2016年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2017年樓市定下了“平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調(diào)，同時(shí)提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，并強(qiáng)調(diào)運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

　　2017年1月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出，“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅上的探索創(chuàng)新”。一時(shí)間，房地產(chǎn)稅再成熱點(diǎn)話(huà)題。

　　本月23日，國(guó)務(wù)院新聞辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華在回答記者有關(guān)房地產(chǎn)稅的提問(wèn)時(shí)表示，“這是十八屆三中全會(huì)明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革。有關(guān)部門(mén)正在按照中央要求開(kāi)展工作。”

　　按照中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)法學(xué)院教授劉劍文在去年接受媒體采訪(fǎng)時(shí)的說(shuō)法，本屆人大任期到2017年底，因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過(guò)，慢的話(huà)可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過(guò)。

　　那么，房地產(chǎn)稅的進(jìn)程是否會(huì)如劉劍文所預(yù)測(cè)?如何解讀國(guó)務(wù)院提出的“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅上的探索創(chuàng)新”?此外，更牽動(dòng)人們神經(jīng)的是，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征對(duì)房?jī)r(jià)到底影響幾何?《財(cái)會(huì)信報(bào)》記者就此采訪(fǎng)了業(yè)界專(zhuān)家。

　　進(jìn)程
　　今年能否提請(qǐng)人大審議尚不確定
　　十八屆三中、四中全會(huì)以及去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)發(fā)出明確信號(hào)，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，要用立法手段推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院著名稅收專(zhuān)家張廣通在接受《財(cái)會(huì)信報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，有關(guān)部門(mén)積極貫徹中央精神，馬不停蹄地在進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法的調(diào)研和草案起草工作，但離人們的期待似乎尚有較大距離。列入第十二屆全國(guó)人大立法規(guī)劃的房地產(chǎn)稅法何時(shí)向全民公開(kāi)征求意見(jiàn)，何時(shí)進(jìn)入一審程序，目前仍處于不確定狀態(tài)。張廣通分析，之所以會(huì)出現(xiàn)這種“雷聲大雨點(diǎn)小”、“只聽(tīng)樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”的局面，一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)稅關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益，關(guān)系成千上萬(wàn)人的就業(yè)，關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展、社會(huì)的和諧穩(wěn)定，一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著億萬(wàn)人的心，對(duì)立法的必要性、指導(dǎo)思想、一些關(guān)鍵稅制要素如何設(shè)計(jì)，征收房地產(chǎn)稅的配套條件，中央與地方的權(quán)益劃分等都還存在不小的爭(zhēng)議。不僅一些利益集團(tuán)有很強(qiáng)的抵觸情緒，就是地方政府也并非都熱心房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，而普通老百姓也有不少疑慮，擔(dān)心自己有房產(chǎn)但無(wú)能力繳稅。張廣通認(rèn)為，在諸多問(wèn)題未形成社會(huì)高度共識(shí)的情況下，匆忙推出房地產(chǎn)稅改革方案，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑是不可估量的。

　　今年年底將召開(kāi)中共十九大，這是國(guó)內(nèi)外高度關(guān)注的第一位政治大事，要求營(yíng)造和諧穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境，而房地產(chǎn)稅法顯然不適宜在這樣的環(huán)境下出臺(tái)。盡管該法已列入第十二屆全國(guó)人大立法規(guī)劃，但比起《民法典》這樣保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的上位法，房地產(chǎn)稅法顯然是“不受歡迎的”。因此，張廣通本人對(duì)房地產(chǎn)稅法草案在今年年底前公開(kāi)征求意見(jiàn)或進(jìn)入第一次立法審議階段不報(bào)樂(lè)觀(guān)態(tài)度。以前列入立法規(guī)劃而到期未能落實(shí)的事例也不是沒(méi)有，比如《稅收基本法(草案)》的起草、《稅收征管法》的修訂等，緊鑼密鼓之后往往因形勢(shì)變化而悄無(wú)聲息。房地產(chǎn)稅法今年啟動(dòng)立法審議可能性不大，但也不是說(shuō)遙遙無(wú)期。

　　張廣通預(yù)估，2018年也許是房地產(chǎn)稅法草案公開(kāi)征求意見(jiàn)和進(jìn)入人大一審程序的可行節(jié)點(diǎn)，2020年前完成全部立法程序，2021年進(jìn)入正式實(shí)施階段，是一個(gè)大概率事件。

　　中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授施正文在接受《財(cái)會(huì)信報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，從目前的情況判斷，房地產(chǎn)稅法在2017年能否提交人大審議還存在不確定性。但他本人預(yù)測(cè)，加快立法進(jìn)程盡早提交人大審議，在2018年年底前通過(guò)立法。施正文進(jìn)一步解釋?zhuān)�立法通過(guò)的時(shí)間并不等于就是稅種開(kāi)征的時(shí)間。法律何時(shí)實(shí)施、稅種何時(shí)開(kāi)征可以授權(quán)各地方自主決定。

　　中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員、 社科院研究生院教授馮興元在接受《財(cái)會(huì)信報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)同樣表示，全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入一類(lèi)立法項(xiàng)目。但現(xiàn)在還不太好判斷是否能在本屆任期內(nèi)通過(guò)。他認(rèn)為，無(wú)論是在本屆任期內(nèi)還是在下個(gè)任期通過(guò)，房地產(chǎn)稅法的實(shí)施難度都有很大。馮興元指出，要想開(kāi)征房地產(chǎn)稅，首先需要有一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，否則會(huì)出現(xiàn)大量“漏網(wǎng)”和征稅不公的問(wèn)題。因?yàn)榫幼∶娣e超出一定豁免面積之后，增量面積越大，政府越會(huì)趨向于征收更重的稅。如果不能建立相對(duì)完善的全國(guó)統(tǒng)一房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，就會(huì)出現(xiàn)享受稅收優(yōu)惠或偷漏稅的“特權(quán)階層”。

　　探索
　　地方政府自主試點(diǎn)難度大
　　兩辦印發(fā)的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》中指出：“創(chuàng)新政府配置資源方式涉及面廣，情況復(fù)雜，各地區(qū)各部門(mén)要結(jié)合工作實(shí)際，積極開(kāi)展改革探索，建立健全有效推進(jìn)改革的問(wèn)責(zé)、容錯(cuò)和糾偏機(jī)制。在維護(hù)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國(guó)資國(guó)企改革、區(qū)域性金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新。”

　　施正文對(duì)此表示，按照稅收法定原則，國(guó)務(wù)院的意見(jiàn)也可以理解為今年會(huì)加快房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程。因?yàn)楦鞯貐^(qū)在房地產(chǎn)稅上進(jìn)行探索和創(chuàng)新，必須要有國(guó)家層面的基本政策和框架，在此基礎(chǔ)之上，授權(quán)各地方自行決定開(kāi)征時(shí)間、范圍、稅率、稅收減免優(yōu)惠等。

　　據(jù)了解，美國(guó)的房產(chǎn)稅都是由地方政府自行征收。全美50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，這一稅種是地方政府的主要收入來(lái)源。地方政府根據(jù)各自實(shí)際情況來(lái)確定稅率并依法征收，有資料統(tǒng)計(jì)，目前美國(guó)的房地產(chǎn)稅稅率大致介于1%-3%之間，房產(chǎn)稅作為房產(chǎn)永久持有的最基本保證。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，主要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。因此，美國(guó)房地產(chǎn)稅的征稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。其課稅對(duì)象為房屋，以房屋估價(jià)為課稅依據(jù)。一般來(lái)說(shuō)，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5。

　　但施正文表示，鑒于國(guó)情不同，美國(guó)的房地產(chǎn)稅征收模式并不適用于我國(guó)。我國(guó)還是需要中央統(tǒng)一立法，同時(shí)賦予地方一定的自主權(quán)限。

　　張廣通解讀認(rèn)為，兩辦的指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)推進(jìn)房地產(chǎn)稅地方試點(diǎn)的表述傳達(dá)了四個(gè)信號(hào)。一是中央政府鼓勵(lì)地方政府在優(yōu)化政府資源配置方式方面大膽探索創(chuàng)新，并寬容失敗，允許及時(shí)糾偏;二是房地產(chǎn)稅改革不會(huì)停止;三是在房地產(chǎn)稅立法方面中央政府面臨很大壓力，而房地產(chǎn)稅的最終受益者是地方政府，地方政府應(yīng)當(dāng)分擔(dān)中央壓力，因地制宜開(kāi)展多樣化探索創(chuàng)新，為中央政府立法積累經(jīng)驗(yàn);四是對(duì)在上海和重慶進(jìn)行的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)表示支持。但從上海、重慶兩地試點(diǎn)過(guò)程來(lái)看，也只是輕輕試水，試點(diǎn)效果似乎并不理想，兩地還要不要堅(jiān)持將這一試點(diǎn)繼續(xù)進(jìn)行下去，社會(huì)上出現(xiàn)了不同的聲音，試點(diǎn)地區(qū)政府也有疑惑。不過(guò)這兩地的試點(diǎn)方案也是在財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的宏觀(guān)指導(dǎo)下進(jìn)行的，且兩地的試點(diǎn)模式并不完全一樣，這也是中央政府有意而為，是對(duì)房地產(chǎn)稅法立法模式的有益探索。

　　由此，張廣通表示，允許地方政府進(jìn)行獨(dú)立探索，從法理上沒(méi)有問(wèn)題，但對(duì)這個(gè)燙手的山芋，沒(méi)有中央政府的有力指導(dǎo)和支持，并與房地產(chǎn)稅全國(guó)立法有機(jī)銜接，讓地方政府以地方立法形式進(jìn)行試點(diǎn)開(kāi)征，風(fēng)險(xiǎn)和難度都很大，其成功機(jī)率幾乎為零。一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，在國(guó)土資源部和建設(shè)部的推動(dòng)下，要求各地將房地產(chǎn)存量和交易信息全部上網(wǎng)并與全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的工作，到現(xiàn)在有許多地區(qū)還沒(méi)有完成，許多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠房地產(chǎn)行業(yè)支撐，消化房地產(chǎn)存量比抑制房地產(chǎn)泡沫更迫切，所以對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策并不熱心。此外，土地財(cái)政能否用房地產(chǎn)稅來(lái)替代，許多地方政府也是不看好的。由此看來(lái)，鼓勵(lì)地方政府獨(dú)立自主地進(jìn)行房地產(chǎn)稅探索，“骨頭多肉少”，短期很難見(jiàn)到實(shí)效。另外，就像上海、重慶的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)一樣，一旦試點(diǎn)方案正式落地了，老百姓也遵從了，下一步若與中央的立法精神相悖，需要廢止，地主政府與納稅人的利益關(guān)系將面臨尷尬的局面。即使是房地產(chǎn)高燒此起彼伏的部分一線(xiàn)城市，是否樂(lè)意用房地產(chǎn)稅來(lái)替代雙限的行政手段，恐怕也要打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

　　馮興元表示，此前上海和重慶做了有益的嘗試。地方進(jìn)行嘗試當(dāng)然比沒(méi)有嘗試好，存在制度競(jìng)爭(zhēng)是好事情。但是這些嘗試都解決不了公平稅負(fù)的問(wèn)題。比如到全國(guó)各地多處購(gòu)房者，一般難以計(jì)算其在外地的購(gòu)房面積，這樣征稅水平會(huì)偏低或者稅收被免。應(yīng)首先建立一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。否則，只是部分抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，甚至變相容忍或者慫恿了跨地區(qū)購(gòu)置多套住房。

　　影響
　　科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)和抑制房?jī)r(jià)
　　房?jī)r(jià)是多年來(lái)社會(huì)熱議的焦點(diǎn)。“居者有其屋”是老百姓安居樂(lè)業(yè)的重要保障。隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的不斷攀升，擁有自己穩(wěn)定的居所對(duì)于不少人來(lái)說(shuō)，或許是遙不可及的夢(mèng)想。開(kāi)征房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)，也可以說(shuō)是一部分人所期盼的。不過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)稅能否抑制房?jī)r(jià)，目前業(yè)界觀(guān)點(diǎn)也是各有千秋。

　　施正文表示，房地產(chǎn)稅可以起到調(diào)節(jié)和抑制房?jī)r(jià)的作用，但這主要取決于政策制定和制度設(shè)計(jì)的科學(xué)性與合理性。因此，他建議要開(kāi)門(mén)立法，廣泛征求和聽(tīng)取社會(huì)公眾意見(jiàn)。

　　張廣通認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是構(gòu)成房地產(chǎn)成本的重要因素，也是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)占有和使用行為的重要影響因素，說(shuō)它對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生影響，顯然是毫無(wú)根據(jù)的。但房地產(chǎn)稅究竟能對(duì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格不合理上漲起多大作用?張廣通指出，要對(duì)這個(gè)問(wèn)題作出一個(gè)客觀(guān)的評(píng)價(jià)，有兩個(gè)因素是不可忽視的，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求形勢(shì)。在賣(mài)方市場(chǎng)下，房地產(chǎn)稅一定會(huì)刺激房地產(chǎn)價(jià)格上漲，即稅負(fù)會(huì)由持有方向使用方轉(zhuǎn)嫁(持有的房屋會(huì)抬高租金);而在買(mǎi)方市場(chǎng)下，房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有抑制作用，即房地產(chǎn)稅不易從持有方轉(zhuǎn)嫁給使用方;二是房地產(chǎn)稅的功能性質(zhì)定位。房地產(chǎn)稅到底定義為財(cái)產(chǎn)稅還是特定目的行為稅，也影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化。如果作為對(duì)占多套房、占高檔房、占大戶(hù)型房的一種抑制措施，那么房地產(chǎn)稅就是特定目的行為稅，它的征稅范圍要相對(duì)小一些，調(diào)節(jié)重點(diǎn)肯定是富人，而富人對(duì)高房?jī)r(jià)的承受能力要比普通工薪階層強(qiáng)得多，所以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的抑制作用有限;如果作為一種加大居住成本、抑制財(cái)產(chǎn)過(guò)多積聚和閑置浪費(fèi)的一種措施，并按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征稅，那么征稅范圍就會(huì)較為廣泛，它就是財(cái)產(chǎn)稅，與遺產(chǎn)贈(zèng)與稅類(lèi)似，等于以隱蔽的稅收形式將房產(chǎn)持有者的過(guò)多存量財(cái)產(chǎn)分期拿走。在這種情況下，富人依然繳稅較多，而普通百姓考慮到持有多套房的稅收成本，也會(huì)出售部分并不急需或并不滿(mǎn)意的房產(chǎn)，從而增加市場(chǎng)的房屋供給，對(duì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格是有利的。

　　張廣通表示，房地產(chǎn)稅肯定要在這兩種功能性質(zhì)間作出權(quán)衡，或者是行為稅、或者是財(cái)產(chǎn)稅、或者兼而有之。目前從上到下已經(jīng)形成共識(shí)的是，要加大房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，適當(dāng)減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，以此推理，房地產(chǎn)稅向特定目的行為稅方向傾斜也許是阻力最小、風(fēng)險(xiǎn)最小、成功率較高的一條路徑。何時(shí)向財(cái)產(chǎn)稅方向轉(zhuǎn)化，可作為一個(gè)未來(lái)話(huà)題暫時(shí)擱置下來(lái)。

　　馮興元認(rèn)為，調(diào)節(jié)和抑制房?jī)r(jià)不應(yīng)該是推行房地產(chǎn)稅的根本因素。更重要的是遵循同意原則和受益原則。調(diào)節(jié)和抑制房?jī)r(jià)，需要一整套的措施，房地產(chǎn)稅只是附帶了這種效應(yīng)。不能把它作為推出該稅種的主要理由。調(diào)節(jié)和抑制房?jī)r(jià)的一整套方案包括：強(qiáng)化私人產(chǎn)權(quán)保護(hù)，開(kāi)放種種資源市場(chǎng)、產(chǎn)品市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，打破行政壟斷，讓人們有著多種多樣的投資機(jī)會(huì)，從而不把房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市當(dāng)作是投資的近乎唯一渠道。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市成為近乎唯一的投資渠道，兩者必然成為準(zhǔn)“賭場(chǎng)”。此外，投資房地產(chǎn)和股市也是投資者的正當(dāng)權(quán)利，無(wú)論投資者何時(shí)進(jìn)入或者退出，都是正當(dāng)?shù)耐顿Y。

　　馮興元建議，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征應(yīng)當(dāng)在減免房地產(chǎn)的稅、費(fèi)后才能引入，并且房地產(chǎn)稅的稅率不能太高，因?yàn)槟壳皣?guó)人的人均收入水平還比較低。很多買(mǎi)房者是舉家動(dòng)員、同時(shí)貸款才購(gòu)房。很多房主其實(shí)是“房奴”。其中，大量“房奴”難以負(fù)擔(dān)過(guò)高的房地產(chǎn)稅。

　　馮興元最后表示，房地產(chǎn)稅費(fèi)本來(lái)就很重，新建房產(chǎn)大約60%的價(jià)值都被政府收走，比如以各種稅、費(fèi)和國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓收入的形式。新老住房轉(zhuǎn)讓?zhuān)�政府收取的稅費(fèi)也很高。按道理，征稅應(yīng)該基于同意的原則。最好讓房地產(chǎn)稅收入全部歸市、縣、鄉(xiāng)級(jí)地方政府，而不是省和中央。讓是否征收房地產(chǎn)稅由這些地方的百姓自己來(lái)確定。中央只要作出一個(gè)框架性立法即可。對(duì)于跨地域擁有多套住房的，由中央和省級(jí)政府安排征收附加稅收。收入則分歸各省，中央不需要占有。房地產(chǎn)稅本質(zhì)上應(yīng)該是地方稅收收入，用于地方支出。地方稅的收益單位越靠近基層行政區(qū)，地方之間越容易形成良性競(jìng)爭(zhēng)，財(cái)政學(xué)中的“蒂伯特機(jī)制”就越發(fā)揮作用，居民越會(huì)朝著他們所認(rèn)為的“稅負(fù)+公共服務(wù)”籃子最符合其偏好的地方遷居。這樣容易使得中國(guó)從單中心的行政區(qū)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向多中心的區(qū)域布局。