臨近年終，部分城市的限購(gòu)令期限將至，限購(gòu)令是否會(huì)被取消成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。專(zhuān)家認(rèn)為，在中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控政策延續(xù)性的大背景下，限購(gòu)令順延沒(méi)有懸念，而限購(gòu)令退出之時(shí)，可能即是房產(chǎn)稅全面鋪開(kāi)之日。

　　――限購(gòu)令放松可能性不大

　　據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，在目前執(zhí)行限購(gòu)政策的46個(gè)城市中，明確規(guī)定截止時(shí)間的城市，包括廈門(mén)、濟(jì)南、青島、石家莊、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、南寧以及合肥，除了南寧設(shè)定的截止日期為2012年2月29日外，其他幾個(gè)城市限購(gòu)截止日期均為2011年12月31日。截至目前這8個(gè)城市均未表示是否將延長(zhǎng)限購(gòu)政策的執(zhí)行期。

　　而海口、廣州、深圳等沒(méi)有明確限購(gòu)令截止時(shí)間的城市近日則表示，仍將繼續(xù)執(zhí)行，不會(huì)放松調(diào)控政策。包括住建部政策研究室有關(guān)負(fù)責(zé)人在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士分析稱，一旦調(diào)控放松，房?jī)r(jià)反彈的可能性極大，因此限購(gòu)令難以松綁。

　　多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也表示，從佛山放寬限購(gòu)令被緊急叫停，到10月29日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“要堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控”，再到珠海的“雙限”，種種跡象表明，中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度非常堅(jiān)決，樓市調(diào)控遠(yuǎn)未結(jié)束，地方政府再做放松限購(gòu)“出頭鳥(niǎo)”的可能性不大。

　　相反，限購(gòu)令實(shí)施范圍有可能進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)共有121個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，除北京等個(gè)別城市明確要求“穩(wěn)中有降”外，其他大部分城市制定的標(biāo)準(zhǔn)主要參考GDP增速、居民可支配收入增速等指標(biāo)，因此相對(duì)比較寬松。不過(guò)仍有約30個(gè)城市特別是非限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)漲幅依然明顯超過(guò)控制目標(biāo)。

　　“一些城市在四季度緊急出臺(tái)限價(jià)政策，試圖控制房?jī)r(jià)漲幅，說(shuō)明這些城市房?jī)r(jià)上漲幅度仍較快，很有可能會(huì)采取限購(gòu)的措施�！敝袊�(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，限購(gòu)令仍有向二三線城市擴(kuò)大的趨勢(shì)。

　　――樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)

　　在限購(gòu)、限貸、限價(jià)等一系列調(diào)控政策的影響下，部分城市商品房成交量、土地出讓金等均大幅下調(diào)。專(zhuān)家指出，一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，除地方政府稅收減少外，土地出讓收入也會(huì)減少。這也是部分城市松綁限購(gòu)令甚至想取消限購(gòu)令的主要原因。

　　中原地產(chǎn)根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-11月，全國(guó)130座城市的土地出讓金收入合計(jì)為1.18萬(wàn)億元，其中住宅類(lèi)地塊的土地出讓金合計(jì)為5860億元。而2010年1-11月，這130座城市的土地出讓金總額達(dá)1.7萬(wàn)億元，由此計(jì)算，今年前11個(gè)月全國(guó)130座城市的土地出讓金同比減少5200億元，降幅達(dá)30.5%。如果計(jì)算全國(guó)所有城市，則今年土地財(cái)政將可能減少上萬(wàn)億元。同時(shí)，住宅類(lèi)地塊的樓面地價(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)。今年前11個(gè)月，這些城市所出讓宅地的樓面價(jià)為1495元/平方米，與2010年同期的1810元/平方米相比，下調(diào)幅度達(dá)17.4%。

　　而商品房成交量也大幅下挫。截至11月份，北京商品房住宅銷(xiāo)售面積合計(jì)為819萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)全年成交量在900萬(wàn)平方米左右，比去年下跌27%，即使相比2008年也下降了接近200萬(wàn)平方米，成交總面積創(chuàng)造了最近10年的最低紀(jì)錄。11月43個(gè)重點(diǎn)城市銷(xiāo)售環(huán)比下降6%，同比下降37%。上海11月份的商品房成交量不足50萬(wàn)平方米，比2008年11月份的69.99萬(wàn)平方米還下降三成。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，作為樓市調(diào)控政策執(zhí)行主體的地方政府目前承受著很大的壓力。這主要由于，地方融資平臺(tái)歷年運(yùn)行所積累的成本壓力很大，樓市下滑給地方財(cái)政造成了一定壓力。

　　――房產(chǎn)稅取代限購(gòu)令大勢(shì)所趨

　　財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安近日公開(kāi)表示，將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，使它進(jìn)一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的調(diào)控作用。一些專(zhuān)家也認(rèn)為，限購(gòu)令畢竟是一種非市場(chǎng)化、過(guò)渡性的調(diào)控措施，從國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)住宅保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，才是解決對(duì)住宅資源過(guò)度占有的根本途徑，才能真正促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住宅資源分配的公平性。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，未來(lái)房產(chǎn)稅進(jìn)一步推開(kāi)的大方向已經(jīng)明確，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將逐步擴(kuò)大。而未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控大方向，將是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來(lái)逐步替換“限購(gòu)令”這樣的行政手段。

　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人士葉檀則明確表示，限購(gòu)令退出之日就是房產(chǎn)稅登場(chǎng)之時(shí)。當(dāng)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建成后，限購(gòu)令或許就將退出，但可以肯定，限購(gòu)令在近兩年內(nèi)難以退出經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不均衡，主要集中在交易環(huán)節(jié)和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，房屋的持有環(huán)節(jié)基本上是空白。從完善稅收角度講，應(yīng)該開(kāi)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的作用不容否認(rèn)，以后全面開(kāi)征是必然之勢(shì)，不在于到底能征多少稅，關(guān)鍵是稅制完善，當(dāng)然，隨著征稅城市增多，稅率提高，稅基擴(kuò)大，尤其向存量房開(kāi)征，以后能征到的稅會(huì)越來(lái)越多，多年后，將成為地方收入的主要稅種，部分取代土地出讓金的作用。長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅具有抑制投資投機(jī)的功能，可在一定程度上與限購(gòu)政策相重合，可能會(huì)取代限購(gòu)政策，但這并非是萬(wàn)全之策，光靠房產(chǎn)稅，并不能長(zhǎng)久抑制投資投機(jī)，未來(lái)當(dāng)房?jī)r(jià)高漲時(shí)，仍有可能暫時(shí)性限購(gòu)。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，目前上海和重慶房產(chǎn)稅的稅基和稅率都過(guò)于溫和，有必要考慮把存量也納入到征稅范圍，比如，可以把家庭名下所有房產(chǎn)相加后，人均超過(guò)60平方米部分進(jìn)行征稅；還有考慮超額累進(jìn)制稅率等。如果房產(chǎn)稅可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及時(shí)調(diào)整稅率，就會(huì)有利于對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)形成調(diào)節(jié)作用。而從目前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平來(lái)看，我國(guó)的房產(chǎn)稅率的高檔部分還明顯偏低。二手房交易的差額稅或營(yíng)業(yè)稅也相對(duì)偏低，經(jīng)濟(jì)增漲過(guò)快時(shí)還有較大的上調(diào)空間。