近期，有媒體報(bào)道上海、北京、廣州、重慶四個(gè)城市將試點(diǎn)征收住房保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。對(duì)此，有關(guān)稅法專家表示，目前我國(guó)的稅收立法權(quán)統(tǒng)一收歸中央，地方并無(wú)權(quán)力單獨(dú)開(kāi)征房產(chǎn)稅，但是，中央的確有可能統(tǒng)一部署，在幾個(gè)房?jī)r(jià)較高的城市向個(gè)人住宅試點(diǎn)房產(chǎn)稅。(《新京報(bào)》4月13日) 

    基于近年來(lái)一直熱議的物業(yè)稅是一個(gè)全新的稅種，其通過(guò)程序異常繁瑣，所以極有可能用房產(chǎn)稅先行替代物業(yè)稅，以便更快出臺(tái)抑制居高不下的房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入良性發(fā)展軌道。

    應(yīng)當(dāng)說(shuō)，房地產(chǎn)稅并非一個(gè)新稅種，早在1951年就開(kāi)始征收城市房地產(chǎn)稅，1986年開(kāi)征房產(chǎn)稅，2009年財(cái)政部將這兩個(gè)稅種合并為房產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。而將現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象擴(kuò)大到家庭個(gè)人房產(chǎn)，一直都是完善房產(chǎn)稅的方向，在今年政府報(bào)告中，也明確提到了這一點(diǎn)。 

    對(duì)于正在動(dòng)議的房產(chǎn)稅，不僅符合我國(guó)國(guó)情，也符合國(guó)際通行做法。美國(guó)土地的可利用面積比我們多，但是因?yàn)檎魇辗康禺a(chǎn)稅，美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)有兩套房子的非常少。 

    現(xiàn)在的問(wèn)題是，雖然房產(chǎn)稅出臺(tái)是形勢(shì)所迫，但是要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的順利出籠，有一個(gè)前提條件必須做好，那就是正稅、明租和清費(fèi)。 

    先說(shuō)稅。在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。購(gòu)房者買一套房子的資金，30%－40%是繳納各種稅費(fèi)。譬如，有稅率為3%的契稅；稅率為5%的營(yíng)業(yè)稅；30%－60%的四級(jí)累進(jìn)稅率的土地增值稅；稅率為營(yíng)業(yè)稅7%的城市維護(hù)建設(shè)稅；稅率為3%教育費(fèi)附加稅；稅率為0.5‰的印花稅……另外，還有房屋銷售所得稅和二手房轉(zhuǎn)讓稅等等。這些稅費(fèi)最終都將轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上。

　　再說(shuō)租。土地出讓金實(shí)際上就是土地使用者一次性預(yù)繳給地方政府的70年租金。由于地租是個(gè)無(wú)本萬(wàn)利的買賣，且大都不納入財(cái)政預(yù)算盤(pán)子，如此以來(lái)，地方政府都對(duì)此樂(lè)“收”不疲，每年都有上萬(wàn)億元的進(jìn)賬，成為自由支配的“金庫(kù)”。

　　還有“五花八門(mén)”的費(fèi)。各地政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所征收的費(fèi)用，有藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢測(cè)費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、人防費(fèi)、文物勘探費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、電力委托費(fèi)等等多達(dá)50余項(xiàng)，涉及25個(gè)部門(mén)。

　　顯然，倘若在沒(méi)有厘清房產(chǎn)稅與現(xiàn)有稅租費(fèi)關(guān)系的前提下，就貿(mào)然征收房產(chǎn)稅，那么此前在流通環(huán)節(jié)的稅租費(fèi)怎么辦，這些問(wèn)題處理不妥，不僅會(huì)使該稅種變成了一種火藥味十足的懲罰稅，地方政府也會(huì)背上“斂財(cái)”的罵名。 

     因此，筆者覺(jué)得，要想使房產(chǎn)稅順利開(kāi)征，先要做好房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅租費(fèi)整合工作。具體講就是：正稅，就是在稅制改良中既要照顧到房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，搭建一個(gè)規(guī)范化的房地產(chǎn)稅收體系，又要把不具備稅收性質(zhì)或者有重復(fù)征稅的稅種，該停征的停征，該合并的合并；明租，要與土地出讓金收取方式的改革同步進(jìn)行，從一次性收取的批租制改為分年收取(或者稱年租制)，使其作為地租的性質(zhì)更加明確；清費(fèi)，是清理整頓各種收費(fèi)，只收必要費(fèi)用，杜絕亂攤派、亂收費(fèi)和以費(fèi)代稅。