今年，七部委出臺了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，國家稅務總局、財政部、建設部出臺了《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》。這些文件對規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展非常重要。但實際中，依然還有一些問題需要給予關注和解決。

　　一、存在的問題 

    （一）房地產(chǎn)銷售發(fā)票的地位和作用有待進一步突出

　　目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑企業(yè)不以房地產(chǎn)銷售發(fā)票、建筑安裝發(fā)票做收入，借此大量偷稅，獲得豐厚利潤。產(chǎn)生這一問題的根源是房地產(chǎn)銷售發(fā)票的地位不突出，沒有像契稅稅票一樣作為辦理房屋產(chǎn)權證的必備要件。

　　（二）部門協(xié)稅護稅的責任有待進一步強化

　　《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》規(guī)定：“各級地方稅務、財政部門要切實加強房地產(chǎn)稅收征管，并主動與當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門聯(lián)系；房地產(chǎn)管理部門要積極配合。”“在辦理房地產(chǎn)權屬登記時，要求出具完稅憑證（契稅、土地增值稅），對于未出具的，房地產(chǎn)管理部門不得辦理權屬登記�！边@些條款的規(guī)定，使房管部門的協(xié)稅護稅成為一種義務。但在實際操作中，對此缺少相關的制約措施。如某縣地稅局和房管局曾多次聯(lián)合下文加強房地產(chǎn)稅收征管，但執(zhí)行效果并不理想�？梢姡瑳]有事后的監(jiān)督保障，同級橫向部門的協(xié)稅護稅在很大程度上是一句空話。

　　二、原因分析

    （一）現(xiàn)行管理辦法操作有難度

　　我國契稅的征管部門全國并不一致，北京、廣東等地區(qū)由地稅征管，其他大多數(shù)省市由財政征管。契稅由地稅征管，則可與其他地方各稅一并組織入庫，契稅由財政征管則不便于稅務與財政部門的信息共享。此外，契稅稅票在辦證時歸檔，而反映真實銷售收入的發(fā)票不要求歸檔，客觀上弱化了發(fā)票的作用。如某市商品房銷售票據(jù)可謂五花八門，有不動產(chǎn)銷售發(fā)票、普通收款收據(jù)，甚至有白條。契稅票一開出，房屋產(chǎn)權證書即可辦到，導致多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不以發(fā)票做收入，少做收入。

　　據(jù)調(diào)查，某縣2004年建設、銷售房地產(chǎn)25萬平方米，建設環(huán)節(jié)應征地方各稅478.6萬元，銷售環(huán)節(jié)應征地方各稅1365萬元，共計應繳地方各稅1843.6萬元。2004年該縣實繳房地產(chǎn)稅收1400萬元，稅款流失443.6萬元。

　　據(jù)了解，這種問題在全國范圍都比較嚴重。在部門信息溝通不暢，地稅干部力量缺乏的情況下，開發(fā)商的真實收入很難核實。此外，因契稅多數(shù)由財政部門征收，財政干部沒有對開發(fā)商的檢查權，不便核對真實售價，往往不得已按評估價或合同價為計稅依據(jù)，導致大量稅收流失。而一旦財政部門認定售價，地稅部門對開發(fā)商的管理就會處于被動地位。

　　（二）部門協(xié)調(diào)配合難統(tǒng)一

　　對房地產(chǎn)實行管理的部門包括稅務、財政、計劃、城建、國土、房管等，這些部門都是并列的政府部門，相互之間的協(xié)調(diào)配合較難。

　　三、改進措施

    （一）從以票管稅入手，堵塞房地產(chǎn)銷售的漏洞

　　規(guī)范地方各稅征管應以房地產(chǎn)發(fā)票管理為主線。稅收征管歷來最簡單而有效的辦法就是以票管稅。將現(xiàn)有的不動產(chǎn)銷售發(fā)票改為房地產(chǎn)銷售發(fā)票，一式四聯(lián)：存根聯(lián)、發(fā)票聯(lián)、登記辦證聯(lián)、記賬聯(lián)，并加印一份登記辦證聯(lián)，將其與契稅票一同作為辦理房屋產(chǎn)權證的必備要件。房屋的裝修也要求戶主索要并保存發(fā)票，新房的裝修可以一并計入戶主的房屋價值，舊房裝修發(fā)票由業(yè)主自己保存，在房屋轉(zhuǎn)手銷售過戶時作為計算個人所得稅的扣除依據(jù)，否則不予扣除。這樣才有利于房地產(chǎn)稅收的源泉控管，節(jié)省征管成本，提高辦事效率，遏制炒房行為，并能為銀行抵押貸款提供真實依據(jù)，為以后的家庭財產(chǎn)登記作好鋪墊。

　　（二）從強化開發(fā)商的管理入手，強化房地產(chǎn)稅收征管

　　在房地產(chǎn)銷售發(fā)票作為辦理產(chǎn)權證要件之后，購房者付多少款就會主動索要相同金額的發(fā)票�？紤]諸多因素，特別是以后賣房子要繳所得稅，購房者一般不會容忍多付款少開發(fā)票的違法行為。這樣，由購房者監(jiān)督開發(fā)商，就會在一定程度上幫助稅務機關掌握開發(fā)商的真實銷售收入。在開發(fā)商銷售收入一定的情況下，開發(fā)商一定會要求承建方提供合法真實的建筑安裝發(fā)票，在計算企業(yè)所得稅時作為法定的扣除依據(jù)。如此整個房地產(chǎn)稅收征管鏈條就得以較完美地連接。

　　具體操作辦法：加強部門協(xié)調(diào)配合應由地方政府牽頭制定長期有效的行業(yè)管理辦法。首先應由稅務、財政部門制定初步的《房地產(chǎn)稅收管理辦法》，由地方政府組織稅務、財政、計劃、國土、城建、房管等相關部門共同認可，再以地方政府文件的形式下發(fā)各職能部門，由地方政府監(jiān)督部門監(jiān)督執(zhí)行，對不按規(guī)定辦理的，地方政府應制定具體的處罰糾正措施。

　　1．計劃部門應將房地產(chǎn)開發(fā)立項審批及年度投資計劃情況定期向稅務、財政部門通報。

　　2．國土部門應將國有土地使用權出讓、土地使用權轉(zhuǎn)讓、拍賣等信息向稅務部門和財政契稅管理機構事前通報，稅務部門和財政契稅機構則應在土地使用權拍賣、轉(zhuǎn)讓交易過程中了解有關情況。國土部門憑納稅人持有的各種稅收完稅憑證和銷售發(fā)票方可辦理土地使用證書及劃轉(zhuǎn)土地拍賣、轉(zhuǎn)讓資金手續(xù)。《土地增值稅條例》中明確規(guī)定先稅后證。

　　3．城建部門應憑稅務部門報驗登記證明辦理房地產(chǎn)開發(fā)施工許可證，并定期向稅務、財政部門通報。稅務機關有權建議有關部門取消欠稅的施工單位或個人的招投標資格。施工企業(yè)在與建設方簽訂合同后10日內(nèi)必須辦理稅務登記，以便于稅務機關及時進行稅收管理。