物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”是大勢所趨 　業(yè)內(nèi)稱有利于打壓樓市投機

　　隨著二套房貸政策的塵埃落定，下一個頗受關(guān)注的政策焦點就落在了物業(yè)稅的開征上。近日，有消息稱，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后，將推廣至全國。對此，不少業(yè)內(nèi)人士認為，征收物業(yè)稅是遲早的事，但目前開征難度仍然較大。

　　政策影響>>>

　　可抑制投資過熱

　　所謂物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。物業(yè)稅的基本框架為：將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。簡言之，物業(yè)稅就是一種“合并稅種”。如果物業(yè)稅能夠破冰，無疑有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有助于抑制投資、投機性需求，穩(wěn)定房價。

　　在如今房價高企的情況下，開征物業(yè)稅有一定的必然性。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院建工系主任薛朝輝認為，開征物業(yè)稅可以從保有環(huán)節(jié)抑制房產(chǎn)投資投機過熱。對于房產(chǎn)用來投資而非自用的炒房者來說，開征物業(yè)稅，加大持有環(huán)節(jié)的成本，投資風(fēng)險系數(shù)將大大增加。如果沒有一定的炒房利潤空間，投資者將會謹(jǐn)慎而行。其次，業(yè)主房產(chǎn)持有成本的增加必將迫使他們提前釋放房源，從而激活二手房市場，解決樓市的供需矛盾問題。

　　就溫州目前的房地產(chǎn)市場來看，購房者中帶有投資炒房心態(tài)的占了八成左右，物業(yè)稅一旦開征，購房者在沒有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)之前每年都得交稅，囤房持有成本的增加必將“逼退”部分投機者，從而使房價回歸真實。

　　“其實，單憑某項政策或稅收不可能解決問題，只有政府從土地、金融和稅收等各個環(huán)節(jié)逐一調(diào)節(jié)才能真正實現(xiàn)穩(wěn)定的房地產(chǎn)發(fā)展。但物業(yè)稅的開征的確是一副很好的藥引，它將起到完善房產(chǎn)規(guī)范發(fā)展的積極效力�！倍鄶�(shù)業(yè)內(nèi)人士表示。

　　政策出臺>>>

　　短期開征難度較大

　　事實上，“物業(yè)稅”的提出已有6年之久，但至今僅停留在“空轉(zhuǎn)”階段，并無任何實質(zhì)性的推進。唯一的變化就是已經(jīng)在10個省市進行模擬評稅的動作將要擴大至全國，但對于具體的實施時間，依然沒有明確的消息。

　　天浩置業(yè)王珍楠表示，目前開征物業(yè)稅并非合適時機且條件不成熟。一方面，今年經(jīng)濟仍處于復(fù)蘇階段，物業(yè)稅一旦推出將對地產(chǎn)行業(yè)形成較大打擊。另一方面，物業(yè)稅牽涉面較廣，需要解決的問題還很多。比如，最直接的一個問題就是，物業(yè)稅根據(jù)什么來征收？是按套征收，還是按面積或價格征收？此外，還牽涉對房屋價值的評估等一系列復(fù)雜問題，這些問題都不是一朝一夕能夠解決的。

　　“起征物業(yè)稅要面臨如此多的復(fù)雜問題，國家不可能輕易出臺�！币晃粡氖碌禺a(chǎn)行業(yè)多年的人士表示，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”今年或全國推廣的消息，主要是釋放一個信號，表明政府部門要進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，從而對投機者產(chǎn)生一定心理影響，以起到抑制房地產(chǎn)投機的效果。

　　“物業(yè)稅的推出是必然的，這是理順中國房地產(chǎn)稅制的重要舉措�！毖Τ�輝認為，就目前情況來看，物業(yè)稅想要今年推出已不太可能，最快也得明后年。不過他表示今年物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點范圍有望擴大。

　　政策猜想>>>

　　或始于商業(yè)和高檔房

　　在采訪中，業(yè)界專家普遍認為，物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅的一種，在國外已是一種征收時間較長、發(fā)展較為成熟的稅種。就我國現(xiàn)狀來看，盡管物業(yè)稅短期開征難度較大，但并不排除首先在個別前期已積累“空轉(zhuǎn)”經(jīng)驗的城市試點開征。

　　物業(yè)稅開征應(yīng)該是一個循序漸進的過程。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所有關(guān)專家認為，目前“空轉(zhuǎn)”主要針對經(jīng)營性企業(yè)，按照新的市場估值作為稅基進行征收。因此如果開征物業(yè)稅，也應(yīng)該會先從商業(yè)地產(chǎn)入手，針對普通住宅的物業(yè)稅短期內(nèi)出臺還不太現(xiàn)實，還有很多問題需要解決。

　　“物業(yè)稅作用之一是抑制過度占有資源，保護必要消費，因此一旦開征，首先‘開刀’對象也該是別墅等高檔住宅，以及超出自住范圍用于出租獲利的房產(chǎn)等，對于大多數(shù)只擁有自住房的居民而言，短期還不會有太大影響�！蓖跽溟�說。

　　至于具體如何計稅，業(yè)界說法不一。據(jù)了解，目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨著房產(chǎn)的升值而提高。

　　多數(shù)專家認為，應(yīng)根據(jù)房屋面積、區(qū)位，是自住還是“二套房”等情況，按差別稅率征收比較合適。由于各地經(jīng)濟水平和物價標(biāo)準(zhǔn)不一，還應(yīng)視各地具體情況，給出不同的征收標(biāo)準(zhǔn)。