據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者了解,年初以來,多個地方稅務(wù)機關(guān)已開始加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。這被認為是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段。

　　從河南、廣西、上海、廈門等地稅務(wù)部門出臺的文件來看,強化的具體措施包括提高預(yù)征率、將核定征收改為查賬征收,以及比以往更嚴格地要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進行土地增值稅的清算等。

　　預(yù)征率上調(diào)

　　土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅,以土地和地上建筑物為征稅對象,以增值額為計稅依據(jù)。

　　從1994年開始,稅務(wù)總局規(guī)定按照四級超率累進稅率征收土地增值稅。即增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除金額50%至100%的部分,稅率40%;增值額超過扣除項目100%至200%的部分,稅率50%;增值額超過扣除項目金額200%以上的部分,稅率為60%。

　　不過在實際執(zhí)行過程中,由于開發(fā)企業(yè)的成本核算存在較大的技術(shù)難題,同時沒有嚴格的征繳時限,土地增值稅一直采取預(yù)征的權(quán)宜之計,大部分地區(qū)按預(yù)售商品房收入的1%到2%的比例征收。

　　提高預(yù)征率成為此次各地加強征管的重要內(nèi)容之一。比如,廣西地稅局在2月末發(fā)文要求,從2010年3月1日起調(diào)整土地增值稅預(yù)征率,普通住宅按0.5%的預(yù)征率預(yù)征,非普通住宅的預(yù)征率提高一倍,按2%～3%預(yù)征。

　　河南省地稅局近日下發(fā)文件也明確規(guī)定,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅預(yù)征率為1.5%;除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅為3.5%;除前述兩種情況以外的其他房地產(chǎn)項目為4.5%。

　　除了上調(diào)預(yù)征率,河南省地稅局還要求,所有房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅人自該通知執(zhí)行之日起,一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅,待符合土地增值稅清算條件后,由納稅人按規(guī)定自行清算,并結(jié)清稅款。

　　清算“風(fēng)暴”

　　如果說預(yù)征率上調(diào)對開發(fā)企業(yè)來說還不構(gòu)成多大影響的話,清算土地增值稅則可能對他們造成較大沖擊。

　　此前土地增值稅繳納一般是按一個預(yù)征的比例在銷售房屋時同流轉(zhuǎn)稅一起繳納,等到項目開發(fā)符合清算條件時再進行清算。而由于土地增值稅稅率較高,以前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取分期開發(fā)、保留尾盤以及各種財務(wù)手段拖延和逃避清算。

　　國家稅務(wù)總局2007年初發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》,徹底改變了土地增值稅清算條件,規(guī)定已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;以及取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的都必須進行土地增值稅清算。

　　但其后由于金融危機,該要求并未得到很好落實。華稅律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人劉天永個人認為,以北京為例,數(shù)百家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,完成了土地增值稅清算的企業(yè)可能不到1%。

　　而此次河南、廣西等地再度強調(diào)要加強土地增值稅的清算。河南省地稅局規(guī)定,對于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因賬簿資料不齊全,或者賬簿資料混亂以及符合清算條件但未按規(guī)定清算,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令清算,逾期仍不清算的,按核定征收率8%征收土地增值稅。

　　上海、廈門、海南等地也加強了土地增值稅的清算。其中上海市地稅局在今年1月份下發(fā)文件,對符合銷售面積超過85%以上等條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目,納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　此次土地增值稅的清算是否會和上次一樣無疾而終？劉天永在接受本報記者采訪時認為,在房地產(chǎn)泡沫日益明顯,同時面臨完成財政收入任務(wù)的情況下,財稅部門此次有可能“將清算進行到底”。