5月20日,“新政下投資什么”―2010政變地產(chǎn)系列觀察與解讀第二場論壇在溫州召開。期間,SOHO中國總裁閻巖女士表示:商業(yè)地產(chǎn)是否有發(fā)展?jié)摿�？我們看到是有需求基礎(chǔ)的:北京、上海真正發(fā)展企業(yè)的數(shù)字和第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越來越大;中國家庭財(cái)富增長的速度是要幾倍于發(fā)達(dá)國家,消費(fèi)潛力巨大。因?yàn)樯虾Ｍ恋乇容^稀缺,所以商業(yè)地產(chǎn)上海更加稀缺一些。

　　以下為論壇文字實(shí)錄:

　　閻巖:商業(yè)地產(chǎn)我跟大家分享幾個(gè)數(shù)字,商業(yè)地產(chǎn)一種是辦公樓,一種是商場。我很同意他們幾位的想法,如果投資商業(yè)地產(chǎn),跟住宅最大的不同,就是它的地段應(yīng)該是一個(gè)決勝的關(guān)鍵。在大的宏觀角度地段就是城市,就是北京、上海。到了城市里面,地段就更重要了,就要選城市最中心,人流最大的地方。

　　辦公樓目前上海和北京已經(jīng)有很大的供應(yīng)了,如果未來沒有一個(gè)強(qiáng)有力的市場增長,大家也覺得這種投資沒有什么潛力。我們看幾個(gè)數(shù)字:

　　辦公樓,目前和前十幾年最大的不同,北京、上海辦公樓的使用者,更多的是廣大中小企業(yè),十年二十年前可能北京、上海高達(dá)漂亮的辦公樓一定是世界500強(qiáng)企業(yè),現(xiàn)在不是了。我們看看中小企業(yè)的增長,中小企業(yè)從全國工商行政管理局的統(tǒng)計(jì)上看,2002年,私營企業(yè)的所占比例是37%,到了08年,比例就到了72%。大家知道第三產(chǎn)業(yè),服務(wù)型產(chǎn)業(yè)是需要一些辦公空間的,第一產(chǎn)業(yè)比例的變化,1990年中國北京市第三產(chǎn)業(yè)所占的比例是38%,在整個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模中,這個(gè)數(shù)字到2008年已經(jīng)增長到的79%。意味著什么呢？就是在過去發(fā)展過程中,整個(gè)大城市,北京、上海真正發(fā)展企業(yè)的數(shù)字和第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越來越大。而在未來發(fā)展當(dāng)中,這個(gè)比例還會(huì)不斷擴(kuò)大,這個(gè)發(fā)展是對辦公樓有一個(gè)重大需求的。

　　咱們再看看商業(yè),商場。世界銀行的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中,美國,全球第一大經(jīng)濟(jì)體,它的人均消費(fèi)每一年23770美金;日本人均消費(fèi)22290美金;英國19800多美金;中國,因?yàn)槲覀兛诒容^多,總的數(shù)字看起來可能不太好看,中國人均消費(fèi)是707美元,占美國2.5%,占德國5%。大家可以看到,零售消費(fèi)市場上,中國未來增長潛力有多大？反過來說,中國有錢人能有這么多錢買東西嗎？我再給大家讀幾個(gè)數(shù)字,麥肯錫2008年做過一個(gè)統(tǒng)計(jì),2008年中國年收入超過25萬元富裕家庭160萬個(gè),他們預(yù)計(jì)到2010年這個(gè)數(shù)字到440萬個(gè),增長速度每年15.9%。但是在同期,美國和日本同樣家庭財(cái)富增長的速度分別是2.1和1.7%。他們說中國家庭財(cái)富增長的速度是要幾倍于發(fā)達(dá)國家的。

　　我想這些數(shù)字都是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)需求的基礎(chǔ),有了這些基礎(chǔ),商業(yè)地產(chǎn)才會(huì)有可能持續(xù)發(fā)展。作為一個(gè)廣大投資人來講,商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該在國際上許多其它城市也是比較常見的。

　　我?guī)讉�(gè)月前正好遇到一個(gè)朋友正在購買香港的辦公樓,我也做了一個(gè)比較,這個(gè)辦公樓是中環(huán),但不是最核心的位置。它是一個(gè)過去比較舊的城市,當(dāng)時(shí)是分散產(chǎn)權(quán)銷售的樓,現(xiàn)在已經(jīng)沒有分散產(chǎn)權(quán)銷售的了。它銷售的售價(jià)是2萬港幣一公尺,20萬港幣是一平米,但是他的租金回報(bào)率是4% 。我當(dāng)時(shí)還是比較驚訝的,因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過趙教授和潘總剛才談到的紐約的房價(jià)的。我想這和亞洲幾個(gè)大城市地包括香港、首爾、東京,我相信未來就是北京、上海人口的密度有關(guān)系。其實(shí)北京、上海比較的話,密度也有很大的分別,這兩個(gè)城市GDP總量相差不多,上海是要超過北京的。人均來說,北京人均GDP是1萬美金,上海是1萬7美金。但是上海城區(qū)面積只有北京城區(qū)面積的三分 之一。這就意味著同樣城中心的一平米創(chuàng)造的財(cái)富,上海是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京這個(gè)大城區(qū)的。

　　如果從技術(shù)層面上看,商業(yè)地產(chǎn)上海更加稀缺一些,因?yàn)樯虾Ｍ恋乇容^稀缺,上海市政府管理更加嚴(yán)格,所以他們允許開發(fā)商能夠分散產(chǎn)權(quán)銷售可能性也會(huì)減少,甚至像香港一樣最后可能就沒有了。這是我的一點(diǎn)觀察。