最近有研究機構(gòu)（如標普）認為，中國房企資金出現(xiàn)緊張。現(xiàn)實情況是否真的如此？A股上有萬科、招商、金地、保利等房企，規(guī)模大，業(yè)務遍及全國各地，具有典型意義。這四大房企的2011年中報負債率分別為77.84%、65.47%、73.18%、81.08%，不可不謂偏高。但它們截至6月底的預收款分別為1070.74、119.48、254.94、687.92億元。資產(chǎn)及負債中均扣除預收款后，負債率分別降至62.44%、57.78%、61.57%、69.42%。應該說，這樣的負債率在中國內(nèi)地企業(yè)界是比較正常的。

　　現(xiàn)實中，有些負債是無息的，比如應付上游賬款、應付員工薪酬等。我們假設(shè)上述負債的9成是付息債，未來的年息將遠遠高于基準貸款利率（7.05%以內(nèi)），達到15%，則四大房企每年需支付的利息分別高達130億、42億、49億以及104億元。而四大房企手上握有現(xiàn)金分別為407.79億、89.68億、156.11億、175.60億元，對利息的覆蓋率分別高達314%、214%、319%、169%。它們2011年上半年的稅前利潤分別為44.52、24.06、7.85、39.57億元，簡單年化后的利潤對利息覆蓋率分別達到68%、115%、32%、76%。三家房企可能因為利率大增而出現(xiàn)虧損。

　　萬科短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款為230.4億元，縱使它未來一年沒有新增現(xiàn)金進賬，現(xiàn)有在手現(xiàn)金對短債的覆蓋率也高達177%。同樣是這個比率，招商、金地、保利分別約為183%、160%、150%。換言之，在極端的情況下，假設(shè)債務到期后，所有債主均不肯續(xù)借新債，一年之內(nèi)四大房企有能力償付短期債務。

　　就2011年上半年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額來說，四大房企中只有萬科體現(xiàn)為正值，另外三家均為現(xiàn)金凈流出，金額分別為30億、51億、83億元。以這三家房企手上的現(xiàn)金來靜態(tài)計算，按此流出速度，大約還能再支撐一年半的時間。所以，房企需要避免兩大利空同時打擊：短債到期后無法借到新債、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量持續(xù)凈流出。屆時，上述三大房企在手現(xiàn)金就只能支撐半年至一年，其后可能出現(xiàn)財務危機。

　　顯然，目前房企面臨的財務問題其實不是債務過高，而是政策性的新債難借。故應該努力實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入，加快銷售速度或者減緩拿地節(jié)奏。多數(shù)房企選擇了后者，少數(shù)房企已經(jīng)開始同時選擇前者，被迫降價銷售。一個有趣的現(xiàn)象是，上述四大房企在手存貨分別為1714億、441億、606億、1393億元，同它們各自的“名義負債”總額都非常接近。這意味著房企若能順利銷售出手上的全部存貨，可輕易地還清全部負債。

　　可是，扣除預收款后，四大房企的實際存貨分別為643億、322億、351億、705億元，與2010銷售收入之比分別為129%、268%、185%、203%。除萬科外，三房企的銷售任務相當之重，還得再賣兩年左右才有望售罄，不降價恐怕很難。但降價銷售的后果也很嚴重：可能引發(fā)購房者退房，要求取回預收款。這才是最要命的終極危機。四大房企手上現(xiàn)金分別只能應付現(xiàn)有預收款中38%、75%、61%、26%的退房率。