真正的物業(yè)稅、不折不扣的物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響極大。這從日本的歷史教訓(xùn)可以看出來(lái)。

　　從1985年起，日本的一些品牌化城市，如東京、大阪、名古屋等，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始飆升。日本當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始顯現(xiàn)、房?jī)r(jià)漲得令人心跳的都是著名城市。日本當(dāng)年的情況對(duì)中國(guó)有很多啟發(fā)。當(dāng)年日本一些主要城市房地產(chǎn)價(jià)格，用“沒(méi)有最高，只有更高”來(lái)形容一點(diǎn)都不夸張。與1985年相比，1990年日本東京、大阪、名古屋等品牌化城市的地價(jià)指數(shù)上漲了約90％，僅一個(gè)東京都的地價(jià)，居然相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)土地價(jià)格的總和，漲得實(shí)在太離譜。1990年?yáng)|京的房?jī)r(jià)與收入比達(dá)到10倍到20倍。

　　最后逼得日本政府不得不采取措施刺破房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。

　　貨幣政策固然是刺破日本房地產(chǎn)泡沫的重要因素，但物業(yè)稅政策的調(diào)整，尤其是地價(jià)稅的出臺(tái)，是導(dǎo)致日本房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的最主要的因素。盡管從1989年開(kāi)始東京圈的地價(jià)開(kāi)始下跌，進(jìn)而波及到大阪等城市，但日本全國(guó)性的房?jī)r(jià)下跌是從1992年開(kāi)始，這一年地價(jià)稅開(kāi)始實(shí)施。自地價(jià)稅實(shí)施后，日本房地產(chǎn)價(jià)格加速下跌。

　　有人認(rèn)為，地價(jià)稅出臺(tái)之前日本的房?jī)r(jià)就已經(jīng)下跌了，所以日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)與物業(yè)稅關(guān)系不大。而實(shí)際上，雖然日本的地價(jià)稅自1992年開(kāi)始實(shí)行，但在1990年日本的稅制調(diào)查會(huì)向內(nèi)閣提交了土地稅制改革大綱，其中包括征收地價(jià)稅，使人們預(yù)期到房?jī)r(jià)會(huì)因此下跌。而正是從地價(jià)稅實(shí)施起，日本房?jī)r(jià)進(jìn)入了加速下跌階段，致使日本在1998年不得不宣布暫時(shí)停征地價(jià)稅。日本物業(yè)稅性質(zhì)的稅種包括固定資產(chǎn)稅、城市計(jì)劃稅、特別土地保持稅、地價(jià)稅。地價(jià)稅的性質(zhì)為個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，它以法人及個(gè)人持有的土地等作為征稅對(duì)象。

　　令日本沒(méi)想到的是，這次刺破房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，導(dǎo)致自己陷入了長(zhǎng)達(dá)20年的經(jīng)濟(jì)衰退。吸取日本歷史教訓(xùn)的重要一條就是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)不能操之過(guò)急，不能“下猛藥”，推行物業(yè)稅要“溫柔”點(diǎn)，尤其是對(duì)普通居民住房消費(fèi)需求不能造成沖擊，否則可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退或嚴(yán)重衰退。

　　從理論上看，物業(yè)稅是累退的，因此，為了避免因征收物業(yè)稅帶來(lái)居民收入差距的進(jìn)一步擴(kuò)大，在物業(yè)稅設(shè)計(jì)上應(yīng)給予普通居民住房減免稅，盡量使普通居民住房不負(fù)擔(dān)物業(yè)稅或少負(fù)擔(dān)物業(yè)稅。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)將土地出讓金并入物業(yè)稅，后來(lái)又有人提出應(yīng)簡(jiǎn)化物業(yè)稅征收，將現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種合并成物業(yè)稅。這兩種觀點(diǎn)都忽視了一個(gè)重要問(wèn)題，征稅的前提是產(chǎn)權(quán)的存在，并且是完整產(chǎn)權(quán)的存在。在中國(guó)，居民對(duì)土地只具有使用權(quán)，因而對(duì)土地收取出讓金是符合土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的，而不應(yīng)去征土地稅。土地出讓金與物業(yè)稅是兩回事。

　　一段時(shí)期以來(lái)，人們熱衷于“費(fèi)改稅”，盡量將政府收取的各種費(fèi)改為稅，殊不知，在國(guó)外，特別是在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，不僅很少“費(fèi)改稅”，而且有時(shí)會(huì)把一些稅改為費(fèi)�！百M(fèi)改稅”的目的是使財(cái)政預(yù)算更加透明，但這樣做卻可能損失效率。從效率角度看，收費(fèi)可以按市場(chǎng)原則定價(jià)，反映的是付費(fèi)者與受益人完全對(duì)應(yīng)關(guān)系，而稅收的支付者與從稅收使用中獲益的人常常不是一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。至于費(fèi)的非剛性財(cái)政約束問(wèn)題，可以通過(guò)公共預(yù)算制度改革解決。土地出讓金是政府將土地的使用權(quán)出讓?zhuān)�是一種對(duì)土地使用付出的租金或使用費(fèi)，是對(duì)土地使用權(quán)的一種市場(chǎng)定價(jià)，改為征物業(yè)稅，反而不利正確反映土地使用權(quán)的價(jià)值或價(jià)格。所以，從中國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及土地使用定價(jià)的效率原則出發(fā)，土地出讓金的收取應(yīng)保留，而不是并入物業(yè)稅。而且，如果自開(kāi)征物業(yè)稅起，對(duì)新房的土地出讓金改為征物業(yè)稅，則以前已經(jīng)交過(guò)土地出讓金的怎么處理又是個(gè)問(wèn)題，這使新房、舊房征稅制度不統(tǒng)一了。