今年“五一”假期,申城樓市成交蕭條,買賣雙方陷入膠著對峙狀態(tài)。隨著各地樓市新政細(xì)則的出臺(tái)及房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅呼之欲出,以及近日的存款準(zhǔn)備金率上調(diào),之前開始走入低迷的樓市將承受更大壓力。從目前來看,上海二手房市場已率先出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)的現(xiàn)象,而且正從外圍向中心城區(qū)擴(kuò)散。

　　買賣可談價(jià)成趨勢

　　記者從漢宇地產(chǎn)了解到,近期二手房賣家開始出現(xiàn)一定分化。在一些投資客比較集中的區(qū)域,試探性的價(jià)格松動(dòng)已開始出現(xiàn)。如普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城是溫州投資者非常集中的區(qū)域,該樓盤在3月份最高掛牌單價(jià)上摸至每平方米3.5萬元,而目前價(jià)格已回落至3.2萬元,跌幅10%。不少人都表示,房價(jià)已達(dá)到年度高點(diǎn),準(zhǔn)備逢高脫手。

　　而在投資客同樣眾多的聯(lián)洋社區(qū),掛牌量也是暗流涌動(dòng)。4月,聯(lián)洋社區(qū)新增掛牌量為97套,比3月的87套多增10套。多年來一直備受投資客推崇的仁恒河濱城4月份新增掛牌量33套,環(huán)比3月增長32%。雖然掛牌量明顯增長,但多數(shù)區(qū)域賣家主動(dòng)調(diào)價(jià)的比例并不是很大,而買賣可以談價(jià)已成趨勢。

　　外圍價(jià)格跌幅明顯

　　南匯區(qū)域自從并入浦東新區(qū)后,房價(jià)一度出現(xiàn)飛漲,次新房價(jià)格高得尤其讓人看不懂,但近期其價(jià)格已出現(xiàn)拐點(diǎn)。記者從漢宇地產(chǎn)康橋分行了解到,某一次新房樓盤一套78平方米的2房,之前總價(jià)為128萬元,但政策出臺(tái)后調(diào)整到122萬元也無人問津。近期賣家愿以120萬元出售,但客戶依然猶豫不決。

　　另一次新房樓盤圣鑫苑4月初掛牌價(jià)達(dá)到了每平方米1.6萬元,近期一套三房單價(jià)僅為每平方米1.4萬元。在買賣中經(jīng)過銷售人員分析形勢,賣家又下調(diào)了5萬元,但根據(jù)貸款新政策,購房者首付需要增加20%,購房者一時(shí)支付不了這筆款。為了賣房,賣家竟然愿意接受購房者首付款打欠條。

　　其它外圍區(qū)域,寶山區(qū)樓盤掛牌和成交價(jià)格也同時(shí)出現(xiàn)明顯下滑。比如上大聚豐園,123平方米的2房目前掛牌價(jià)格為195萬元,比1個(gè)月前下跌11%;另一套156平方米的3房掛牌價(jià)從230萬元下滑到200萬元,賣家一次性下調(diào)30萬元。

　　中心區(qū)老公房先跌

　　曾經(jīng)被投資者一致認(rèn)可的最抗跌的市中心區(qū)域,二手房價(jià)格下跌也已經(jīng)從老公房開始。據(jù)靜安區(qū)大沽路一中介門店透露,新閘路上一套老公房,3月底掛牌總價(jià)152萬元,4月初賣家欲漲價(jià),但到了4月13日,賣家說150萬元可考慮,最近居然以145.5萬元成交。短短20天降價(jià)近7萬元。

　　不過,市中心區(qū)次新房價(jià)格依然堅(jiān)挺,如黃浦區(qū)有一套二期次新盤2房2廳建筑面積99.88平方米的房子,賣家原掛牌為330萬元到手,結(jié)果有一客戶看中且出價(jià),賣家感到容易出手,便上調(diào)至340萬元成交。

　　買賣雙方目前對峙

　　“五一”小長假,應(yīng)該是傳統(tǒng)的成交旺季,但今非昔比。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測中心對多個(gè)局部板塊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,樓市尚未走出政策“消化期”。“五一”期間約有八成板塊的帶客看房量仍維持在4月下旬水平,其余二成則有所下滑,降幅在四成左右。等待利空出盡再入市是目前不少買家的心態(tài),不過賣家的心態(tài)卻開始波動(dòng)了。

　　在普陀曹楊、虹口曲陽、浦東三林、浦東金橋(600639,股吧)等板塊,目前可議價(jià)賣家比例已較4月下旬期間提高三成左右,議價(jià)幅度普遍在1%-5%之間。統(tǒng)計(jì)還顯示,新政對交易結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了不小影響,4月上中旬,90平方米以下戶型的交易套數(shù)占比為61%,而4月下旬則提升至69%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為,樓市在遭遇重大政策調(diào)整后,交投雙方一般需要2-3月的政策消化期。在此期間,雙方博弈將較為明顯,在交易量連續(xù)處于低位后,賣家將會(huì)有一個(gè)普遍的降價(jià)過程。但基于市場供求格局未發(fā)生根本改變,大幅降價(jià)很難出現(xiàn)。預(yù)計(jì)博弈狀態(tài)在6月會(huì)趨于弱化,更多賣家會(huì)做出價(jià)格讓步,一些急于套現(xiàn)的賣家很可能拋出“特價(jià)房”。此時(shí),待售房源性價(jià)比的提升會(huì)吸引自住買家入市。