內(nèi)容摘要：國家通過土地增值稅清算來調(diào)控房地產(chǎn)市場的思路日漸明晰。在“新國十條”和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國家稅務(wù)總局26日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計(jì)稅問題。有關(guān)專家指出，土地增值稅將和土地、信貸等方面的政策措施一起，形成房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳�！�

　　土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。

　　在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，土地增值稅又一次進(jìn)入公眾視野。4月份出臺(tái)的 “新國十條”指出，稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。隨后，重慶等地陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則，也紛紛提到要加緊土地增值稅清算。

　　《通知》指出，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

　　為了減少開發(fā)商通過虛報(bào)開發(fā)費(fèi)用等方式來避稅的空間，《通知》明確，開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　此外，《通知》還明確了質(zhì)量保證金、安置房費(fèi)用、土地閑置費(fèi)、契稅等稅費(fèi)的扣除問題。《通知》最后指出，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　　事實(shí)上，在上一輪房價(jià)暴漲的時(shí)候，有關(guān)部門便出臺(tái)了土地增值稅清算這一措施。2006年底，國稅總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅。其中列出了七種必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項(xiàng)目銷售率已達(dá)85%，項(xiàng)目三年未銷售完畢等。但隨后金融危機(jī)爆發(fā)，這一嚴(yán)厲政策未能得到執(zhí)行。

　　而此次下發(fā)的《通知》，則是對土地增值稅清算中要注意的細(xì)節(jié)問題進(jìn)行明確，與2006年底國家稅務(wù)總局下發(fā)的通知并不沖突，也就是說，2006年國稅總局下發(fā)的通知至今仍然適用。