2016年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議為2017年樓市定下了“平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調(diào)，同時提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，并強調(diào)運用金融、土地、財稅、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

　　2017年1月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》，明確提出，“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅上的探索創(chuàng)新”。一時間，房地產(chǎn)稅再成熱點話題。

　　本月23日，國務(wù)院新聞辦舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華在回答記者有關(guān)房地產(chǎn)稅的提問時表示，“這是十八屆三中全會明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進(jìn)改革。有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。”

　　按照中國財稅法學(xué)研究會會長、北京大學(xué)法學(xué)院教授劉劍文在去年接受媒體采訪時的說法，本屆人大任期到2017年底，因此，預(yù)計房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。

　　那么，房地產(chǎn)稅的進(jìn)程是否會如劉劍文所預(yù)測?如何解讀國務(wù)院提出的“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅上的探索創(chuàng)新”?此外，更牽動人們神經(jīng)的是，房地產(chǎn)稅的開征對房價到底影響幾何?《財會信報》記者就此采訪了業(yè)界專家。

　　進(jìn)程
　　今年能否提請人大審議尚不確定
　　十八屆三中、四中全會以及去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)發(fā)出明確信號，“房子是用來住的、不是用來炒的”，要用立法手段推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。中央財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院著名稅收專家張廣通在接受《財會信報》記者采訪時表示，有關(guān)部門積極貫徹中央精神，馬不停蹄地在進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法的調(diào)研和草案起草工作，但離人們的期待似乎尚有較大距離。列入第十二屆全國人大立法規(guī)劃的房地產(chǎn)稅法何時向全民公開征求意見，何時進(jìn)入一審程序，目前仍處于不確定狀態(tài)。張廣通分析，之所以會出現(xiàn)這種“雷聲大雨點小”、“只聽樓梯響，不見人下來”的局面，一個重要原因就是房地產(chǎn)稅關(guān)系千家萬戶的切身利益，關(guān)系成千上萬人的就業(yè)，關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展、社會的和諧穩(wěn)定，一舉一動都牽動著億萬人的心，對立法的必要性、指導(dǎo)思想、一些關(guān)鍵稅制要素如何設(shè)計，征收房地產(chǎn)稅的配套條件，中央與地方的權(quán)益劃分等都還存在不小的爭議。不僅一些利益集團(tuán)有很強的抵觸情緒，就是地方政府也并非都熱心房地產(chǎn)稅的開征，而普通老百姓也有不少疑慮，擔(dān)心自己有房產(chǎn)但無能力繳稅。張廣通認(rèn)為，在諸多問題未形成社會高度共識的情況下，匆忙推出房地產(chǎn)稅改革方案，風(fēng)險無疑是不可估量的。

　　今年年底將召開中共十九大，這是國內(nèi)外高度關(guān)注的第一位政治大事，要求營造和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境，而房地產(chǎn)稅法顯然不適宜在這樣的環(huán)境下出臺。盡管該法已列入第十二屆全國人大立法規(guī)劃，但比起《民法典》這樣保護(hù)公民財產(chǎn)權(quán)的上位法，房地產(chǎn)稅法顯然是“不受歡迎的”。因此，張廣通本人對房地產(chǎn)稅法草案在今年年底前公開征求意見或進(jìn)入第一次立法審議階段不報樂觀態(tài)度。以前列入立法規(guī)劃而到期未能落實的事例也不是沒有，比如《稅收基本法(草案)》的起草、《稅收征管法》的修訂等，緊鑼密鼓之后往往因形勢變化而悄無聲息。房地產(chǎn)稅法今年啟動立法審議可能性不大，但也不是說遙遙無期。

　　張廣通預(yù)估，2018年也許是房地產(chǎn)稅法草案公開征求意見和進(jìn)入人大一審程序的可行節(jié)點，2020年前完成全部立法程序，2021年進(jìn)入正式實施階段，是一個大概率事件。

　　中國財稅法學(xué)研究會副會長、中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授施正文在接受《財會信報》記者采訪時也表示，從目前的情況判斷，房地產(chǎn)稅法在2017年能否提交人大審議還存在不確定性。但他本人預(yù)測，加快立法進(jìn)程盡早提交人大審議，在2018年年底前通過立法。施正文進(jìn)一步解釋，立法通過的時間并不等于就是稅種開征的時間。法律何時實施、稅種何時開征可以授權(quán)各地方自主決定。

　　中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員、 社科院研究生院教授馮興元在接受《財會信報》記者采訪時同樣表示，全國人大常委會立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入一類立法項目。但現(xiàn)在還不太好判斷是否能在本屆任期內(nèi)通過。他認(rèn)為，無論是在本屆任期內(nèi)還是在下個任期通過，房地產(chǎn)稅法的實施難度都有很大。馮興元指出，要想開征房地產(chǎn)稅，首先需要有一個全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，否則會出現(xiàn)大量“漏網(wǎng)”和征稅不公的問題。因為居住面積超出一定豁免面積之后，增量面積越大，政府越會趨向于征收更重的稅。如果不能建立相對完善的全國統(tǒng)一房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，就會出現(xiàn)享受稅收優(yōu)惠或偷漏稅的“特權(quán)階層”。

　　探索
　　地方政府自主試點難度大
　　兩辦印發(fā)的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》中指出：“創(chuàng)新政府配置資源方式涉及面廣，情況復(fù)雜，各地區(qū)各部門要結(jié)合工作實際，積極開展改革探索，建立健全有效推進(jìn)改革的問責(zé)、容錯和糾偏機(jī)制。在維護(hù)全國統(tǒng)一大市場的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革、區(qū)域性金融市場和金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新。”

　　施正文對此表示，按照稅收法定原則，國務(wù)院的意見也可以理解為今年會加快房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程。因為各地區(qū)在房地產(chǎn)稅上進(jìn)行探索和創(chuàng)新，必須要有國家層面的基本政策和框架，在此基礎(chǔ)之上，授權(quán)各地方自行決定開征時間、范圍、稅率、稅收減免優(yōu)惠等。

　　據(jù)了解，美國的房產(chǎn)稅都是由地方政府自行征收。全美50個州都征收房產(chǎn)稅，這一稅種是地方政府的主要收入來源。地方政府根據(jù)各自實際情況來確定稅率并依法征收，有資料統(tǒng)計，目前美國的房地產(chǎn)稅稅率大致介于1%-3%之間，房產(chǎn)稅作為房產(chǎn)永久持有的最基本保證。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，主要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。因此，美國房地產(chǎn)稅的征稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。其課稅對象為房屋，以房屋估價為課稅依據(jù)。一般來說，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5。

　　但施正文表示，鑒于國情不同，美國的房地產(chǎn)稅征收模式并不適用于我國。我國還是需要中央統(tǒng)一立法，同時賦予地方一定的自主權(quán)限。

　　張廣通解讀認(rèn)為，兩辦的指導(dǎo)意見對推進(jìn)房地產(chǎn)稅地方試點的表述傳達(dá)了四個信號。一是中央政府鼓勵地方政府在優(yōu)化政府資源配置方式方面大膽探索創(chuàng)新，并寬容失敗，允許及時糾偏;二是房地產(chǎn)稅改革不會停止;三是在房地產(chǎn)稅立法方面中央政府面臨很大壓力，而房地產(chǎn)稅的最終受益者是地方政府，地方政府應(yīng)當(dāng)分擔(dān)中央壓力，因地制宜開展多樣化探索創(chuàng)新，為中央政府立法積累經(jīng)驗;四是對在上海和重慶進(jìn)行的房地產(chǎn)稅改革試點表示支持。但從上海、重慶兩地試點過程來看，也只是輕輕試水，試點效果似乎并不理想，兩地還要不要堅持將這一試點繼續(xù)進(jìn)行下去，社會上出現(xiàn)了不同的聲音，試點地區(qū)政府也有疑惑。不過這兩地的試點方案也是在財政部、國家稅務(wù)總局的宏觀指導(dǎo)下進(jìn)行的，且兩地的試點模式并不完全一樣，這也是中央政府有意而為，是對房地產(chǎn)稅法立法模式的有益探索。

　　由此，張廣通表示，允許地方政府進(jìn)行獨立探索，從法理上沒有問題，但對這個燙手的山芋，沒有中央政府的有力指導(dǎo)和支持，并與房地產(chǎn)稅全國立法有機(jī)銜接，讓地方政府以地方立法形式進(jìn)行試點開征，風(fēng)險和難度都很大，其成功機(jī)率幾乎為零。一個顯而易見的事實是，在國土資源部和建設(shè)部的推動下，要求各地將房地產(chǎn)存量和交易信息全部上網(wǎng)并與全國聯(lián)網(wǎng)的工作，到現(xiàn)在有許多地區(qū)還沒有完成，許多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠房地產(chǎn)行業(yè)支撐，消化房地產(chǎn)存量比抑制房地產(chǎn)泡沫更迫切，所以對國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并不熱心。此外，土地財政能否用房地產(chǎn)稅來替代，許多地方政府也是不看好的。由此看來，鼓勵地方政府獨立自主地進(jìn)行房地產(chǎn)稅探索，“骨頭多肉少”，短期很難見到實效。另外，就像上海、重慶的房地產(chǎn)稅試點一樣，一旦試點方案正式落地了，老百姓也遵從了，下一步若與中央的立法精神相悖，需要廢止，地主政府與納稅人的利益關(guān)系將面臨尷尬的局面。即使是房地產(chǎn)高燒此起彼伏的部分一線城市，是否樂意用房地產(chǎn)稅來替代雙限的行政手段，恐怕也要打一個大大的問號。

　　馮興元表示，此前上海和重慶做了有益的嘗試。地方進(jìn)行嘗試當(dāng)然比沒有嘗試好，存在制度競爭是好事情。但是這些嘗試都解決不了公平稅負(fù)的問題。比如到全國各地多處購房者，一般難以計算其在外地的購房面積，這樣征稅水平會偏低或者稅收被免。應(yīng)首先建立一個全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。否則，只是部分抑制房地產(chǎn)價格上漲，甚至變相容忍或者慫恿了跨地區(qū)購置多套住房。

　　影響
　　科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)和抑制房價
　　房價是多年來社會熱議的焦點。“居者有其屋”是老百姓安居樂業(yè)的重要保障。隨著近年來房價的不斷攀升，擁有自己穩(wěn)定的居所對于不少人來說，或許是遙不可及的夢想。開征房地產(chǎn)稅抑制房價，也可以說是一部分人所期盼的。不過，對于房地產(chǎn)稅能否抑制房價，目前業(yè)界觀點也是各有千秋。

　　施正文表示，房地產(chǎn)稅可以起到調(diào)節(jié)和抑制房價的作用，但這主要取決于政策制定和制度設(shè)計的科學(xué)性與合理性。因此，他建議要開門立法，廣泛征求和聽取社會公眾意見。

　　張廣通認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是構(gòu)成房地產(chǎn)成本的重要因素，也是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)占有和使用行為的重要影響因素，說它對房價不會產(chǎn)生影響，顯然是毫無根據(jù)的。但房地產(chǎn)稅究竟能對抑制房地產(chǎn)價格不合理上漲起多大作用?張廣通指出，要對這個問題作出一個客觀的評價，有兩個因素是不可忽視的，一是房地產(chǎn)市場的供求形勢。在賣方市場下，房地產(chǎn)稅一定會刺激房地產(chǎn)價格上漲，即稅負(fù)會由持有方向使用方轉(zhuǎn)嫁(持有的房屋會抬高租金);而在買方市場下，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格有抑制作用，即房地產(chǎn)稅不易從持有方轉(zhuǎn)嫁給使用方;二是房地產(chǎn)稅的功能性質(zhì)定位。房地產(chǎn)稅到底定義為財產(chǎn)稅還是特定目的行為稅，也影響房地產(chǎn)價格的變化。如果作為對占多套房、占高檔房、占大戶型房的一種抑制措施，那么房地產(chǎn)稅就是特定目的行為稅，它的征稅范圍要相對小一些，調(diào)節(jié)重點肯定是富人，而富人對高房價的承受能力要比普通工薪階層強得多，所以對房地產(chǎn)價格的抑制作用有限;如果作為一種加大居住成本、抑制財產(chǎn)過多積聚和閑置浪費的一種措施，并按房地產(chǎn)評估價值征稅，那么征稅范圍就會較為廣泛，它就是財產(chǎn)稅，與遺產(chǎn)贈與稅類似，等于以隱蔽的稅收形式將房產(chǎn)持有者的過多存量財產(chǎn)分期拿走。在這種情況下，富人依然繳稅較多，而普通百姓考慮到持有多套房的稅收成本，也會出售部分并不急需或并不滿意的房產(chǎn)，從而增加市場的房屋供給，對抑制房地產(chǎn)價格是有利的。

　　張廣通表示，房地產(chǎn)稅肯定要在這兩種功能性質(zhì)間作出權(quán)衡，或者是行為稅、或者是財產(chǎn)稅、或者兼而有之。目前從上到下已經(jīng)形成共識的是，要加大房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，適當(dāng)減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，以此推理，房地產(chǎn)稅向特定目的行為稅方向傾斜也許是阻力最小、風(fēng)險最小、成功率較高的一條路徑。何時向財產(chǎn)稅方向轉(zhuǎn)化，可作為一個未來話題暫時擱置下來。

　　馮興元認(rèn)為，調(diào)節(jié)和抑制房價不應(yīng)該是推行房地產(chǎn)稅的根本因素。更重要的是遵循同意原則和受益原則。調(diào)節(jié)和抑制房價，需要一整套的措施，房地產(chǎn)稅只是附帶了這種效應(yīng)。不能把它作為推出該稅種的主要理由。調(diào)節(jié)和抑制房價的一整套方案包括：強化私人產(chǎn)權(quán)保護(hù)，開放種種資源市場、產(chǎn)品市場和金融市場，打破行政壟斷，讓人們有著多種多樣的投資機(jī)會，從而不把房地產(chǎn)市場和股市當(dāng)作是投資的近乎唯一渠道。如果房地產(chǎn)市場和股市成為近乎唯一的投資渠道，兩者必然成為準(zhǔn)“賭場”。此外，投資房地產(chǎn)和股市也是投資者的正當(dāng)權(quán)利，無論投資者何時進(jìn)入或者退出，都是正當(dāng)?shù)耐顿Y。

　　馮興元建議，房地產(chǎn)稅的開征應(yīng)當(dāng)在減免房地產(chǎn)的稅、費后才能引入，并且房地產(chǎn)稅的稅率不能太高，因為目前國人的人均收入水平還比較低。很多買房者是舉家動員、同時貸款才購房。很多房主其實是“房奴”。其中，大量“房奴”難以負(fù)擔(dān)過高的房地產(chǎn)稅。

　　馮興元最后表示，房地產(chǎn)稅費本來就很重，新建房產(chǎn)大約60%的價值都被政府收走，比如以各種稅、費和國有土地轉(zhuǎn)讓收入的形式。新老住房轉(zhuǎn)讓，政府收取的稅費也很高。按道理，征稅應(yīng)該基于同意的原則。最好讓房地產(chǎn)稅收入全部歸市、縣、鄉(xiāng)級地方政府，而不是省和中央。讓是否征收房地產(chǎn)稅由這些地方的百姓自己來確定。中央只要作出一個框架性立法即可。對于跨地域擁有多套住房的，由中央和省級政府安排征收附加稅收。收入則分歸各省，中央不需要占有。房地產(chǎn)稅本質(zhì)上應(yīng)該是地方稅收收入，用于地方支出。地方稅的收益單位越靠近基層行政區(qū)，地方之間越容易形成良性競爭，財政學(xué)中的“蒂伯特機(jī)制”就越發(fā)揮作用，居民越會朝著他們所認(rèn)為的“稅負(fù)+公共服務(wù)”籃子最符合其偏好的地方遷居。這樣容易使得中國從單中心的行政區(qū)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向多中心的區(qū)域布局。