今年4月，全面推開(kāi)營(yíng)改增之前，本報(bào)記者曾經(jīng)采訪了幾家房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)營(yíng)改增后本企業(yè)可能發(fā)生的變化展開(kāi)了測(cè)算。當(dāng)時(shí)，有企業(yè)估算稅負(fù)會(huì)下降，但大多數(shù)企業(yè)心里沒(méi)底兒。經(jīng)過(guò)4個(gè)多月的運(yùn)轉(zhuǎn)，營(yíng)改增究竟讓這些房地產(chǎn)企業(yè)收益幾何?又給他們帶來(lái)了哪些變化?日前，本報(bào)記者再次采訪了這些企業(yè)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，營(yíng)改增后，納稅額的下降讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)更活了，提升了管理效能，也讓房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)行業(yè)的發(fā)展更有信心了。從最初的忐忑不安到現(xiàn)在的信心滿(mǎn)懷，他們的經(jīng)歷代表了眾多營(yíng)改增房地產(chǎn)企業(yè)的心路歷程。

　　大連金宸：稅負(fù)真的降了
　　“營(yíng)改增擴(kuò)圍即將滿(mǎn)5個(gè)月了，各項(xiàng)優(yōu)惠政策都被我們裝進(jìn)了‘口袋’，之前的測(cè)算結(jié)果也一一得到證實(shí)，可以說(shuō)企業(yè)跟營(yíng)改增的相處漸入佳境。”在自家樓盤(pán)項(xiàng)目金宸聯(lián)郡的銷(xiāo)售中心，大連金宸集團(tuán)有限公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)田德全滿(mǎn)面春風(fēng)地對(duì)記者說(shuō)。

　　金宸集團(tuán)是大連市金州區(qū)知名的房地產(chǎn)商，業(yè)務(wù)橫跨房地產(chǎn)、建筑和物業(yè)管理行業(yè)，先后開(kāi)發(fā)了十幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。今年上半年，擁有多年工作經(jīng)驗(yàn)的田總便開(kāi)始了仔細(xì)的測(cè)算：營(yíng)改增究竟讓集團(tuán)收益幾何?測(cè)算結(jié)果讓他喜出望外：房地產(chǎn)、建筑和物業(yè)管理行業(yè)，營(yíng)改增后稅率的降幅分別達(dá)到4.76%、2.91%和40%。經(jīng)過(guò)這幾個(gè)月時(shí)間的運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)際稅負(fù)證實(shí)了他的測(cè)算。

　　田德全說(shuō)，剛實(shí)行營(yíng)改增那陣兒，集團(tuán)財(cái)務(wù)人員著實(shí)經(jīng)歷了一番“磨合”時(shí)段。雖然之前的培訓(xùn)聽(tīng)得都挺明白，但遇到實(shí)際問(wèn)題怎樣操作，比如對(duì)于預(yù)售階段、確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)階段如何開(kāi)具發(fā)票、如何申報(bào)納稅就不知道。好在稅務(wù)機(jī)關(guān)有著暢通的問(wèn)題解決渠道，既可以尋求稅源管理部門(mén)的幫助，也可以向辦稅服務(wù)廳反映情況，還可以撥打12366咨詢(xún)。每一條渠道都很暢通，都能及時(shí)地解決企業(yè)的問(wèn)題。

　　據(jù)田德全介紹，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)于房地產(chǎn)及建筑安裝企業(yè)相關(guān)支持政策的文件出臺(tái)后，金宸集團(tuán)根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，積極采用“輕包工、甲供材”的業(yè)務(wù)模式，充分利用相關(guān)政策并參與到增值稅的抵扣鏈條之中，解決了重復(fù)征稅的問(wèn)題。

　　“政策紅利相當(dāng)于直接送錢(qián)給企業(yè)。每一點(diǎn)政策的傾斜對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是陽(yáng)光雨露。營(yíng)改增后，享受到政策紅利的房地產(chǎn)企業(yè)有了更大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，”田德全說(shuō)。

　　寧波得力：發(fā)展思路要變
　　“營(yíng)改增實(shí)施后，原先我們擔(dān)心稅負(fù)會(huì)增加，但從這幾個(gè)月情況來(lái)看，我們的憂(yōu)慮是多余的。”寧波得力房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理?xiàng)罘挤颊f(shuō)。

　　得力房地產(chǎn)公司是寧波市知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。營(yíng)改增實(shí)施后，該公司的兩個(gè)老項(xiàng)目，按照簡(jiǎn)易辦法征收，節(jié)省了稅款333萬(wàn)元。而近期剛開(kāi)工的兩個(gè)新項(xiàng)目，占地196畝，計(jì)劃建成45萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，總投資達(dá)到了22億元。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地出讓金可以直接從銷(xiāo)售額中扣除，建筑安裝成本也可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，與原來(lái)繳納的營(yíng)業(yè)稅相比，預(yù)計(jì)總體稅負(fù)會(huì)下降。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，比過(guò)去營(yíng)業(yè)稅率5%低兩個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步緩解了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力。

　　據(jù)測(cè)算，土地出讓金成本在總體開(kāi)發(fā)建設(shè)成本中占比35%左右，再加上其他設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)以及購(gòu)買(mǎi)的材料、設(shè)備、辦公用品等可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，企業(yè)能進(jìn)一步降低稅收負(fù)擔(dān)，也有利于促進(jìn)樓市庫(kù)存的消化。

　　營(yíng)改增對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的影響也非常大。企業(yè)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)并按固定資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算可分2年抵扣增值稅，將利好自用型買(mǎi)家，激發(fā)投資者投資大宗商業(yè)地產(chǎn)熱情，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)的去庫(kù)存。楊芳芳表示，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展思路將可能因此發(fā)生轉(zhuǎn)變，今后會(huì)將目光更多地放于精裝修商業(yè)樓盤(pán)，向企業(yè)用戶(hù)提供高質(zhì)量的辦公物業(yè)，將是拉動(dòng)銷(xiāo)售的一大選擇。

　　營(yíng)改增的實(shí)施，對(duì)企業(yè)的內(nèi)控制度也產(chǎn)生了積極的效果。據(jù)得力房地產(chǎn)有限公司財(cái)務(wù)人員陳敏巧介紹，營(yíng)改增剛開(kāi)始時(shí)，該公司的工作人員仍習(xí)慣性地保留營(yíng)業(yè)稅的思維方式，不考慮合同價(jià)款是否含稅，也從未考慮取得的是專(zhuān)用發(fā)票還是普通發(fā)票。該公司多次對(duì)財(cái)務(wù)、法務(wù)和采購(gòu)等部門(mén)開(kāi)展稅法輔導(dǎo)，一方面要掌握哪些進(jìn)項(xiàng)可以抵扣，哪些進(jìn)項(xiàng)不可以抵扣;另一方面要改變?cè)�有的管理模式，增�?qiáng)公司在勞動(dòng)用工、合同和采購(gòu)等管理流程的規(guī)范性。

　　西安萬(wàn)科：管理更規(guī)范更精細(xì)
　　“營(yíng)改增不僅給我們公司帶來(lái)約2000萬(wàn)元的減稅紅包，也有益于我們管理更規(guī)范高效。”財(cái)務(wù)主管孫超告訴記者，從營(yíng)改增初期到現(xiàn)在，公司上下理念變了，也有效帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)由原先的粗放型經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向規(guī)范化、精細(xì)化管理。

　　“營(yíng)改增帶來(lái)的是全行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和發(fā)展規(guī)劃的轉(zhuǎn)變，要享受‘稅負(fù)只減不增’的改革紅利，要求我們?cè)诠芾砩舷鹿Ψ颉?rdquo;孫超告訴記者。

　　據(jù)孫超介紹，為此萬(wàn)科集團(tuán)自主研發(fā)應(yīng)用了發(fā)票協(xié)同管理平臺(tái)系統(tǒng)，該系統(tǒng)能夠全流程管控增值稅專(zhuān)用發(fā)票的開(kāi)具和流轉(zhuǎn)。記者登錄該系統(tǒng)看到，管理平臺(tái)可以第一時(shí)間發(fā)布工程采購(gòu)信息，供應(yīng)商中標(biāo)后即在系統(tǒng)提示下供應(yīng)材料，并根據(jù)系統(tǒng)推送發(fā)票信息，只需確認(rèn)即可開(kāi)出發(fā)票，減少了開(kāi)票操作失誤。發(fā)票開(kāi)好后，系統(tǒng)提醒快遞公司上門(mén)服務(wù)，郵寄到武漢管理中心統(tǒng)一認(rèn)證，同時(shí)相關(guān)信息進(jìn)入財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。這一套閉合的系統(tǒng)，解決了企業(yè)營(yíng)改增后票據(jù)管理帶來(lái)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“以前是財(cái)務(wù)部收取、認(rèn)證正式發(fā)票，工程師確認(rèn)工程量完備即可付款給供應(yīng)商，現(xiàn)在新系統(tǒng)上線(xiàn)后，管理全程電子流轉(zhuǎn)、環(huán)環(huán)相扣，發(fā)票要由專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)認(rèn)證確認(rèn)，有問(wèn)題的會(huì)退回重辦。隨著系統(tǒng)的不斷完善，我們一線(xiàn)的工作量也在減少，發(fā)票意識(shí)深入人心，管理更加規(guī)范高效。”孫超說(shuō)。