隨著新會計準(zhǔn)則即將應(yīng)用，證監(jiān)會擬分批對上市公司的高管進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)重點將結(jié)合新準(zhǔn)則執(zhí)行中的具體操作性問題，圍繞對資本市場的影響進(jìn)行；同時，證監(jiān)會計劃鼓勵上市公司的2006年度財務(wù)報告在按照原準(zhǔn)則編制的同時，披露按新會計準(zhǔn)則編制的財務(wù)報告。在上市公司2006年度報告中，投資者很可能看到受新準(zhǔn)則影響的財務(wù)信息的巨大變化，其中，房地產(chǎn)以公允價值入賬會掀起幾層浪，是投資者關(guān)注的焦點。

　　最后一道防火墻

　　新準(zhǔn)則允許企業(yè)將投資性房地產(chǎn)在一定條件下按公允價值入賬。但是，新規(guī)則同時指出，投資性房地產(chǎn)需具備兩條特性：“為賺取租金或資本增值，能夠單獨計量和出售”。這就意味著并不是所有擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司都將重估資產(chǎn)入賬。

　　而相當(dāng)一部分公司雖然擁有大量的房地產(chǎn)資產(chǎn)，并且這些資產(chǎn)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在悄悄帶來主營業(yè)務(wù)之外的增值，但是由于沒有變現(xiàn)，且這部分公司處于穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境并處于穩(wěn)定的生產(chǎn)狀態(tài)中，故不能夠?qū)崿F(xiàn)賬面增值。

　　曙光股份于2005年接手了沈陽奧克斯留下的原屬于沈陽農(nóng)機(jī)汽車工業(yè)集團(tuán)的雙馬汽車生產(chǎn)廠區(qū)和相關(guān)生產(chǎn)許可證，沈陽農(nóng)機(jī)集團(tuán)雙馬汽車廠共占地58.12萬平方米，其中建筑面積36.03萬平方米。如此大的廠區(qū)面積在土地日益緊張、房價穩(wěn)步上升的沈陽無疑是一塊無價之寶，但是在并沒有變現(xiàn)的情況下，按新準(zhǔn)則要求，這部分資產(chǎn)仍將計提折舊而非按照公允價值重估入賬，對公司的凈資產(chǎn)及投資者當(dāng)期收益并無影響。

　　但是土地的確增值了，按成本法處理必然將遠(yuǎn)低于市價，這是公司的資產(chǎn)真實反映么？一位業(yè)內(nèi)人士指出，只要該部分資產(chǎn)仍然在使用，那就僅僅只能作為生產(chǎn)資料要素來看，其使用價值是不變的，并且因為并不打算出售，資產(chǎn)漲價與否與其無關(guān)。不過，隨著土地的增值，投資者風(fēng)險也相應(yīng)降低。該業(yè)內(nèi)人士分析，生產(chǎn)自用房地產(chǎn)即使不能入賬，但在上市公司資產(chǎn)重組或者經(jīng)營不佳最后清算的時候，這筆“沉睡”的財富將給投資者加多一層保險，成為投資者權(quán)益的最后一道防火墻。

　　評估值遭遇尷尬

　　由于公允價值確認(rèn)模式在我國是首次使用，專業(yè)人士指出，公允價值并不等于評估值。公允價值實際指的是公開的、活躍市場的報價，確認(rèn)條件非常高，目前能達(dá)到這種要求的房產(chǎn)并不多。僅有評估價值是明顯不符合上述條件的，不應(yīng)采用公允價值模式。評估值在投資性房產(chǎn)的計量上未被承認(rèn)為公允價值，其是否“公允”面臨尷尬。

　　目前大量的上市公司資產(chǎn)重組涉及到房地產(chǎn)，其中評估價值均高過賬面原值，實現(xiàn)了資產(chǎn)溢價，但仍有部分重組方案遭遇質(zhì)疑。

　　除投資性房地產(chǎn)以公允價值入賬外，評估價值在一定條件下也可以之入賬，但仍按照成本模式計量。此外，新規(guī)則對投資性房地產(chǎn)的計量模式規(guī)定相當(dāng)嚴(yán)格，從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值要作為會計政策變更，并且一旦采用公允價值模式計量，不得再轉(zhuǎn)為成本模式。

　　改變的僅是數(shù)據(jù)

　　投資者很可能伴隨著2006年年報看到一份公允價值入賬后的財務(wù)數(shù)據(jù)的變化，首先受到?jīng)_擊的是凈資產(chǎn)的變化和投資者權(quán)益變化。

　　中興商業(yè)8年前支付征用動遷費5004萬元從港商手中征到土地1萬平方米,1998年實施擴(kuò)建改造工程，于2000年9月竣工后商場總建筑面積14.5萬平方米。市場以相對保守的每平米1.5萬元價格測算，中興商業(yè)重置后僅商業(yè)用房的價值就超過20億元。

　　倘若中興商業(yè)能夠以滿足公允模式的條件取得完全市場公開價格，便能以之入賬，并計入當(dāng)期權(quán)益，值得注意的是，重估溢價將單獨列示，投資者完全可以透過這部分額外收益觀察企業(yè)的正常收益變化。

　　此外，投資性房地產(chǎn)帶來的收益并不會隨著資產(chǎn)價值重估或入賬模式改變而有所變動，實際上，投資者在未來幾年的時間，將看到由于凈資產(chǎn)的增加，相關(guān)的凈資產(chǎn)收益率相對降低，這僅僅只是這一塊資產(chǎn)價值何時入賬的問題，對于公司的成長，并無實質(zhì)的影響。(證券時報 周悅 2006-11-7)