住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)有望改變，小戶型住宅將受追捧對于政策的期望值，已經(jīng)習(xí)慣于“冷淡”的購房者，還能期盼什么？“第二套房”抑制炒房？還是國家第三次房改的“住房保障之路”？

　　也許，正在實(shí)踐中的《物權(quán)法》比較實(shí)際。

　　物業(yè)稅即將開征？

　　2005年，國家稅務(wù)總局局長謝旭人在“中國財(cái)稅論壇2005”上表示，“十一五”期間，我國將積極穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)。

　　隨后，提請十屆人大五次會議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中，就首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。

　　物業(yè)稅又稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者為了保有它們，每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授張東認(rèn)為，物業(yè)稅對于房地產(chǎn)將有三方面的影響：“一、增加房產(chǎn)持有人的”持有成本“，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為；二、可有效提高房地產(chǎn)資源的利用效率，刺激土地的供給，避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)；三、會使住房消費(fèi)習(xí)慣改變，使小戶型住宅受到追捧�！�

　　理論上的降價(jià)公式

　　SOHO中國董事長潘石屹（潘石屹博客，潘石屹新聞，潘石屹說吧）認(rèn)為，開征物業(yè)稅是個(gè)正確的方向，要增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，減少房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅收。因?yàn)槿绻�持有物業(yè)成本低，就會導(dǎo)致房產(chǎn)流通性差，這樣一來一方面是房子的空置率很高，而另一方面老百姓又感到買不起房子。

　　市民們關(guān)心的是，物業(yè)稅真正出臺，對于房價(jià)到底有多少抑制作用。在專家們的預(yù)測中，如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價(jià)下降。他們的理論支持是：在目前的房價(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價(jià)也會跟著大幅度下降。

　　在這一整套理論中，一些地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，甚至出臺了公式計(jì)算房價(jià)要加降49.29%.該公式為：由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了（70-1）／70＝98.57%，表現(xiàn)在房價(jià)中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%.考慮到需求提高導(dǎo)致發(fā)展商在經(jīng)營中的其他因素，將其中的10%份額據(jù)為己有，也有39%以上的降低幅度。



（長江商報(bào)　　　2007-11-12）