不登記，房子不算真正屬于你

　　法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的，不影響當(dāng)事人之間訂立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同效力。

　　解析：登記始終是與物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)聯(lián)系在一起的。不動(dòng)產(chǎn)的登記，就是要把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的事實(shí)登記在登記簿上。比如買房，就要到房屋登記機(jī)構(gòu)登記，這就意味著這套房子屬于你了。一旦其他人也要購(gòu)買這套房屋，一看不動(dòng)產(chǎn)登記簿就知道這套房子已經(jīng)有了主人，不能再買賣了。如果沒有辦理登記手續(xù)，而開發(fā)商又把這套房賣給別人，并且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在別人名下。這時(shí)，盡管你與開發(fā)商的這份合同是有效的，你可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開發(fā)商賠償損失，但是你對(duì)于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。

　　異議登記15天內(nèi)不起訴，失效

　　法律規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

　　解析：比如，小王與戀人小李決定共同購(gòu)房，可是后來發(fā)現(xiàn)登記時(shí)只登記了小李一個(gè)人的名字。這時(shí)，小王就可以要求登記機(jī)關(guān)更正。如果小李不同意更正，小王就可以申請(qǐng)異議登記。但是特別要注意的是，一旦進(jìn)行異議登記，15天內(nèi)一定要起訴，否則就失效了。同樣，如果小李覺得小王的異議登記是不對(duì)的，給他造成了損失，也可以要求小王賠償。

　　預(yù)告登記，防止“一房二主”

　　法律規(guī)定：簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　解析：預(yù)告登記可以保證登記人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也可以有效抑制房屋買賣中“一女二嫁”的欺詐現(xiàn)象。此前發(fā)生不少類似案例，購(gòu)房者與賣房人簽訂買賣合同，支付了部分房款后，等待產(chǎn)證下達(dá)。期間，賣房人又把房子轉(zhuǎn)賣給了別人，并給別人辦出了產(chǎn)證，結(jié)果就造成了兩位購(gòu)房者搶房，并和房產(chǎn)公司打起了連環(huán)官司。

　　今后，購(gòu)房者在和賣房人簽訂了買賣合同后，就可以到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記，在付完房款后，再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。這樣就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，從可以辦理登記之日起3個(gè)月內(nèi)要登記，否則預(yù)告登記就失效了。

　　登記機(jī)構(gòu)出錯(cuò)造成損害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

　　法律規(guī)定：當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

　　解析：生活中，經(jīng)常發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形。這時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，是一個(gè)極富爭(zhēng)議的問題。這次通過的物權(quán)法明確規(guī)定，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，這種情況下登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任的條件，仍然可能會(huì)存在爭(zhēng)議。

　　例如，登記錯(cuò)誤并非由于登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)造成，或者說，登記人提供的虛假材料，登記機(jī)關(guān)盡管非常謹(jǐn)慎也無法查明，這時(shí)，登記機(jī)關(guān)是否仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，可能會(huì)有爭(zhēng)議。這是因?yàn)椋�我�?guó)民法確立承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任一般都要求當(dāng)事人具有過錯(cuò)。如果不區(qū)分任何情況，都要求登記機(jī)關(guān)對(duì)任何錯(cuò)誤都一概承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)關(guān)的責(zé)任就會(huì)過重。這樣會(huì)造成登記機(jī)關(guān)加大審查范圍，加重登記成本，也會(huì)使登記機(jī)關(guān)延長(zhǎng)審查時(shí)間，影響登記的效率。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用按件收取

　　法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。

　　解析：明確了不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)收取方式是按件收取。

　　拆遷、征地應(yīng)當(dāng)給予足額補(bǔ)償

　　法律規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

　　解析：拆遷、征地關(guān)系到老百姓切身利益，此次明確規(guī)定此前提必須是為了公共利益。而相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也明確，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，并且要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用；征收個(gè)人住宅的，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償并保障被征收人的居住條件。

　　同時(shí)還規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

　　國(guó)家搶險(xiǎn)救災(zāi)可以征用房屋

　　法律規(guī)定：因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。

　　解析：面對(duì)緊急需要，集體和個(gè)人都有義務(wù)提供便利。但同時(shí)也明確，被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。如果被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

　　建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期

　　法律規(guī)定：住宅建筑用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

　　解析：住宅用地使用權(quán)期間屆滿后如何處理是許多住宅所有權(quán)人的一塊心病。我國(guó)土地屬于國(guó)家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何處理并不明確。此次規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿后自動(dòng)續(xù)期。這就從根本上解決了住宅所有權(quán)人的擔(dān)憂。

　　財(cái)產(chǎn)被毀損，可要求恢復(fù)原狀

　　法律規(guī)定：造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。

　　解析：物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是專門針對(duì)物權(quán)的法律救濟(jì)措施，是對(duì)物權(quán)的特殊保護(hù)辦法。比如公交車沖到路邊民宅內(nèi)，撞壞了民宅，那就可以要求恢復(fù)原狀。不能恢復(fù)的，可以要求賠償。

　　鄰居枯枝欲墜砸車，車主可砍　　

　　法律規(guī)定：妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

　　解析：這針對(duì)的是某種“危險(xiǎn)狀態(tài)”。比如一棵大樹的枯枝伸到鄰居的院子上面，搖搖欲墜，下面正好停放著鄰居的車，鄰居就擔(dān)心枯枝掉下來砸壞愛車，這時(shí)就可以要求消除危險(xiǎn)，讓大樹的主人把枯枝砍掉，或者自己雇人把枯枝砍掉，由樹的主人或管理人承擔(dān)費(fèi)用。

　　物權(quán)保護(hù)還可以用仲裁解決

　　法律規(guī)定：物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

　　解析：增加了仲裁這一解決途徑。

　　買受人善意取得財(cái)產(chǎn)可不歸還

　　法律規(guī)定：受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，就可以取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

　　解析：這次物權(quán)法特別值得引起重視的是，明確了不動(dòng)產(chǎn)也同樣適用善意取得。實(shí)踐中，不少人都會(huì)把房屋、股權(quán)等登記在他人名下。在確立善意取得制度后，這種做法風(fēng)險(xiǎn)極大，因?yàn)橛辛松埔馊〉弥贫�，一旦登記的�?quán)利人將房屋出售他人，實(shí)際權(quán)利人就不能要求他人返還房屋了。很多國(guó)家都是規(guī)定動(dòng)產(chǎn)才可以適用善意取得，我國(guó)物權(quán)法這樣規(guī)定主要是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)交易活躍，登記制度不完善，登記權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人不一致，很容易使交易對(duì)方發(fā)生判斷失誤。如果沒有善意取得制度，極易導(dǎo)致房屋買受人喪失權(quán)利。

　　比如，夫妻共同買房，但是產(chǎn)證是丈夫的名字，丈夫瞞著妻子把房子賣給了別人。別人如果確實(shí)不知道這是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且支付了合理的房款，就可認(rèn)為是善意取得。那就可以不必歸還該套房屋。至于他們夫妻之間的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議，只能由他們自行解決了。

　　拾到財(cái)物應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人

　　法律規(guī)定：拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。

　　解析：草案此前規(guī)定，拾得遺失物起20日內(nèi)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交有關(guān)部門。但可能考慮到實(shí)際情況，覺得過于嚴(yán)格，把時(shí)間限期去除了。

　　拿回失物，懸賞承諾應(yīng)當(dāng)兌現(xiàn)

　　法律規(guī)定：權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。

　　解析：明確了拾得人或者有關(guān)部門可以收取遺失物的保管等必要費(fèi)用。我們經(jīng)常能看到有人懸賞尋找遺失物。這種情況下，明確應(yīng)當(dāng)按照其承諾向拾得人支付報(bào)酬。

　　鄰居維修管道要提供方便

　　法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰?fù)恋�、建筑物的，該土地、建筑物的�?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

　　解析：此前因?yàn)樾薹孔�、通管道等問題，引發(fā)鄰居之間糾紛很多，此次明確規(guī)定，如果鄰居必須要通行，或者通管道等，必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發(fā)現(xiàn)家中管道堵了，問題可能出在樓上，那樓上鄰居就要提供便利，讓樓下居民進(jìn)行管道的檢查。

　　采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)受到法律保護(hù)

　　法律規(guī)定：建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

　　解析：將陽光權(quán)、通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)等寫入物權(quán)法，是將公民權(quán)利進(jìn)一步細(xì)化。此前有過很多類似案例。例如，兩幢房子之間間距狹窄，前幢大樓在屋頂樹起大廣告牌，影響到了另一幢房子的陽光照射。這時(shí)，居民可到法院訴訟，要求前幢大樓拆除廣告牌等。根據(jù)上述規(guī)定，如果建筑物確實(shí)妨礙了相鄰建筑物的這幾項(xiàng)權(quán)利，就可以要求合法維權(quán)。

　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍未放開

　　法律規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

　　解析：宅基地使用權(quán)的問題，物權(quán)法堅(jiān)持了現(xiàn)有的法律規(guī)定和國(guó)家目前的政策。目前，我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立。農(nóng)民一戶只有一處宅基地，這一點(diǎn)與城市居民是不同的。農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會(huì)喪失基本生存條件，影響社會(huì)穩(wěn)定。

　　三人合伙買車，兩人同意即可轉(zhuǎn)賣

　　法律規(guī)定：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　解析：共有分為共同共有和按份共有兩種，共同共有沒有明確的份額，多數(shù)存在夫妻等家庭關(guān)系中，對(duì)于共同共有的處分，就要求全體權(quán)利人都同意，而此次規(guī)定，按份共有的話，如果要處分，只要2/3以上的權(quán)利人同意就可以了。

　　如三兄弟合買一輛出租車，每人出資1/3，老三開車出了事故后，哥哥們打算把車子轉(zhuǎn)租給別人開，但老三不同意。按照以前，這種情況就不能轉(zhuǎn)租了，但現(xiàn)在只要兩個(gè)哥哥都同意，車子就可以轉(zhuǎn)租。這一規(guī)定，可以適用于按份共有的其他財(cái)產(chǎn)。

　　分割共同財(cái)產(chǎn)，損失風(fēng)險(xiǎn)可分?jǐn)?br>
　　法律規(guī)定：共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣等取得的價(jià)款予以分割。

　　解析：沒有共有物權(quán)收益、處分的表決權(quán)制度，很容易造成共有物的處分、修繕都相互扯皮，造成了廢置、浪費(fèi)的情況。如對(duì)一幅畫分割，不可能一撕兩半，只能一方得畫，另一方得錢，或者進(jìn)行拍賣，拍賣所得的錢按照比例分割。

　　一旦有人分割后拿到的物品是有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。比如三家企業(yè)共同買了一塊地，分割為三塊后，其中一塊地在打算建造房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)地下有一個(gè)廢棄的防空洞，那就要花錢填補(bǔ)這個(gè)洞，而這筆費(fèi)用是可以要求其他兩家企業(yè)一起分?jǐn)偟摹?br>
　　抵押車輛借錢，約定拿車抵債不合法

　　法律規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人未履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

　　解析：約定債務(wù)未履行時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的條款，在法律上叫作流質(zhì)抵押條款。這種條款是被禁止的。

　　這是因?yàn)閭鶆?wù)人在急需用錢時(shí)往往病急亂投醫(yī)，為了應(yīng)急，什么條件都不得不答應(yīng)，實(shí)屬飲鴆止渴。流質(zhì)抵押條款在生活中較為常見，極易導(dǎo)致不公平。所以，法律予以了禁止。比如，有人為了應(yīng)急需向朋友借錢，朋友提出如果一個(gè)月后不還錢就可以把他的車子拿走。按照物權(quán)法的規(guī)定，這種約定是無效的。

　　公益學(xué)校、醫(yī)院等6類財(cái)產(chǎn)不得抵押

　　法律規(guī)定：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施等6類財(cái)產(chǎn)不得抵押。

　　解析：此外，不得抵押的還包括耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)也不可以抵押。

　　法律規(guī)定：占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。

　　解析：生活中，不時(shí)會(huì)發(fā)生鄰居妨害房屋使用的行為，比如隔壁鄰居裝修時(shí)，把房子的墻砸出了洞。如果你只是房屋的承租人，而非房屋的主人，這時(shí)你能否起訴要求鄰居停止這種侵害行為呢？不少人認(rèn)為不能，但按照上述規(guī)定，你同樣可以起訴。這是因?yàn)槲餀?quán)法不僅保護(hù)房東，也同樣保護(hù)作為房屋占有人的房客。但要提醒，占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵奪發(fā)生之日起一年內(nèi)沒有行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。

　　占有制度在民法中極其重要，對(duì)于維護(hù)社會(huì)生活的安寧、和平與秩序，保護(hù)民事權(quán)利，促進(jìn)交易安全等方面具有不可替代的作用。(新聞晨報(bào)　2007-3-20)