春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場逐漸回暖。記者從wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、廣州、深圳、杭州等十大城市的商品房成交量節(jié)后明顯開始反彈，2月7日當天，十大城市成交套數(shù)達1632套，雖與年前3000套以上的單日成交高位仍有差距，但總體漸回歸常態(tài)。

1月信貸數(shù)據(jù)即將出爐，坊間聲音不一，不乏創(chuàng)新高的猜測，也有增速可控的理性預期。面對日益明晰的房貸收緊信號，政策的調(diào)控影響對房市、消費者和銀行逐漸顯露。

“最近一個月身邊朋友少有人買房了，部分樓盤最近一兩個月確實不漲了，甚至還有下跌。但小區(qū)陸陸續(xù)續(xù)還是有不少看房的，房子依然是討論的熱點話題�！北本┠酬P注房市的居民表示。

記者從北京多個房地產(chǎn)中介經(jīng)理人處獲悉，年前起房價已經(jīng)趨于平穩(wěn)，年后房價依然維持穩(wěn)定水平，每天咨詢買房的消費者和實際成交數(shù)并不少�！胺績r趨于平穩(wěn)并不意味著會跌，有需求現(xiàn)在是買房的好時機�！蹦车禺a(chǎn)中介表示。

總額限制利率微調(diào)

從近期出現(xiàn)的房貸政策的具體調(diào)整上看，21世紀經(jīng)濟報道記者從多家銀行得到的反饋表明，收緊已是既定趨勢。

此前傳聞近期央行對主要銀行進行窗口指導，要求不同程度地收縮信貸投放規(guī)模，貸款項目需提前報備。中部某股份行信貸業(yè)務人士表示，年初央行主要就貸款規(guī)模對總行專門下達了指導，指導方向還涉及去金融杠桿、穩(wěn)定房產(chǎn)泡沫、防系統(tǒng)性風險等要素。

某國有行分行信貸業(yè)務人士表示，貸款項目需報備是2016年底就有了，目前分行層面1月和目前發(fā)放的貸款都是此前儲備項目超出的額度，1月下旬接到窗口指導的相關通知進一步收緊。但從新發(fā)貸款量看，今年分行新增貸款已經(jīng)比去年同期增加40%。目前分行層面還是努力增存款，積極放貸款，因為總行層面的控制主要是控制存貸比，換言之多吸收存款就能多放出貸款。

但也有部分中小銀行和外資行表示并沒有接到央行的窗口指導意見，審批流程也暫時沒有變化。某外資行信貸業(yè)務人士表示，按揭政策的縮緊是一致的，近期首付比例及利率根據(jù)貸款或擔保比例會在所屬地政策的基礎上小幅上調(diào)。

21世紀經(jīng)濟報道記者還獲悉，個別城市有銀行年后微微上調(diào)首套房貸利率，例如青島、大連、珠海等地的部分銀行利率優(yōu)惠由85折上調(diào)至9折。某業(yè)內(nèi)人士表示，2017年總體的房貸優(yōu)惠力度較2016年將會進一步縮小。

融360房貸分析師郝俊丞表示，接下來房貸政策的變化主要操作的方向還是提升房貸利率或是提高首付比例。但目前的情況看一線城市的首付比例已經(jīng)不低，且在春節(jié)假期之后，不少樓市銷量下跌，對于首付比例調(diào)整的可能性較小，提升房貸利率還是大概率事件。

招商證券宏觀分析師閆玲表示，央行已經(jīng)進行房地產(chǎn)總量上的調(diào)控，再加之目前對房地產(chǎn)的貸款資質審核更加嚴格，整體的銷售量減少，很難再出現(xiàn)整體信貸的爆發(fā)性增長。

調(diào)控政策反應將滯后出現(xiàn)

“房貸是一定會收緊的，房價是一定會穩(wěn)住的�！� 中國人民大學國際貨幣研究所（IMI）研究員曲強在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示。

曲強認為，從政策解讀上看，中央堅持“走鋼絲”的政策，北上深的房價必須凍結在現(xiàn)有房價水平周圍，不能漲，也不能跌�！暗珒鼋Y價格水平不是一個市場常見政策，市場自身有一套機制，所以政策出臺后相關的市場反應還需要時間考證。

但曲強也表示，雖然對1月數(shù)據(jù)關注頗多，但1月的信貸數(shù)據(jù)對預判全年和近期的調(diào)控政策效果參考價值并不大。因為正常貸款審批流程和年前刻意控制貸款發(fā)放的原因，1月份的信貸數(shù)據(jù)反映的是11、12月的信貸需求。

而真正調(diào)控政策后的市場反應，曲強認為應主要關注3月及以后的數(shù)據(jù)，一方面給市場消化信號和銀行政策調(diào)整的時間；另一方面，部分企業(yè)的財年是從3月份開始。中小企業(yè)主和相對富裕的企業(yè)人群依然是購房主力人群，處理完上一財年賬務后是否進行買房投資可以反映市場意向。

閆玲也表示，受銀行自己投放節(jié)奏的影響，1月信貸數(shù)據(jù)處高位是正常現(xiàn)象，對全年參考價值不大，但中長期貸款占比仍值得關注。

某股份行信貸人士分析表示，在房貸必然收緊情況下，銀行下一步貸款投向主要方向將是PPP和政府授信，此外金融創(chuàng)新、金融服務、相關中間業(yè)務等也大有可為。

該人士還表示，城市化發(fā)展進程中，購房的剛需和換房的存量業(yè)務依然存在，銀行房貸依然有利潤來源，但相對此前房貸的巨大利潤，銀行的盈利必然有瘦身，但對銀行而言這不一定是個壞事。

【延伸閱讀】

北京、上海兩地目前低于9折住房貸款優(yōu)惠利率已絕跡

調(diào)控之下的2017年房地產(chǎn)行業(yè)，資金環(huán)境收緊之勢已顯端倪。記者最新了解到，近日已有滬上中小商業(yè)銀行為緩解住房貸款余額壓力，要求支行鼓勵房貸客戶提前還款，甚至對提前還款違約金給予減免優(yōu)惠。此外，北京、上海這兩大一線城市目前低于9折的住房貸款優(yōu)惠利率已全面絕跡，已有商業(yè)銀行將低于95折的房貸優(yōu)惠利率審批權全部收歸分行層面，想要拿到9折優(yōu)惠利率更難了。種種跡象表明，2017年的樓市金融環(huán)境或將不再寬松。

房貸余額承壓利率悄然收緊

據(jù)記者了解，目前上海某中小商業(yè)銀行為了緩解房貸余額壓力，曾在1月底發(fā)出一份《關于月末緊急壓降房貸余額的通知》，要求各支行、營業(yè)部盡快梳理現(xiàn)有住房貸款提前還款需求，對于已申請房貸提前還款以及前期有意向辦理提前還款的客戶，要求支行積極主動聯(lián)系客戶，盡快完成還款操作，并對部分提前還款客戶給予免收違約金的優(yōu)惠政策，引導客戶利用閑置資金進行部分提前還款。

“雖然這種鼓勵房貸客戶提前還款的舉措還只是個別銀行階段性的窗口指導行為，但中小銀行住房貸款額度偏緊卻是普遍現(xiàn)象�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者，滬上房貸業(yè)務量較大的四大國有銀行目前還沒出現(xiàn)這種情況，但多家中小商業(yè)銀行都反映房貸余額趨緊，且僅僅表現(xiàn)在住宅類房產(chǎn)的房屋貸款上，商業(yè)類房產(chǎn)并不受影響。從京滬兩地大型房產(chǎn)中介機構反映的情況看，目前銀行住房貸款的放款節(jié)奏也普遍放慢。

不僅是房貸余額偏緊，商業(yè)銀行也正悄然收緊住房貸款優(yōu)惠利率。北京專門從事個人房產(chǎn)金融服務的專業(yè)機構“偉嘉安捷”市場部人士告訴記者，從今年元旦開始，北京各家銀行便逐漸將首套房的利率全面調(diào)整為9折，85折、88折優(yōu)惠利率基本絕跡。而滬上銀行住房貸款優(yōu)惠利率收得更緊，有業(yè)內(nèi)人士向記者反映，已有滬上商業(yè)銀行將低于95折的住房貸款優(yōu)惠利率審批權收歸分行，要求各支行將手頭即將要辦理按揭的貸款客戶信息及貸款金額上報分行報備審批，分行審批通過的仍可執(zhí)行最低9折的優(yōu)惠利率，而分行一級擁有的審批權限房貸最低只能做到95折優(yōu)惠利率。

“今年和去年不一樣，去年各家銀行都把重點放在房貸上，而現(xiàn)在房貸已經(jīng)開始嚴控，房貸放款額要同比下降，所以銀行不少資金投向了基建項目。”某股份制銀行上海分行人士表示。

樓市資金鏈將穩(wěn)步趨緊

“偉嘉安捷”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間北京房貸市場交易量持續(xù)走低，同比去年下跌10%左右。這一方面是受到節(jié)假日影響，樓市成交量縮水造成貸款需求的短期下滑；另一方面是除去部分“改善”型置業(yè)人群外，不少剛性購房人群在目前信貸收緊的影響下選擇暫時觀望，對潛在貸款需求造成一定影響。

事實上，春節(jié)后的第一個工作日，央行全面上調(diào)了公開市場逆回購利率和SLF利率。雖然此次調(diào)整并非針對房地產(chǎn)市場，但銀行放貸資金成本面臨短期內(nèi)升高，對商業(yè)銀行的信貸投放能力來說影響十分直接，必將對業(yè)務比重占比較大的房貸造成影響，進而影響房地產(chǎn)市場。此外，伴隨著商業(yè)銀行資金成本的增加，原有針對房地產(chǎn)按揭貸款的各種優(yōu)惠利率也將逐漸收緊甚至絕跡。

中原地產(chǎn)盧文曦認為，按照歷年經(jīng)驗，一般年初銀行貸款額度普遍比較寬松，而今年開局就保持較緊格局，中小商業(yè)銀行貸款余額緊張。從一系列舉措可以看出，今年樓市資金鏈必將較去年偏緊，使用資金成本或將提高，在“去杠桿”背景下，樓市交易過程或面臨壓力。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認為，伴隨著融資成本的上升，2017年整個金融環(huán)境和貨幣政策都將是收緊的節(jié)奏。目前樓市尚處在資金鏈收緊和市場降溫的初期，對于大型開發(fā)商來說，由于去年市場火爆、資金大量回籠，目前手中余糧尚多金融環(huán)境的趨緊并不會對其造成太大影響，甚至還將成為大型房企并購的上好契機。但這些影響的層層疊加或將在今年下半年開始顯現(xiàn)，如果未來資金成本繼續(xù)上升，市場中資金還會否向房地產(chǎn)流動存疑，屆時開發(fā)商或將感受到資金壓力。

本報記者侯瀟怡北京報道