4月，北京樓市成交量繼續(xù)下探。與此同時，大批保障性住房入市以及銀行對個人按揭貸款的收緊，給北京房價帶來進一步的沖擊。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月中旬，北京期房住宅簽約套數(shù)為2892套，現(xiàn)房住宅簽約套數(shù)為487套，二手房住宅簽約套數(shù)為5598套，合計簽約為8977套，除2月因為長假影響外，4月創(chuàng)造了數(shù)月來的新低，環(huán)比3月同期繼續(xù)下探12.8%，而同比去年同期下調(diào)幅度更是高達71.6%。

　　“一方面，在定價方面限制開發(fā)商推高樓盤價格，一方面在購買者身份方面限制購買，再加上信貸政策趨緊，確實導致開發(fā)商資金鏈趨緊。”信華投資副總經(jīng)理陳云峰告訴《第一財經(jīng)日報》，“但將開發(fā)商資金鏈趨緊等同于一定會降價是錯誤的。因為北京的市場需求相對樂觀，供小于求。所以大部分開發(fā)商目前都在焦灼中等待和判斷市場前景。大部分開發(fā)商更趨于調(diào)低新盤開盤價格，來試探市場反應�！�

　　多重手段“治漲”

　　4月19日上午，2010年度土地督察公告發(fā)布會上，國土部副總督察甘藏春在應對高房價問題上，提出了利用保障性住房“治漲”方案，他表示：“在一些保障性住房的供地上，可以限房價來拍地價，這塊地土地規(guī)劃條件確定之后，你的房價最高只能這么高，在這個基礎上，誰拿的地價最高給誰。比如，你將來說有的地方配建保障性住房，在國外也有這個經(jīng)驗，也可以探索。所以，國土資源部正在總結(jié)完善一些地方的經(jīng)驗，將出臺一些規(guī)范性的文件。”

　　實際上，從2010年底開始，北京就已經(jīng)試行這一方案，土地出讓規(guī)則就有意往保障房方面傾斜。4月19日，北京土地市場新增供應的3塊郊區(qū)地塊中，配建近15萬平方米保障房。

　　“二、三季度保障性住房投資將會逐步增加�！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月告訴本報記者，一季度，北京市政府就開始大力投資保障性住房，不僅投資及施工、開工面積增加，一季度已經(jīng)有多個保障房項目進行搖號，形成了有效的供給。

　　除了增加保障性住房的供應以外，用行政手段嚴厲控制商品房開盤價格也是“治漲”的手段之一。陳云峰告訴記者，北京市政府之所以敢預期房價控制目標“穩(wěn)中有降”是因為政府采取了非常嚴厲的調(diào)控手段，比如在開盤定價環(huán)節(jié)，如果房價定得過高，相關部門將不予批準預售證。

　　“這一行政干預手段從去年年底就開始施行。其直接結(jié)果是，急于回收資金的開發(fā)商選擇低價開盤，不急于回收資金的開發(fā)商選擇推后開盤時間�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。在北京市政府公布今年的房價控制目標“穩(wěn)中有降”后，3月北京商品住房市場成交均價曾一度下降。為每平方米19679元，為19個月以來首次同比下降。

　　在金融環(huán)節(jié)，不斷上漲的存款準備金率和不斷收縮的開發(fā)貸款和個人按揭貸款，也是調(diào)控的補充手段�！氨本┈F(xiàn)在銀行一個月的住房按揭貸款發(fā)放量非常少。這說明政府不僅是在開發(fā)貸環(huán)節(jié)收緊，個人住房按揭貸款方面同樣在收緊�！蹦撤康禺a(chǎn)開發(fā)商高管談到北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀時這樣表示。

　　“收緊開發(fā)商信貸、促使開發(fā)商合理定價、合理增加土地供應、完善保障房購房資格以及保證保障房及時供應等是新一輪調(diào)控的重點。”張月表示。

　　剛需搶購“日光盤”

　　雖然政府采取了多重調(diào)控的嚴厲手段，但北京4月份仍有多個熱銷的“日光盤”出現(xiàn)。

　　4月15日，北京市首個“限房價、競地價”的中小套型普通商品房項目中鐵?長陽國際城項目開售，均價12500元/平方米，比周邊樓價低至少5000元/平方米。本項目一經(jīng)推出即受到市場熱捧，僅用三天時間，首期1594套房全部完成選房認購。

　　4月18日，位于朝陽區(qū)廣渠路15號的金茂府開盤，均價48000~51000元/平方米，主力戶型為200~300平方米的三房和四房。盡管每套房總價都超過千萬，該項目仍在開盤僅半天就銷售殆盡。此外，潤楓欣尚、中弘?北京像素等均價較低的項目在4月份也有不俗的成交表現(xiàn)。

　　一位業(yè)內(nèi)資深分析人士告訴記者：“從北京今年的新增樓盤來看，整個市場環(huán)境還是供不應求，這一點，并不支持北京樓市房價下跌�！�

　　持同樣判斷的還有陳云峰。他認為：“一方面，整體物價上漲的因素加劇了，施工隊人工費上漲，拿地成本上漲，資金成本上升了，成本催生樓市繼續(xù)走高。另一方面，在通脹預期下，由于缺乏更多的投資渠道，出于資產(chǎn)保值的考量更多人依舊往買房大軍中擠。在各種因素的疊加效應下，雖然部分購房意愿被壓制，但北京房價短時間走低可能性不大�！�

　　但根據(jù)北京中原統(tǒng)計目前在售的項目發(fā)現(xiàn)，4月共有近百個樓盤有明顯的折扣。北京中原分析師張大偉說，常規(guī)折扣占打折樓盤總數(shù)的九成。老項目后期，為節(jié)省宣傳費用，加快清盤速度，占到市場的5%~10%。而真正因為調(diào)控政策而出現(xiàn)明顯降價的項目目前依然有限，主要集中在通州等少數(shù)區(qū)域。這些區(qū)域的供應量、庫存量都比較大，而且集中了比較多的中小開發(fā)商，資金壓力已經(jīng)開始影響銷售節(jié)奏。

　　張大偉進一步分析，北京上半年的供需比，特別是城區(qū)可能依然緊張，所以房價明顯下調(diào)的可能性非常小。到下半年郊區(qū)將因為供應增加而在價格上率先出現(xiàn)調(diào)整，特別是通州、房山、大興，調(diào)整的趨勢將逐漸明顯。