8月11-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南舉行，本次論壇主題為“新政下的中國房地產(chǎn)”。世邦魏理仕中國區(qū)CEO金勇在今天（8月13日）的論壇上就全球商業(yè)地產(chǎn)，及國內(nèi)一線城市商業(yè)地產(chǎn)研究發(fā)表了演講。

　　他談到，從全球范圍來看，我國在全球零售消費(fèi)排名逐漸提高，絕對數(shù)量在增長。從城市比較來看，內(nèi)地一二線城市購物消費(fèi)吸引力逐漸提高，北京和上海逐漸擠占了香港的份額。

　　他還提出，商業(yè)地產(chǎn)

實(shí)際是一個(gè)服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，要形成規(guī)模效應(yīng)，還要利用高效管理來降低成本。這與住宅房產(chǎn)的開發(fā)存在著很大的不同。

　　以下是金勇演講實(shí)錄：

　　主持人：歡迎大家回到會場，經(jīng)過一天半的議程，今天下午的論壇將繼續(xù)精彩。中國房地產(chǎn)并非是城市化進(jìn)程中的簡單元素，包括資本市場與產(chǎn)業(yè)鏈條的合理配置才能完成完好的行業(yè)未來。今天下午的論壇主題就是：從華爾街到上海世博中國房地產(chǎn)新邊疆。當(dāng)然，我們首先開始的還是我們的演講環(huán)節(jié)。首先我們有請世邦魏理仕首席運(yùn)營官金勇，主題：中國一線城市商業(yè)地產(chǎn)觀察。

　　金勇：我是講一下咱們一線城市北京和上海，包括香港整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)調(diào)查，我是兩部分。第一部分，我們做了一個(gè)全球商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查，我向大家匯報(bào)一下結(jié)果。第二，講一下為什么商業(yè)地產(chǎn)是以服務(wù)為主的，住宅開發(fā)至少現(xiàn)在階段還是類似一個(gè)制造型企業(yè)，所以是兩個(gè)部分。

　　金勇：這個(gè)是前不久剛剛發(fā)布的一個(gè)2010年的全球零售業(yè)、商業(yè)整個(gè)房地產(chǎn)的一個(gè)調(diào)查。我們是從2008年開始，2008年我們用了一個(gè)統(tǒng)一的方法論，在全球用了這樣一個(gè)在未來時(shí)間點(diǎn)上可以有一個(gè)可比性。這個(gè)調(diào)查我們調(diào)研了300家大型零售商，而且是全球性的，他們在98個(gè)國家、197個(gè)城市營運(yùn)情況。零售商297家采樣基本上是全球性的。根據(jù)各個(gè)城市市場出現(xiàn)率、零售商名錄及專業(yè)人士觀點(diǎn)進(jìn)行選取，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，再根據(jù)不同地區(qū)、不同零售業(yè)態(tài)、市場需求進(jìn)行更加細(xì)的分析。這是結(jié)果之一，看到我們?nèi)�球零售業(yè)國家的排名。在這69個(gè)國家里，從08年開始在全球有一個(gè)統(tǒng)計(jì)排名。我們可以看到中國在2010年的時(shí)候是第五名，從去年第七名上升到第五名。英國、阿聯(lián)酋、美國、法國，我們比日本高了。香港是單獨(dú)放在里面，如果香港放在中國，排名還會更高。

　　金勇：這個(gè)說明了一個(gè)很強(qiáng)的趨勢，近期內(nèi)由于我們國家整體的GDP還在增長，人均消費(fèi)水平還在上升，所以我們是在全球范圍內(nèi)是逆勢而上的。別的國家在整體上來講，美國、英國、阿聯(lián)酋、法國、日本都是在下降，我們絕對數(shù)是在增長，相對數(shù)上自然而然攀升比較快�，F(xiàn)在到城市里面可以看到比較清楚，香港還是排名第五。香港沒有太大的變化。以前香港能進(jìn)入第五的時(shí)候，有很多是由內(nèi)地的購物人群去抬起來的。但是現(xiàn)在我們看到北京、上海，包括一些二線城市購物、品牌都已經(jīng)發(fā)展很好了，所以香港是一個(gè)持平的。很多內(nèi)地的現(xiàn)在沒有必要一定要去香港購物了。這個(gè)是從我們感觀上來講是能夠理解的。北京上升很快，從去年第九名上升到今年第六名。

　　金勇：而且有一個(gè)比較奇怪的現(xiàn)象，大家請看上海，上海也是上升很快，從第12名上升到第8名，相對來講北京比上海好。這個(gè)是因?yàn)楸本�對國際品牌的吸引程度要比上海還要有吸引力。這個(gè)相對來講比較細(xì)，直接感觀我看到這個(gè)結(jié)果后也是有一點(diǎn)疑問。我們直接感觀的時(shí)候，感覺上海的國際化比北京多。但真正做量化分析的時(shí)候，實(shí)際上北京是超出上海的。

　　金勇：然后還可以看到一個(gè)有趣現(xiàn)象，一直都認(rèn)為東京是一個(gè)零售商的非常都市、非常中心的地方，但是東京比北京要差。這個(gè)其實(shí)有一點(diǎn)奇怪。但是另外我們要看到零售最重要的事情是人口的結(jié)構(gòu)。東京人口結(jié)構(gòu)老化程度很快，進(jìn)入老齡化的程度也很高。真正零售在東京是一個(gè)往下的趨勢。但是東京零售業(yè)態(tài)和管理有很多可以借鑒的。我覺得我們國內(nèi)零售管理、商業(yè)管理，應(yīng)該能夠從東京得到的借鑒要比能夠從美國得到要多。

　　金勇：進(jìn)入到奢侈品，高檔時(shí)裝、高檔奢侈品，LV這些大品牌或者是這種奢侈品品牌，可以看到北京對奢侈品牌吸引度還是一樣的，還是第六。上海從第八上漲到第六，香港這個(gè)是第一的。中國人實(shí)際上對奢侈品牌追求度要比全球任何一個(gè)國家的人對奢侈品牌追求度都要高。這個(gè)是咱們能夠感覺到的，我們現(xiàn)在有數(shù)據(jù)來證明這個(gè)事情。倫敦一直是一個(gè)國際化對奢侈品牌很有吸引力的城市。但是從絕對數(shù)來看，倫敦是一個(gè)持平的。相對起來，有些比如美國的城市相對弱一些，實(shí)際上美國隊(duì)奢侈品牌，特別是高檔奢侈品牌這個(gè)消費(fèi)實(shí)際上不是特別高，有時(shí)候要到他那個(gè)環(huán)境才能知道。

　　金勇：這是整個(gè)關(guān)于全球商業(yè)的調(diào)查，結(jié)論就是：中國零售全球化程度快速提升，引入國際品牌數(shù)量和鼻比例越來越高。北京比上海稍微高一些，香港還是領(lǐng)先。但是我們已經(jīng)比東京零售的這種水平要高了。

　　金勇：下面講一下商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是一個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，跟住宅開發(fā)不太一樣。住宅開發(fā)整體從商業(yè)模式說有一點(diǎn)像生產(chǎn)型企業(yè)。他主要的元素就是要有規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)元素更多是后期的，一個(gè)是招商，一個(gè)是經(jīng)營和運(yùn)營管理。時(shí)間比較長，周期也比較長，更多偏向服務(wù)產(chǎn)業(yè)一種模式。要比較起來，制造產(chǎn)業(yè)在規(guī)模里面做得越多，利潤率越高，產(chǎn)品可以標(biāo)準(zhǔn)化。就是我們談到房地產(chǎn)里面產(chǎn)業(yè)化實(shí)際上更進(jìn)一步往制造業(yè)里面發(fā)展。流水線，大兵團(tuán)作戰(zhàn)，包括整個(gè)管理結(jié)構(gòu)也比較簡單。服務(wù)產(chǎn)業(yè)要擴(kuò)充規(guī)模的話，利潤率是下降的，這個(gè)可以通過簡單模式來看到。

　　金勇：產(chǎn)品基本上沒有非標(biāo)準(zhǔn)化。服務(wù)產(chǎn)業(yè)要標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品了，收費(fèi)就下去了。產(chǎn)量小。團(tuán)隊(duì)也往往是小團(tuán)隊(duì)。包括區(qū)域、服務(wù)的范圍。用一個(gè)比喻，一個(gè)婦女需要十月懷胎生一個(gè)孩子，你要把十個(gè)婦女放在一個(gè)屋子里，即使花一個(gè)月什么也沒有。以銷售為主的和商業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營是差別有點(diǎn)大的。舉個(gè)例子，制造產(chǎn)業(yè)有一個(gè)研發(fā)成本、有一個(gè)設(shè)備成本，材料、銷售和人力管理成本。但是在制造產(chǎn)業(yè)里面，服務(wù)的成本跟產(chǎn)量的量相關(guān)度不高。這個(gè)就是我們所謂說的規(guī)模效應(yīng)。要是生產(chǎn)2000件，大概利潤率是28%，生產(chǎn)4000件，利潤率44%，這是一個(gè)非常好的正面的規(guī)模效應(yīng)。

　　金勇：以專業(yè)服務(wù)企業(yè)來看，服務(wù)企業(yè)管理要復(fù)雜，三個(gè)分析員需要一個(gè)主管，三個(gè)主管需要一個(gè)高級主管，高級主管需要總監(jiān)，這個(gè)變成很貴的東西，然后工資也高，規(guī)模和服務(wù)成本非常有關(guān)系，而且是一個(gè)成梯形往上升。規(guī)模越大，成本你規(guī)模上升的還要快。要是完成兩萬塊錢，還有43%利潤率，你擴(kuò)容了，需要招高級主管，利潤率就下去了。這個(gè)模型很簡單，但是這個(gè)說明，昨天恒隆地產(chǎn)陳啟宗講了服務(wù)業(yè)和制造業(yè)完全不一樣，真正要做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)從管理模式、從經(jīng)濟(jì)效益來看都是不一樣。中間主要還是人的事情。你最后還是要增加，因?yàn)槟氵�是要做規(guī)模。像我們現(xiàn)在是全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)商，但是實(shí)際上講起來我們內(nèi)部管理起來很復(fù)雜，做這么大后，最大困難點(diǎn)就是怎么把成本管理下去，怎么樣讓成本不是呈三角形、梯形方式往上漲，而是一種合作的方式。

　　金勇：這個(gè)就是我今天要講的事情，一共是兩個(gè)部分，第一部分，整個(gè)在全球做的商業(yè)化全球化調(diào)查。我們可以看到北京、上海都有很好表現(xiàn)的。第二，商業(yè)房地產(chǎn)真正管理模式、經(jīng)營模式是跟現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)模式還是差別比較大的，謝謝！