在新一輪營(yíng)改增中，房地產(chǎn)行業(yè)的試點(diǎn)改革被稱為難啃的“硬骨頭”。

　　第一個(gè)原因，牽涉面廣。在曾經(jīng)作為地方第一大稅種的營(yíng)業(yè)稅中，有超過30%的稅收來自房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)。第二個(gè)原因，首次將自然人納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)，與老百姓購(gòu)房成本緊密相關(guān)，改革的復(fù)雜程度進(jìn)一步提升。

　　這項(xiàng)改革如何進(jìn)行，對(duì)個(gè)人和房地產(chǎn)行業(yè)將帶來哪些影響?

　　二手房交易稅負(fù)略有減輕

　　營(yíng)改增之后，二手房交易中的稅費(fèi)到底怎么算?

　　湖北省武漢市國(guó)稅局局長(zhǎng)姜鋒舉例分析說：“個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，超過2年(含)的，免征增值稅。比如，某人將購(gòu)買不足2年的住房以100萬元銷售，按原營(yíng)業(yè)稅政策應(yīng)納稅為：100萬元×5%=5萬元。而增值稅是價(jià)外稅，其計(jì)稅依據(jù)需調(diào)整為不含稅收入，應(yīng)納稅為：100萬元/(1+5%)×5%=4.76萬元，相比少交2400元。相應(yīng)地，盡管稅率不變，但應(yīng)稅收入降低，契稅、個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會(huì)減少�！�

　　“總體來看，營(yíng)改增后二手房交易對(duì)納稅人來講，征收機(jī)關(guān)、辦稅場(chǎng)所和流程等都沒有變化，但稅負(fù)會(huì)略有減輕�！眹�(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　“為了方便納稅人房屋轉(zhuǎn)讓、私房出租等稅收繳納和發(fā)票代開，目前，武漢共設(shè)立145個(gè)代征點(diǎn)，由地稅部門代征這部分稅款�！苯�鋒說。

　　個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)稅率如何計(jì)算，稅負(fù)能否降低?

　　按照規(guī)定，個(gè)人(自然人)出租不動(dòng)產(chǎn)，要看不動(dòng)產(chǎn)的屬性。如果是屬于非住房，增值稅征收率為5%;如果屬于住房，增值稅征收率為5%，減按1.5%計(jì)算繳納。例如，某人出租非住房年租金100萬元，應(yīng)繳納的增值稅為100/(1+5%)×5%=4.76萬元，較原營(yíng)業(yè)稅少繳2400元;若出租住房，則應(yīng)繳納增值稅為100/(1+5%)×1.5%=1.42萬元。

　　同時(shí)，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，月銷售額不超過30000元，還可享受免征增值稅的稅收優(yōu)惠。比如，每月出租非住房租金收入為10000元，可以免征增值稅，但需要交納個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅;如果每月的租金收入是40000元，就需要交納增值稅及附加以及個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅。

　　“對(duì)于承租方而言，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋租金也可用于抵扣稅款，承租方只需要求房東提供由稅務(wù)局開具的發(fā)票，就可憑票抵扣。”姜鋒分析說。

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