為了遏制房?jī)r(jià)過高過快增長(zhǎng),4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新“國(guó)十條”,這次被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)確確實(shí)實(shí)地影響到了各地樓市,各地紛紛發(fā)布房產(chǎn)新政,落實(shí)“國(guó)十條”。

　　北京4月30日發(fā)布的“京十二條”堪稱“最嚴(yán)厲”,“京十二條”中明確要求,商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房;不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房貸款;同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房。總而言之,“京十二條”可以提煉成四個(gè)字:“不讓炒房”!4月中旬出臺(tái)的“國(guó)十條”已經(jīng)使北京4月份的樓市成交在一個(gè)月內(nèi)就“實(shí)現(xiàn)”了從成交火爆到成交冷清的“逆轉(zhuǎn)”。

　　新政擊中貸款“命門” 購(gòu)房人貸款被拒

　　銀行暫停對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放房貸后,短短半個(gè)月時(shí)間,第三套房貸和不能提供1年以上納稅證明或社保繳納證明的外地人房貸,在北京各家商業(yè)銀行已難覓蹤跡。個(gè)貸機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,新規(guī)出臺(tái)后,每天拒掉的單子都在十幾單以上,占到了總申請(qǐng)量的兩成,比平時(shí)增加了十幾倍。

　　據(jù)法制晚報(bào)報(bào)道,今年年初,李女士夫婦買了一套房子,總房款約98萬元,兩家人就湊了68萬多元的首付。4月中旬,李女士夫婦簽了購(gòu)房合同,付了首付。但就在他們準(zhǔn)備貸款材料的時(shí)候,銀行接到新的通知,要求申請(qǐng)人必須提供1年以上完稅證明和社保證明,于是,他們的申貸請(qǐng)求被“駁回”了。銀行工作人員表示,房子只能退掉。

　　但當(dāng)李女士找到開發(fā)商要求退房時(shí),銷售經(jīng)理卻說合同已經(jīng)簽了,退不了,非要退就要交違約金。按10%計(jì)算,要賠給開發(fā)商10萬余元。

　　該樓盤的銷售人員表示表示,對(duì)于目前該項(xiàng)目出現(xiàn)的業(yè)主房貸被拒導(dǎo)致的退房糾紛,他們也不清楚怎么解決。

　　從搶房到退房 投資客會(huì)先扛不住

　　自4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)重磅調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái),從購(gòu)房首付、房貸利率、二套房、炒房、異地置業(yè)、捂盤惜售等多方面進(jìn)行了嚴(yán)格調(diào)控。政策調(diào)控力度之大,內(nèi)容之明確詳細(xì),均創(chuàng)下歷史之最。新政甫出,樓市風(fēng)云突變。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量雙雙下跌,甚至出現(xiàn)一波退房潮。

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),2009年來,北京二手房市場(chǎng)違約中,90%都為房主因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快而認(rèn)為售價(jià)過低而違約。在4月15日以后,非常明顯地出現(xiàn)了買房客戶開始違約的現(xiàn)象。因?yàn)橄盗姓{(diào)控,目前違約協(xié)議中客戶違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%。其中八成違約客戶的理由是銀行首付門檻提高,無力籌夠首付。

　　在日前舉行的三里屯SOHO首批租戶入駐儀式上,SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示,這一輪地產(chǎn)新政下來,未來一個(gè)月內(nèi)北京可能上演“退房潮”。潘石屹說,“目前銀行提高房貸門檻,意味著投資房產(chǎn)的資金成本提高了,但租金回報(bào)率沒變化,貸款購(gòu)買了多套房產(chǎn)的投資客會(huì)先扛不住�！�

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰介紹,一般新政出臺(tái)后的一到兩個(gè)月會(huì)是退房違約高峰,因?yàn)橘?gòu)房者簽了合同到銀行受理會(huì)有一個(gè)多月的滯后期。

　　開發(fā)商想招應(yīng)對(duì)

　　多數(shù)開發(fā)商都表示,盡管目前大規(guī)模的退房潮尚未洶涌而至,但是聯(lián)想到2008年北京那場(chǎng)“退房潮”,都不敢掉以輕心。

　　目前開發(fā)商一般有幾種方式應(yīng)對(duì)政策因素的退房。一種是“改底單”,就是通過更名的方式,以朋友或親戚的名義貸款來規(guī)避政策;另一種是推遲封頂期限,比如本來是今年底封頂,開發(fā)商推遲到明年上半年,這樣就可以將申請(qǐng)貸款的時(shí)間往后挪,寄希望于將來銀行政策會(huì)放寬。

　　此外,一些開發(fā)商還想出了不少新點(diǎn)子。某開發(fā)商將原本精裝修的房子改成毛坯,讓業(yè)主除了房款外,還可以以裝修的名義,從銀行取得個(gè)人消費(fèi)貸款,貸上幾十萬元。此外,廣州海珠區(qū)某新盤五一開盤,推出“首付兩成,其余三成由開發(fā)商墊付,分5年還清”的方案。

　　新政調(diào)整是不可抗力？ 觀點(diǎn)不一

　　新政實(shí)施后,買方是否能以“政策調(diào)整是不可抗力”的理由來要求房主或開發(fā)商退房,成為了備受關(guān)注的焦點(diǎn)。由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)中對(duì)此沒有明確規(guī)定,使得各地判決結(jié)果各不相同,業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)也有所不同。

　　據(jù)北京晚報(bào)報(bào)道,中倫文德律師事務(wù)所天津分所的馬暉律師認(rèn)為,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,不可抗力是指“不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況”,而政策變化并非完全沒有預(yù)見性,不屬于不可抗力。雖然政策出現(xiàn)調(diào)整,但買房人依然具備買房資格,依然能夠貸款,只是首付和利率增加。此外,調(diào)整導(dǎo)致各方對(duì)未來房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降的預(yù)期,同樣不能歸結(jié)為不可抗力,不能成為解除合同的理由。業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房人,最近簽約時(shí)要謹(jǐn)慎,利用合同中不可抗力違約在法律上不能成立。

　　據(jù)新京報(bào)報(bào)道,盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)則持完全相反的觀點(diǎn)�！按饲耙呀�(jīng)有過相關(guān)判例,應(yīng)該無條件解除合同,退還定金”,畢文強(qiáng)認(rèn)為,此次新政中關(guān)于房貸的相關(guān)規(guī)定,使履行合同條款的事實(shí)基礎(chǔ)發(fā)生重大改變,雙方應(yīng)該互相返還,不應(yīng)追究任何一方責(zé)任。