2010年房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持“維穩(wěn)”政策,同時(shí)應(yīng)加大和完善市場制度建設(shè)。而房地產(chǎn)稅費(fèi)管理的重點(diǎn)亦應(yīng)由交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)。昨日,由中國社會科學(xué)研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書(2010)》這樣表述接下來的樓市政策,并且稱,房地產(chǎn)已經(jīng)不適合作為下一輪中國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　藍(lán)皮書指出,2009年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了低迷、復(fù)蘇、火爆的發(fā)展過程,實(shí)現(xiàn)了V形反轉(zhuǎn),為業(yè)內(nèi)人士始料未及。2010年是我國經(jīng)濟(jì)真正走出金融危機(jī)重振快速增長的關(guān)鍵年度,未來數(shù)年更是我國城市化發(fā)展的關(guān)鍵年度。2010年房地產(chǎn)政策應(yīng)堅(jiān)持“維穩(wěn)”調(diào)控政策取向,同時(shí)應(yīng)加大和完善市場制度建設(shè)。

　　熱點(diǎn)城市房價(jià)下半年會下調(diào)

　　中國社科院管理研究所土地與房地產(chǎn)研究室主任李景國表示,2010年房地產(chǎn)市場開發(fā)投資將較去年繼續(xù)提高,對捂盤惜售的打擊擴(kuò)大增量。同時(shí),在調(diào)控政策影響下,去年下半年出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張態(tài)勢會有所收縮,今年房價(jià)將呈現(xiàn)盤整態(tài)勢,且增速趨緩。

　　近期討論房價(jià),當(dāng)然要談及新國十條的調(diào)控效果,昨日,眾多專家在接受記者采訪時(shí)都表示,新國十條出臺后,對抑制房價(jià)過快增長肯定會有一定的效果。

　　“應(yīng)該講,目前的政策如果到位的話,對治標(biāo)是有效的�！敝袊�社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長潘家華表示。

　　李景國也表示,他認(rèn)為:“與2007年第四季度二套房政策相比,2010年新的國十條更為嚴(yán)格。我個(gè)人認(rèn)為它會有效果�！�

　　國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松在會后接受記者采訪時(shí)也表示,這次調(diào)控出臺的背景,跟2008年底的那次調(diào)控有所不同。在她看來,這次政策出臺最關(guān)鍵的是在金融信貸這塊,一是收減了流動性,二是加大了有效供應(yīng),遏制投資投機(jī)。

　　“我覺得這幾方面的提出,力度還是比較大的。”趙松告訴記者,肯定會有效果�！拔矣X得這次中央表現(xiàn)了一個(gè)很大的決心。如果這次政策要是像先前那樣越調(diào)越漲,可能會影響到老百姓對中央的決策的公信力�！�

　　國家住建部政策研究中心副主任王玨林看來,是否降價(jià)主要還是應(yīng)該看企業(yè),他相信,在這么嚴(yán)厲的打壓下,在一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金吃緊后,肯定會降低房價(jià)來度過“寒冬”。

　　本輪樓市調(diào)控是長期的

　　王玨林表示,調(diào)控是為了持續(xù)發(fā)展,調(diào)控是為了建立一個(gè)市場穩(wěn)定的長效機(jī)制和完善市場,調(diào)控的決心大,對這次調(diào)控要有一個(gè)長期的準(zhǔn)備。

　　王玨林稱,雖然房產(chǎn)市場有暫時(shí)的停滯,不等于全年市場不發(fā)展,但是對發(fā)展要理解,不能像2009年的情況,按照那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)沒有辦法比,要衡量市場的發(fā)展主要在銷售量。

　　李景國告訴記者,“新國十條應(yīng)該成為一個(gè)長期性的政策,而不是一個(gè)短期的措施�！彼�進(jìn)一步表示,“我國建設(shè)用地仍然是相對的稀缺性資源。如果我們把它作為一個(gè)短期性的措施,一旦這個(gè)措施停止,會有可能復(fù)制2009年后半年市場的情形�！�

　　2007年9月,央行要求購買二套房首付比例不得低于40%,貸款利率不低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍,短期內(nèi)效果較為顯著。后因金融危機(jī)來襲,中央為保GDP增長,迅速回調(diào)政策,未能收到預(yù)期的調(diào)控效果,市場還以一輪瘋狂上漲作為回應(yīng)。

　　“調(diào)控是為了建立一個(gè)市場穩(wěn)定的長效機(jī)制以及完善市場。所以這次決心大,而且要有長期的準(zhǔn)備�！蓖醌k林表示,如果這次調(diào)控效果出不來,政府肯定不會放松。

　　遏制投機(jī)應(yīng)重視持有環(huán)節(jié)

　　“現(xiàn)在政策能不能持續(xù),能不能保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,這是比較關(guān)鍵的�！彼�進(jìn)一步表示,“實(shí)際上現(xiàn)在到了該轉(zhuǎn)型的時(shí)候了,從捆綁性的土地財(cái)政向持有性的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型�！�

　　藍(lán)皮書也指出,目前我國的房地產(chǎn)調(diào)控方式還不盡成熟,一些政策不但不能起到應(yīng)有作用,還會造成相反的效果,比如房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收本來是為了增加成本抑制投機(jī),但由于賣方將其轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上,因而成為抬高房價(jià)的一大因素。

　　針對持有性房產(chǎn)稅的征收辦法,潘家華建議可先存量征稅,以保障增幅的受益。“房地產(chǎn)稅是存量和存價(jià)的結(jié)合,存量是不至于浪費(fèi)我們的空間,存價(jià)是一種收入的再分配,這樣才可以保證可持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控�！�

　　持有相同觀點(diǎn)的還有中國社科院土地與房地產(chǎn)研究室主任李景國,他表示,為保障房地產(chǎn)健康發(fā)展,房地產(chǎn)稅費(fèi)管理機(jī)制應(yīng)該進(jìn)行改革,“稅費(fèi)管理的重點(diǎn)由交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié),簡化交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)�！�

　　李景國進(jìn)一步提出,流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)有利于抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求,但不利于二手房的市場發(fā)育;而持有環(huán)節(jié)的監(jiān)管對遏制壟斷和投機(jī)行為更有利。

　　倚仗房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)繁榮風(fēng)險(xiǎn)會非常大

　　藍(lán)皮書還指出,房地產(chǎn)業(yè)作為下一輪中國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)是不合適的。將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長,影響的范圍廣,因此房地產(chǎn)市場繁榮,經(jīng)濟(jì)也隨之繁榮,房地產(chǎn)泡沫膨脹也會刺激經(jīng)濟(jì)不斷上漲。

　　正因?yàn)槿绱?當(dāng)房地產(chǎn)泡沫崩潰時(shí),其繁榮時(shí)拉動的產(chǎn)業(yè)此時(shí)將受到嚴(yán)重的打擊,宏觀經(jīng)濟(jì)也將受到嚴(yán)重的沖擊。

　　因此,如果宏觀經(jīng)濟(jì)維系在房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上,意味著其中蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是一個(gè)極易產(chǎn)生泡沫的市場,且常常不易察覺。

　　藍(lán)皮書認(rèn)為,如今,中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了十幾年,房地產(chǎn)價(jià)格也已漲到一定高位,如果下一輪經(jīng)濟(jì)增長仍然倚仗房地產(chǎn)的繁榮,那么中國的經(jīng)濟(jì)一定是建立在風(fēng)雨飄搖的基礎(chǔ)之上。

　　■藍(lán)皮書速讀

　　◎港人深圳置業(yè)推高樓價(jià)

　　對于深圳高企的房價(jià),藍(lán)皮書也分析了其原因。記者注意到,與別的城市不同的是,在推動深圳高房價(jià)的人群中,還有很大一部分是港澳臺居民及外籍人士。

　　藍(lán)皮書指出,隨著深港一體化步伐的加快,港人內(nèi)地置業(yè)深圳占主流,置業(yè)規(guī)�？傮w逐年上升,工作置業(yè)為主力,投資置業(yè)創(chuàng)新高。

　　根據(jù)香港規(guī)劃署發(fā)布的《香港居民在內(nèi)地居住的情況及意向2008年調(diào)查報(bào)告》顯示,在中國內(nèi)地居住的18歲及以上港人呈快速增長態(tài)勢,平均每兩年增長50%。其中,居住深圳者最多,達(dá)31%。港人居住內(nèi)地人數(shù)呈增長態(tài)勢,計(jì)劃移居深圳者比例最高。

　　雖然2008年受內(nèi)地樓市調(diào)整及購房“限外令”政策影響,港人內(nèi)地置業(yè)規(guī)模有所下降,但深圳置業(yè)約5500萬―5700萬套,仍占內(nèi)地置業(yè)總量的36%,遠(yuǎn)高于在上海、廣州的置業(yè)水平。

　　2009年隨著內(nèi)地樓市回暖,“限外令”政策解禁,港人內(nèi)地置業(yè)規(guī)模迅速回升,置業(yè)數(shù)量約2.23萬―2.33萬套,投資金額224億元人民幣,較2008年分別增長46%和85%,達(dá)歷史高點(diǎn)。其中,深圳置業(yè)約8300―8500套,占內(nèi)地置業(yè)總量37%。

　　藍(lán)皮書指出,隨著深港一體化步伐加快,“深港都會圈”逐漸形成,港人北上深圳工作生活已成穩(wěn)定態(tài)勢,置業(yè)潛力巨大,將助推深圳住房消費(fèi)總量攀升。

　　◎2010年商品房供應(yīng)減少

　　雖然很多專家一直強(qiáng)調(diào),遏制房價(jià)首先要擴(kuò)大供給,但是,昨日藍(lán)皮書預(yù)計(jì),由于2009年完成土地購置面積和當(dāng)年的開發(fā)土地面積均有所減少,這有可能對今后1―2年商品房的供應(yīng)產(chǎn)生一定的影響。

　　藍(lán)皮書認(rèn)為,2009年完成土地購置面積為3.2億平方米,是2003年以來的最低,同比增長是1997年以來的最低。2009年開發(fā)的土地面積為2.3億平方米,同比增長為負(fù)的19.9%,為1997年以來的最低。這種情況,有可能對今后1―2年商品房的供應(yīng)產(chǎn)生一定的影響。

　　藍(lán)皮書還指出,目前中國房地產(chǎn)市場秩序仍較混亂,亟待整治。一是捂盤惜售、土地閑置現(xiàn)象比較嚴(yán)重,造成供需緊張,使房價(jià)高起并快速上漲,引發(fā)一些城市市場恐慌開始搶購的現(xiàn)象。二是投資與投機(jī)性的需求增多,加劇了市場的供求矛盾。去年下半年隨著房價(jià)不斷上漲,熱點(diǎn)城市及熱點(diǎn)地區(qū)投資需求及投機(jī)需求不斷增多,加劇了市場的供求緊張,推動了房價(jià)的上漲,排擠了部分的自主性需求。

　　◎北京地價(jià)今年先揚(yáng)后抑

　　藍(lán)皮書預(yù)測,2010年北京房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展,地價(jià)在平穩(wěn)中實(shí)現(xiàn)先揚(yáng)后抑態(tài)勢,保障性住房將加大供應(yīng)。

　　2010年北京土地供應(yīng)總量將略高于2009年水平。2010年北京具備供應(yīng)條件的土地不低于6000公頃,其中住宅不低于4500公頃。2010年全年計(jì)劃供地規(guī)模將超過3000公頃,高于2009年供地水平。

　　藍(lán)皮書指出,如宏觀環(huán)境出現(xiàn)變化(如需要壓制固定資產(chǎn)投資等),不排除出現(xiàn)控制土地供應(yīng)規(guī)模的可能。北京將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)量,尤其是保障性住房規(guī)模將大幅增加。