今年，七部委出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，國家稅務總局、財政部、建設(shè)部出臺了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》。這些文件對規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展非常重要。但實際中，依然還有一些問題需要給予關(guān)注和解決。

　　一、存在的問題 

    （一）房地產(chǎn)銷售發(fā)票的地位和作用有待進一步突出

　　目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑企業(yè)不以房地產(chǎn)銷售發(fā)票、建筑安裝發(fā)票做收入，借此大量偷稅，獲得豐厚利潤。產(chǎn)生這一問題的根源是房地產(chǎn)銷售發(fā)票的地位不突出，沒有像契稅稅票一樣作為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件。

　　（二）部門協(xié)稅護稅的責任有待進一步強化

　　《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》規(guī)定：“各級地方稅務、財政部門要切實加強房地產(chǎn)稅收征管，并主動與當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門聯(lián)系；房地產(chǎn)管理部門要積極配合�！薄霸谵k理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時，要求出具完稅憑證（契稅、土地增值稅），對于未出具的，房地產(chǎn)管理部門不得辦理權(quán)屬登記�！边@些條款的規(guī)定，使房管部門的協(xié)稅護稅成為一種義務。但在實際操作中，對此缺少相關(guān)的制約措施。如某縣地稅局和房管局曾多次聯(lián)合下文加強房地產(chǎn)稅收征管，但執(zhí)行效果并不理想。可見，沒有事后的監(jiān)督保障，同級橫向部門的協(xié)稅護稅在很大程度上是一句空話。

　　二、原因分析

    （一）現(xiàn)行管理辦法操作有難度

　　我國契稅的征管部門全國并不一致，北京、廣東等地區(qū)由地稅征管，其他大多數(shù)省市由財政征管。契稅由地稅征管，則可與其他地方各稅一并組織入庫，契稅由財政征管則不便于稅務與財政部門的信息共享。此外，契稅稅票在辦證時歸檔，而反映真實銷售收入的發(fā)票不要求歸檔，客觀上弱化了發(fā)票的作用。如某市商品房銷售票據(jù)可謂五花八門，有不動產(chǎn)銷售發(fā)票、普通收款收據(jù)，甚至有白條。契稅票一開出，房屋產(chǎn)權(quán)證書即可辦到，導致多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不以發(fā)票做收入，少做收入。

　　據(jù)調(diào)查，某縣2004年建設(shè)、銷售房地產(chǎn)25萬平方米，建設(shè)環(huán)節(jié)應征地方各稅478.6萬元，銷售環(huán)節(jié)應征地方各稅1365萬元，共計應繳地方各稅1843.6萬元。2004年該縣實繳房地產(chǎn)稅收1400萬元，稅款流失443.6萬元。

　　據(jù)了解，這種問題在全國范圍都比較嚴重。在部門信息溝通不暢，地稅干部力量缺乏的情況下，開發(fā)商的真實收入很難核實。此外，因契稅多數(shù)由財政部門征收，財政干部沒有對開發(fā)商的檢查權(quán)，不便核對真實售價，往往不得已按評估價或合同價為計稅依據(jù)，導致大量稅收流失。而一旦財政部門認定售價，地稅部門對開發(fā)商的管理就會處于被動地位。

　　（二）部門協(xié)調(diào)配合難統(tǒng)一

　　對房地產(chǎn)實行管理的部門包括稅務、財政、計劃、城建、國土、房管等，這些部門都是并列的政府部門，相互之間的協(xié)調(diào)配合較難。

　　三、改進措施

    （一）從以票管稅入手，堵塞房地產(chǎn)銷售的漏洞

　　規(guī)范地方各稅征管應以房地產(chǎn)發(fā)票管理為主線。稅收征管歷來最簡單而有效的辦法就是以票管稅。將現(xiàn)有的不動產(chǎn)銷售發(fā)票改為房地產(chǎn)銷售發(fā)票，一式四聯(lián)：存根聯(lián)、發(fā)票聯(lián)、登記辦證聯(lián)、記賬聯(lián)，并加印一份登記辦證聯(lián)，將其與契稅票一同作為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件。房屋的裝修也要求戶主索要并保存發(fā)票，新房的裝修可以一并計入戶主的房屋價值，舊房裝修發(fā)票由業(yè)主自己保存，在房屋轉(zhuǎn)手銷售過戶時作為計算個人所得稅的扣除依據(jù)，否則不予扣除。這樣才有利于房地產(chǎn)稅收的源泉控管，節(jié)省征管成本，提高辦事效率，遏制炒房行為，并能為銀行抵押貸款提供真實依據(jù)，為以后的家庭財產(chǎn)登記作好鋪墊。

　　（二）從強化開發(fā)商的管理入手，強化房地產(chǎn)稅收征管

　　在房地產(chǎn)銷售發(fā)票作為辦理產(chǎn)權(quán)證要件之后，購房者付多少款就會主動索要相同金額的發(fā)票。考慮諸多因素，特別是以后賣房子要繳所得稅，購房者一般不會容忍多付款少開發(fā)票的違法行為。這樣，由購房者監(jiān)督開發(fā)商，就會在一定程度上幫助稅務機關(guān)掌握開發(fā)商的真實銷售收入。在開發(fā)商銷售收入一定的情況下，開發(fā)商一定會要求承建方提供合法真實的建筑安裝發(fā)票，在計算企業(yè)所得稅時作為法定的扣除依據(jù)。如此整個房地產(chǎn)稅收征管鏈條就得以較完美地連接。

　　具體操作辦法：加強部門協(xié)調(diào)配合應由地方政府牽頭制定長期有效的行業(yè)管理辦法。首先應由稅務、財政部門制定初步的《房地產(chǎn)稅收管理辦法》，由地方政府組織稅務、財政、計劃、國土、城建、房管等相關(guān)部門共同認可，再以地方政府文件的形式下發(fā)各職能部門，由地方政府監(jiān)督部門監(jiān)督執(zhí)行，對不按規(guī)定辦理的，地方政府應制定具體的處罰糾正措施。

　　1．計劃部門應將房地產(chǎn)開發(fā)立項審批及年度投資計劃情況定期向稅務、財政部門通報。

　　2．國土部門應將國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、拍賣等信息向稅務部門和財政契稅管理機構(gòu)事前通報，稅務部門和財政契稅機構(gòu)則應在土地使用權(quán)拍賣、轉(zhuǎn)讓交易過程中了解有關(guān)情況。國土部門憑納稅人持有的各種稅收完稅憑證和銷售發(fā)票方可辦理土地使用證書及劃轉(zhuǎn)土地拍賣、轉(zhuǎn)讓資金手續(xù)�！锻恋卦鲋刀悧l例》中明確規(guī)定先稅后證。

　　3．城建部門應憑稅務部門報驗登記證明辦理房地產(chǎn)開發(fā)施工許可證，并定期向稅務、財政部門通報。稅務機關(guān)有權(quán)建議有關(guān)部門取消欠稅的施工單位或個人的招投標資格。施工企業(yè)在與建設(shè)方簽訂合同后10日內(nèi)必須辦理稅務登記，以便于稅務機關(guān)及時進行稅收管理。