建設(shè)部政策研究所副主任秦虹關(guān)于“下半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局將徹底逆轉(zhuǎn)”的表態(tài),以及中房集團(tuán)發(fā)布的 “5月份預(yù)計(jì)有80個(gè)新盤上市”的報(bào)告,似乎都在暗示房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將到來。

　　今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的會(huì)出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)嗎？各家地產(chǎn)商將作何打算？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）邀請(qǐng)萬科(000002,股吧)董事會(huì)秘書譚華杰、保利地產(chǎn)(600048,股吧)相關(guān)負(fù)責(zé)人、復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授尹伯成、搜房網(wǎng)副總編陳筱嵐做客本報(bào),請(qǐng)他們談?wù)勎磥淼内厔?shì)。

　　話題1:樓市會(huì)否出現(xiàn)“百日巨變”？

　　NBD:下半年的市場(chǎng)供應(yīng)是否會(huì)出現(xiàn)高峰？大量供應(yīng)和調(diào)控政策一起,會(huì)不會(huì)導(dǎo)致樓市嚴(yán)重供大于求,進(jìn)而上演新“百日巨變”？

　　陳筱嵐:據(jù)我們統(tǒng)計(jì),北京5月預(yù)計(jì)有40多個(gè)項(xiàng)目開盤,和4月份差距不大,但隨著政府對(duì)預(yù)售的監(jiān)控加大,開發(fā)商拿預(yù)售證的意愿會(huì)大大降低,開盤的速度和力度會(huì)減弱。

　　尹伯成:上海樓市形勢(shì)急劇逆轉(zhuǎn)。一是新增供應(yīng)集中放量。如調(diào)控新政出臺(tái)的第一周,即4月18日~24日,上海樓市新增供應(yīng)近60萬平方米,達(dá)今年來單周最大量。這主要是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期不樂觀,開發(fā)商希望趕上商品房市場(chǎng)高位運(yùn)行的末班車,于是集中開盤。同時(shí)由于投資客紛紛看空市場(chǎng)積極拋售,加大了供應(yīng)量。二是購房人不再搶購,轉(zhuǎn)為觀望,導(dǎo)致成交量大幅下滑。4月18日~24日這一周商品房成交僅27.1萬平方米,比上一周下降43.6%。樓市從此前的供應(yīng)不足變?yōu)楣┻^于求。

　　譚華杰:中國各地發(fā)展和市場(chǎng)千差萬別。市場(chǎng)的諸多參與者,思維模式和判斷看法各不相同,所有主體的行為都將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生或多或少的影響。行業(yè)能否結(jié)束自2007年以來的劇烈波動(dòng),真正走上健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道,還有待事實(shí)的驗(yàn)證。

　　話題2:哪些開發(fā)商將率先降價(jià)？

　　NBD:您覺得哪一類開發(fā)商、哪一類產(chǎn)品會(huì)率先降價(jià)？降價(jià)的時(shí)點(diǎn)會(huì)發(fā)生在什么時(shí)間？

　　陳筱嵐:新政出臺(tái)后,資金鏈比較薄弱或項(xiàng)目體量較大的開發(fā)商或?qū)⒙氏冉祪r(jià)。4月17日的新政出臺(tái)后一周內(nèi),搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對(duì)北京朝陽、通州、房山、豐臺(tái)、大興等熱門區(qū)域185個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了監(jiān)測(cè),監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示僅有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格下調(diào),大部分項(xiàng)目維持原價(jià)甚至出現(xiàn)價(jià)格上漲。價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的項(xiàng)目主要是資金出現(xiàn)問題或后期銷售壓力較大的項(xiàng)目。

　　對(duì)于降價(jià)的時(shí)間點(diǎn),個(gè)人覺得很難準(zhǔn)確把握,只能說在政府不斷加大調(diào)控力度情況下,房?jī)r(jià)下半年面臨較大下行壓力。開發(fā)商在2009年和2010年初的銷售火爆行情中已補(bǔ)充了大量資金,對(duì)新政具有較強(qiáng)抵抗能力,降價(jià)與否與政府、開發(fā)商、購房者之間的博弈心態(tài)有一定關(guān)聯(lián)。

　　尹伯成:資金緊張的開發(fā)商,對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)估計(jì)準(zhǔn)確的開發(fā)商會(huì)率先降價(jià),以得到市場(chǎng)。但降價(jià)是個(gè)逐步的過程,可能不會(huì)在5月份,而是在下半年。

　　保利地產(chǎn):保利地產(chǎn)2010年的任務(wù)目標(biāo)不變。在銷售策略上一定是隨行就市,順應(yīng)市場(chǎng)的。我們會(huì)比較項(xiàng)目在市場(chǎng)上的優(yōu)劣勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)的上行空間來確定項(xiàng)目銷售。

　　在具體的項(xiàng)目定價(jià)方式上,公司總是在綜合平衡項(xiàng)目?jī)r(jià)格、利潤(rùn)與銷售速度的基礎(chǔ)上,對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃布局、產(chǎn)品構(gòu)成、樓層高度、戶型比例、面積設(shè)置、單位朝向、裝修格調(diào)和用材品質(zhì)等具體因素進(jìn)行全面的權(quán)衡分析,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客觀、合理的定價(jià)。

　　話題3:房產(chǎn)公司將怎樣應(yīng)對(duì)？

　　NBD:面對(duì)可能出現(xiàn)的供大于求,地產(chǎn)公司會(huì)采取哪些策略？今年還會(huì)否出手土地市場(chǎng)？開工量和施工進(jìn)度是否會(huì)減少和拖緩？

　　尹伯成:開發(fā)商拿地的積極性一定會(huì)大大下降,天價(jià)拍地情況會(huì)大大減少,但并不一定會(huì)壓縮開工和施工量。國家會(huì)加大檢查,解決開工時(shí)間的問題,地方政府如果貫徹實(shí)施中央政策,也會(huì)積極要求開發(fā)商準(zhǔn)時(shí)完成施工進(jìn)度。

　　譚華杰:萬科一直遵循“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝酢钡幕�本策�?公司致力于通過快速周轉(zhuǎn)獲取公平回報(bào),而不以坐等土地升值。公司持有的土地資源,一直穩(wěn)定在未來兩到三年開發(fā)量的水平上。

　　2009年萬科投資保持充分謹(jǐn)慎,在部分房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲較快的城市,萬科堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過,決不拿錯(cuò)”的原則,規(guī)避了競(jìng)爭(zhēng)過于激烈的地塊,新增項(xiàng)目大多位于房?jī)r(jià)上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二三線城市。目前公司經(jīng)營(yíng)非常穩(wěn)健,資金狀況也非常健康,足以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的各種可能。

　　保利地產(chǎn):這次調(diào)控將會(huì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)整合,給公司帶來發(fā)展機(jī)遇,但對(duì)今年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃將產(chǎn)生一定的影響,所以我們既要堅(jiān)信房地產(chǎn)中長(zhǎng)期看好,堅(jiān)定做強(qiáng)企業(yè),又要順應(yīng)形勢(shì)主動(dòng)應(yīng)對(duì),既要適度控制投資防范風(fēng)險(xiǎn)又要把握機(jī)遇確保發(fā)展。

　　話題4:2011年樓價(jià)會(huì)否狂飆？

　　NBD:如果開發(fā)商普遍出現(xiàn)壓縮開工的情況,會(huì)不會(huì)再演2009年供應(yīng)稀少的那一幕,導(dǎo)致2011年樓價(jià)狂飆？

　　保利地產(chǎn):這次調(diào)控將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響,將抑制部分需求,改變市場(chǎng)預(yù)期,房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)將得到有效控制。但本輪調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)2008年那樣的大跌。上一輪大跌是在金融危機(jī)席卷全球、宏觀經(jīng)濟(jì)下行的情況下進(jìn)行的調(diào)控,政府不出手調(diào)控房?jī)r(jià)也會(huì)下行。而這一次經(jīng)濟(jì)處于上行階段,經(jīng)濟(jì)向好、城鎮(zhèn)化加快提供了強(qiáng)勁的需求,而且開發(fā)商資金較2008年寬裕,沒有拋售的壓力。由于經(jīng)濟(jì)總體向好,這次調(diào)控的周期預(yù)料也會(huì)比2008年長(zhǎng)。

　　尹伯成:房?jī)r(jià)的上漲,從來都不是單純由市場(chǎng)供需所決定的,而是由投資性需求拉動(dòng),消費(fèi)性需求被迫入市。如果2011年投資需求不入市,那么房?jī)r(jià)上漲的可能性極小。

　　陳筱嵐:個(gè)人認(rèn)為,開發(fā)商普遍壓縮開工將對(duì)2011年樓市健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響,但不會(huì)造成2011年樓價(jià)狂飆。在政府如此大的調(diào)控決心下,后期監(jiān)控力度會(huì)越來越大。對(duì)于壓縮開工等情況,政府會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)格的懲罰措施,目前全國各地多宗地王被收回就為開發(fā)商敲響了警鐘。