為了遏制房價過高過快增長,4月17日國務(wù)院出臺了新“國十條”,這次被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)確確實實地影響到了各地樓市,各地紛紛發(fā)布房產(chǎn)新政,落實“國十條”。

　　北京4月30日發(fā)布的“京十二條”堪稱“最嚴(yán)厲”,“京十二條”中明確要求,商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房;不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款;同一購房家庭只能新購買一套商品住房。總而言之,“京十二條”可以提煉成四個字:“不讓炒房”!4月中旬出臺的“國十條”已經(jīng)使北京4月份的樓市成交在一個月內(nèi)就“實現(xiàn)”了從成交火爆到成交冷清的“逆轉(zhuǎn)”。

　　新政擊中貸款“命門” 購房人貸款被拒

　　銀行暫停對不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放房貸后,短短半個月時間,第三套房貸和不能提供1年以上納稅證明或社保繳納證明的外地人房貸,在北京各家商業(yè)銀行已難覓蹤跡。個貸機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,新規(guī)出臺后,每天拒掉的單子都在十幾單以上,占到了總申請量的兩成,比平時增加了十幾倍。

　　據(jù)法制晚報報道,今年年初,李女士夫婦買了一套房子,總房款約98萬元,兩家人就湊了68萬多元的首付。4月中旬,李女士夫婦簽了購房合同,付了首付。但就在他們準(zhǔn)備貸款材料的時候,銀行接到新的通知,要求申請人必須提供1年以上完稅證明和社保證明,于是,他們的申貸請求被“駁回”了。銀行工作人員表示,房子只能退掉。

　　但當(dāng)李女士找到開發(fā)商要求退房時,銷售經(jīng)理卻說合同已經(jīng)簽了,退不了,非要退就要交違約金。按10%計算,要賠給開發(fā)商10萬余元。

　　該樓盤的銷售人員表示表示,對于目前該項目出現(xiàn)的業(yè)主房貸被拒導(dǎo)致的退房糾紛,他們也不清楚怎么解決。

　　從搶房到退房 投資客會先扛不住

　　自4月17日國務(wù)院出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》以來,房地產(chǎn)市場重磅調(diào)控政策連續(xù)出臺,從購房首付、房貸利率、二套房、炒房、異地置業(yè)、捂盤惜售等多方面進(jìn)行了嚴(yán)格調(diào)控。政策調(diào)控力度之大,內(nèi)容之明確詳細(xì),均創(chuàng)下歷史之最。新政甫出,樓市風(fēng)云突變。北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)量和成交量雙雙下跌,甚至出現(xiàn)一波退房潮。

　　據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計,2009年來,北京二手房市場違約中,90%都為房主因為房價上漲過快而認(rèn)為售價過低而違約。在4月15日以后,非常明顯地出現(xiàn)了買房客戶開始違約的現(xiàn)象。因為系列調(diào)控,目前違約協(xié)議中客戶違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%。其中八成違約客戶的理由是銀行首付門檻提高,無力籌夠首付。

　　在日前舉行的三里屯SOHO首批租戶入駐儀式上,SOHO中國董事長潘石屹表示,這一輪地產(chǎn)新政下來,未來一個月內(nèi)北京可能上演“退房潮”。潘石屹說,“目前銀行提高房貸門檻,意味著投資房產(chǎn)的資金成本提高了,但租金回報率沒變化,貸款購買了多套房產(chǎn)的投資客會先扛不住�！�

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰介紹,一般新政出臺后的一到兩個月會是退房違約高峰,因為購房者簽了合同到銀行受理會有一個多月的滯后期。

　　開發(fā)商想招應(yīng)對

　　多數(shù)開發(fā)商都表示,盡管目前大規(guī)模的退房潮尚未洶涌而至,但是聯(lián)想到2008年北京那場“退房潮”,都不敢掉以輕心。

　　目前開發(fā)商一般有幾種方式應(yīng)對政策因素的退房。一種是“改底單”,就是通過更名的方式,以朋友或親戚的名義貸款來規(guī)避政策;另一種是推遲封頂期限,比如本來是今年底封頂,開發(fā)商推遲到明年上半年,這樣就可以將申請貸款的時間往后挪,寄希望于將來銀行政策會放寬。

　　此外,一些開發(fā)商還想出了不少新點子。某開發(fā)商將原本精裝修的房子改成毛坯,讓業(yè)主除了房款外,還可以以裝修的名義,從銀行取得個人消費貸款,貸上幾十萬元。此外,廣州海珠區(qū)某新盤五一開盤,推出“首付兩成,其余三成由開發(fā)商墊付,分5年還清”的方案。

　　新政調(diào)整是不可抗力？ 觀點不一

　　新政實施后,買方是否能以“政策調(diào)整是不可抗力”的理由來要求房主或開發(fā)商退房,成為了備受關(guān)注的焦點。由于我國相關(guān)法律法規(guī)中對此沒有明確規(guī)定,使得各地判決結(jié)果各不相同,業(yè)內(nèi)人士的觀點也有所不同。

　　據(jù)北京晚報報道,中倫文德律師事務(wù)所天津分所的馬暉律師認(rèn)為,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,不可抗力是指“不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況”,而政策變化并非完全沒有預(yù)見性,不屬于不可抗力。雖然政策出現(xiàn)調(diào)整,但買房人依然具備買房資格,依然能夠貸款,只是首付和利率增加。此外,調(diào)整導(dǎo)致各方對未來房價產(chǎn)生下降的預(yù)期,同樣不能歸結(jié)為不可抗力,不能成為解除合同的理由。業(yè)內(nèi)人士提醒購房人,最近簽約時要謹(jǐn)慎,利用合同中不可抗力違約在法律上不能成立。

　　據(jù)新京報報道,盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)則持完全相反的觀點。“此前已經(jīng)有過相關(guān)判例,應(yīng)該無條件解除合同,退還定金”,畢文強(qiáng)認(rèn)為,此次新政中關(guān)于房貸的相關(guān)規(guī)定,使履行合同條款的事實基礎(chǔ)發(fā)生重大改變,雙方應(yīng)該互相返還,不應(yīng)追究任何一方責(zé)任。