新的租賃會計準(zhǔn)則已經(jīng)醞釀多時，經(jīng)過多年討論現(xiàn)在終于塵埃落定。2016年1月，新準(zhǔn)則——《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第16號——租賃》(IFRS 16)發(fā)布，新準(zhǔn)則將于2019年1月1日開始或之后的會計期間生效，取代現(xiàn)行的《國際會計準(zhǔn)則第17號——租賃》(IAS 17)。

　　新的IFRS 16帶來的不只是會計準(zhǔn)則的變化，還有更深遠(yuǎn)的影響。無論是地產(chǎn)發(fā)展商、零售、服務(wù)企業(yè)或酒店集團，都應(yīng)該全面審視各自的房產(chǎn)和融資策略，千萬不可低估新會計準(zhǔn)則帶來的影響。

　　為何要重視新準(zhǔn)則
　　按照現(xiàn)行準(zhǔn)則，經(jīng)營租賃的支付款項會在發(fā)生時在損益中費用化，但在新的租賃準(zhǔn)則實施后，最大的變化是承租人在對租賃進(jìn)行會計處理時，需要將租賃資產(chǎn)及負(fù)債記入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，而租賃負(fù)債需要計提利息。

　　概括而言，按照新的IFRS 16，承租人所使用的會計模式需要將所有重大的租賃在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)確認(rèn)。

　　換言之，承租多項資產(chǎn)的企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債都將同時增加。

　　按照新的租賃準(zhǔn)則，雖然現(xiàn)金租金不會發(fā)生改變，但租賃費用將會前高后低(其原因是在最初幾年，租賃將作為攤銷貸款進(jìn)行會計處理，導(dǎo)致最初幾年計提的利息較高，之后則逐漸在租賃期內(nèi)下降)。因此，企業(yè)的利潤(Net profit)在租賃開始的最初幾年相比現(xiàn)行會計模式將會下降，每股收益(Earnings per share)也會減少。

　　從承租人的角度來看，零售和服務(wù)等簽訂租約較多的行業(yè)要如何應(yīng)對?

　　對零售業(yè)的影響

　　零售企業(yè)在微觀和宏觀層面都面臨一系列的挑戰(zhàn)。鑒于愈來愈多的消費者選擇網(wǎng)購，移動技術(shù)日益成熟，零售商不得不謹(jǐn)慎管理各自的實體店鋪。

　　租金成本占零售企業(yè)經(jīng)營管理費用的很大一部分，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，零售企業(yè)需要考慮未來的業(yè)務(wù)模式及租賃的處理方式。零售企業(yè)若不清楚未來5至10年市場對實體店鋪的需求，則考慮不簽訂長期租賃合同，亦可能會傾向于簽訂較短的租約或含有中斷條款的租約，因為租約愈短，資產(chǎn)負(fù)債表中的負(fù)債就愈低。

　　零售企業(yè)應(yīng)評估新的租賃會計準(zhǔn)則(IFRS 16)造成的影響，包括要將所有的店鋪租賃義務(wù)記入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，并在資產(chǎn)負(fù)債表的另一側(cè)增加了一項新的“使用權(quán)”資產(chǎn)，同時不能低估租賃費用(包括利息成本)的影響。

　　對服務(wù)業(yè)的影響

　　新的租賃會計準(zhǔn)則對服務(wù)業(yè)(包括金融服務(wù)和支持服務(wù)企業(yè))的影響更加顯著。

　　這些企業(yè)的發(fā)展主要依靠人力資源，一般都是租賃辦公場所后支付租金，并盡量保持資產(chǎn)負(fù)債表的「輕盈」。新的租賃會計準(zhǔn)則要求將大額的資產(chǎn)和負(fù)債記入資產(chǎn)負(fù)債表，這可能導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)重新考慮某些合同條款和業(yè)務(wù)慣例，如對短期租約的偏愛、續(xù)租選擇權(quán)、交易的結(jié)構(gòu)或定價等。

　　對債務(wù)和融資的影響

　　租賃會計的變化對承租人和出租人而言，都會在債務(wù)和融資方面帶來重大影響。

　　在租賃開始的最初幾年，由于租賃支付的利息較高，因此對凈利潤和每股收益均會造成影響。雖然從現(xiàn)金角度看沒有什么變化，但企業(yè)需要將變化帶來的影響告知持份者和股東。對于現(xiàn)有銀行貸款下的財務(wù)承諾(Financial covenants)，需要考慮的問題是在采納新的會計準(zhǔn)則之后，由于資產(chǎn)負(fù)債表上的債務(wù)顯得更加沉重，是否需要對財務(wù)承諾的計算進(jìn)行修訂。

　　對估值的影響

　　對于業(yè)主而言，雖然不存在會計方面的影響，但若承租人都希望縮短租約，可能對投資物業(yè)的估值產(chǎn)生影響。

　　承租人需要關(guān)注

　　毫無疑問，對于任何擁有大規(guī)模經(jīng)營租賃的承租人而言，該項新準(zhǔn)則都將產(chǎn)生重大的系統(tǒng)影響。但是，該項新準(zhǔn)則提供了若干豁免規(guī)定和實務(wù)簡便方法，以降低承租人應(yīng)用準(zhǔn)則的難度：

　　小額項目租賃可被豁免，即使影響重大的也適用。這些通常是指資產(chǎn)全新時的價值為5000美元或以下的項目，比如個人計算機、手機等。

　　短期租賃可被豁免。這指的是租賃期為12個月或以下的租賃。

　　新的IFRS 16帶來的不只是會計準(zhǔn)則的變化，還有更深遠(yuǎn)的影響。公司必須在年報中披露采納在當(dāng)前會計期間尚未生效的新準(zhǔn)則和詮釋可能帶來的影響，并應(yīng)該考慮說明公司是否正在評估IFRS 16新租賃準(zhǔn)則造成的影響。企業(yè)(無論是地產(chǎn)發(fā)展商，還是零售、服務(wù)企業(yè)、酒店集團)都應(yīng)該全面審視各自的房產(chǎn)和融資策略，千萬不可低估新會計準(zhǔn)則帶來的影響。

　　接下來怎么辦

　　有鑒于此，企業(yè)及其董事會可考慮采取下列措施：

　　首先，要整理出所有應(yīng)用新準(zhǔn)則所需的相關(guān)租賃數(shù)據(jù)，尤其是租賃的時間以及當(dāng)時的收益率和融資成本;

　　其次，要評估融資和貸款合同變更造成的潛在影響，從稅務(wù)角度考慮有沒有其他方法來應(yīng)對物業(yè)租賃發(fā)生的變化;

　　最后，要及時將新準(zhǔn)則帶來的影響告知股東和持份者，重點關(guān)注的內(nèi)容包括對財務(wù)業(yè)績的影響、實施的預(yù)期成本，以及業(yè)務(wù)模式可能發(fā)生的變化。