習(xí)勝軍

　　國家政策信號出臺都有他的偶然性，這正如前段時間紅紅火火的股市，"土地增值稅清算令"的發(fā)出，給沸騰的股市冷不丁澆了一盤涼水，空喊了

　　13年的土地增值稅，終于進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的操作階段。由于此稅種直接對開發(fā)商的暴利開刀，理論上壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間，受此刺激，17

　　日房地產(chǎn)板塊大幅下挫，并帶動大盤跳水。

　　2007年房地產(chǎn)市場稅費(fèi)政策調(diào)控正式啟幕。2007年1月16日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》

　　，從2月1日起，在全國范圍內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進(jìn)行全面清算，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。土地增值稅

　　即將開征的消息，對于飽受高房價困擾者而言，于焦頭爛額之際，也許可以看作是一根希望的稻草。但政策的信號，相對于沉疴日久的市場，雖

　　不能說沒有絲毫希望，卻也未必到了歡呼雀躍之時�？梢钥隙ǎ瑖�家是在重拳出擊房地產(chǎn)暴利，這對老百姓來說可是一大利好，房價在2007年總

　　算可以歇歇喘口氣了。這一稅種自1993年推出后一直沒有正式征收。該稅種實(shí)際上是一種專門針對房地產(chǎn)業(yè)利潤的"累進(jìn)所得稅"，其影響不僅在

　　于所得稅負(fù)的大幅提高，而且在政策意圖上還有較強(qiáng)的遏制房價上漲的作用。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)配套規(guī)定，土

　　地增值稅作用的稅基大體上等于稅前利潤，具體稅率為，增值額未超過"扣除金額"(基本等于項目總成本)20%的普通住宅項目，不征收土地增值稅

　�。辉鲋殿~占"扣除金額"20%-50%的部分，稅率為30%；增值額占50%至100%的部分，稅率40%；增值額占比100%至200%的部分，稅率50%；增值額占比

　　200%以上的部分，稅率60%。且從2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的

　　基礎(chǔ)上平均提高2倍，其中交納稅費(fèi)最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調(diào)整為1.5元至30元。同時，新批準(zhǔn)新增建設(shè)

　　用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1倍的政策也正式實(shí)施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高，三

　　者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的"一費(fèi)二稅"上調(diào)政策。

　　"稅收調(diào)控能否起到預(yù)期效果，關(guān)鍵還是執(zhí)行。"即將實(shí)行的土地增值稅"清算制"向外界傳遞了一個信號：稅費(fèi)政策成為2007年加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)

　　市場調(diào)控的重要工具。顯然可以預(yù)見，2007年房市的拐點(diǎn)即將到來。

　　從表面看上去，房價還在不知死活地、美滋滋地在朝上漲，其實(shí)，土地增值稅的"清算令"已在十字路口張網(wǎng)以待，守株待兔，房地產(chǎn)的暴利將有

　　30-60％將進(jìn)入國稅局的腰包。開發(fā)商會不會心甘情愿地火中取栗? 房地產(chǎn)的暴利沖動，會不會因此而有所收斂? 在土地大幅度升值、利潤高居的

　　情況下，土地增值稅的清算，無疑會給大量開發(fā)商帶來巨大的成本壓力。一般而言，成本的上升會帶來房價的上漲。但是，這一機(jī)制在這里的表

　　現(xiàn)結(jié)果未必是像人們想象的那樣，這種累進(jìn)的所得稅制度恰恰有著抑制房價上漲的作用--如果提價勢必造成增值額的上升，它到一定程度會觸發(fā)

　　更高一級稅率的適用。而近年來各地的土地購置成本出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的期限多達(dá)2年以上，那么，在銷售時期，地產(chǎn)

　　商的定價就很可能偏離2年前賬本上的會計成本，而按照銷售時點(diǎn)這些資源的"機(jī)會成本"核定銷售價格，從而獲取大額利益。但是，由于稅收的核

　　算參照的是歷史成本法，本次措施的出臺可以使得房地產(chǎn)企業(yè)在定價時，出于規(guī)避更高一級稅率的考慮，對其銷售價格不得不有所考慮(歷史成本

　　那么低，如果定價太高，馬上將會觸發(fā)更高一級稅率)。以其提價觸發(fā)高一級增值稅率，還不如讓利銷售，定價于合理空間，讓惠于老百姓。最近

　　一段時間在京滬杭等地方的房價就出現(xiàn)了購房送禮包、購房送裝修金等一些活動，其實(shí)這已經(jīng)是一種變相的降價打折手段。

　　在當(dāng)前的情況下，威猛的土地增值稅，因其直接影響到資金鏈，有可能促使房地產(chǎn)企業(yè)重組與洗牌，也有可能因稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁而影響交易量，但對于

　　價格，短期內(nèi)卻很難說有實(shí)質(zhì)性觸動。癥結(jié)的關(guān)鍵在于對當(dāng)前地產(chǎn)市場的認(rèn)識。目前的房地產(chǎn)市場，究竟是一個買方市場，還是一個賣方市場？

　　雖然近期房價漲幅有所放緩，有關(guān)方面也發(fā)布預(yù)警，提醒重視房屋的潛在過剩。但即便是結(jié)構(gòu)性矛盾的判斷，最樂觀的預(yù)測也僅是漲幅減緩，總

　　體上漲依然是不得不面對的現(xiàn)實(shí)。何況，市場中還有巨量的無處投資的游資。譬如，2006年出臺的征收20%個人所得稅被認(rèn)為是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)

　　"精準(zhǔn)調(diào)控"的良策，但終被各地的"核定征收"消解。稅務(wù)總局規(guī)定，對于無房屋原值憑證、不能計算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按住房轉(zhuǎn)讓收入的

　　1%至3%核定征稅。結(jié)果，地方在操作中，所得稅基本都按1%或2%的稅率征收，離20%的法定征收稅率相去甚遠(yuǎn)。核定征收的本意是不給逃稅者可乘

　　之機(jī)，地方在具體"落實(shí)"中，恰恰將其變成了"合理避稅"的對策。如果上述征對開發(fā)商的增值稅清算能給房價有所觸動的話，國家還應(yīng)出臺征對

　　購房者的物業(yè)稅盡早開征，這樣才能雙管齊下，才能對房價有根本性的扭轉(zhuǎn)。物業(yè)稅即不動產(chǎn)稅，擁有房產(chǎn)越多，所繳納稅金越多，而且也是累

　　進(jìn)稅率、差額征收，但是國家對于每個公民的基本住房有一個限額范圍的免稅保障。

　　眾所周知，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金嚴(yán)重不足。以上海為例，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。

　　由于自有資金少，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈非常脆弱，盡管兩次房市調(diào)控尚未產(chǎn)生明顯效果，但幾乎每次調(diào)控之初，只要銀行略微緊縮一下貸款，

　　馬上就有開發(fā)商靠高利貸艱難度日。當(dāng)股市繁榮，大量以投資、投機(jī)為目的的資金分流出去，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，將是一場真正嚴(yán)峻的考驗(yàn)

　　，而房價也隨時可能會出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。土地增值稅的"清算令"一出，雖然有些房產(chǎn)開發(fā)商早就有過預(yù)提，不會增加成本也對利潤的影響不會很大，但

　　是，會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流量，對本來就資金偏緊的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，無疑是雪上加霜。仔細(xì)分析可以不難看出，學(xué)過財務(wù)的人都

　　會知道，所謂不會給開發(fā)商增加成本那是忽悠老百姓的假話。因?yàn)槭抢隙惙N就說對市場不會產(chǎn)生重大影響，有點(diǎn)像壓力之下的說法。舉一個具體

　　例子就可以知道土地增值稅的威力。以2000年時開發(fā)商拿到一塊成本5000萬元的地塊為例，如果項目建成后其他費(fèi)用為1億元，項目銷售總收入2

　　億元，減去成本后的余額(即項目增值部分)為5000萬元。按照四級累進(jìn)稅率，余額(5000萬元)占成本(1.5億元)的比例為33%，在50%以下，稅率為

　　30%。由此可得出，開發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬×30%=1500萬元，而此前的預(yù)征(以上海為例)是2億元×1%＝200萬元。各地的預(yù)征制與上

　　海的預(yù)征方式大同小異，這樣的預(yù)征與實(shí)打?qū)嵉亩愂涨逅銓﹂_發(fā)商、對購房者的成本沒有影響嗎？而股票資本市場對此做出積極反應(yīng)，地產(chǎn)股在

　　下挫之后重新飄紅，與其說是認(rèn)同成本不增加說，還不如說是看到了國稅總局的曖昧態(tài)度和可能由此帶來的政策空間，多年的象征性預(yù)征制度早

　　使該項政策形同虛設(shè)。正因?yàn)樵S多新政出臺并未抑制大多數(shù)地區(qū)高企的房價，所以只能在關(guān)鍵部位施以針灸。針灸的目的無疑是要繼續(xù)給開發(fā)商

　　明確的信號，中國房地產(chǎn)市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化、回歸均衡利潤才是持久健康發(fā)展之道。開發(fā)商此前自然不會多此一舉將此計入成本，這次的清算

　　，而且給房產(chǎn)開發(fā)商財務(wù)帶來了前所未有的壓力，使原先的核定征收變?yōu)椴橘~征收，對財務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性及財務(wù)人員的素質(zhì)會有很高的要求，房

　　地產(chǎn)的暴利也會隨著"清算"的逐步深入而"大白于天下"。增長最快的房地產(chǎn)行業(yè)，有可能根本改變"納稅侏儒"的現(xiàn)象。

　　作者：習(xí)勝軍

　　作者單位：江西省峽江縣玉笥山林場

　　作者信箱：xishengjun@126.com
　　
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