上海市政府昨日召開大型居住社區(qū)建設(shè)推進(jìn)大會(huì),公布了《上海市大型居住社區(qū)動(dòng)遷安置房源定價(jià)管理暫行辦法》。辦法規(guī)定,本市動(dòng)遷安置房推進(jìn)工作由大型居住社區(qū)建設(shè)推進(jìn)辦公室下的“審價(jià)小組”（成員為市建交委、發(fā)改委、規(guī)土局、房管局、財(cái)政局等部門）進(jìn)行管理。市審計(jì)局和監(jiān)察局參與房源定價(jià)工作的監(jiān)督。

　　市屬動(dòng)遷安置房配房比例一般控制在項(xiàng)目拆遷的50％－70％,房源定價(jià)采取“二次定價(jià)”方法,第一次定價(jià)為建房協(xié)議價(jià)格,第二次定價(jià)為房源供應(yīng)價(jià)格。

　　土地價(jià)格分三步確定

　　據(jù)了解,動(dòng)遷安置房的建房協(xié)議價(jià)格由經(jīng)審定的土地價(jià)格（折算為土地樓面價(jià)）、市政公建配套建設(shè)費(fèi)、建筑安裝綜合造價(jià)、財(cái)務(wù)成本、開發(fā)單位的微利和相關(guān)稅費(fèi)等組成。上述財(cái)務(wù)成本,原則上按項(xiàng)目建設(shè)完成基礎(chǔ)工程,并取得相關(guān)管理部門的基礎(chǔ)驗(yàn)收證明后一個(gè)月內(nèi),開始進(jìn)行房源供應(yīng)的節(jié)點(diǎn)核算。

　　在土地價(jià)格的確定上,分為三個(gè)步驟:首先,在落實(shí)大型居住社區(qū)規(guī)劃選址后,由社區(qū)所在地的區(qū)縣政府有關(guān)部門對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行摸底測(cè)算,并將測(cè)算結(jié)果與開發(fā)商研究,達(dá)成原則意見;其二,“研究”后的意見上報(bào)區(qū)縣政府初審,再由市審核小組進(jìn)行第二次評(píng)估審核;最后,市審核小組將委托有資質(zhì)的審價(jià)單位對(duì)大型居住社區(qū)土地價(jià)格進(jìn)行核實(shí)論證、提出審核意見,然后上報(bào)至市政府審定。

　　至于建房?jī)r(jià)格,在開發(fā)商與大型居住社區(qū)所在地的區(qū)縣政府簽訂《項(xiàng)目建設(shè)協(xié)議書》前,建房協(xié)議價(jià)格的擬定將由審核單位進(jìn)行論證、提出意見,再由市審價(jià)小組審定。當(dāng)然,建房協(xié)議價(jià)格會(huì)根據(jù)社區(qū)的開發(fā)周期分批確定,根據(jù)先后早晚,價(jià)格會(huì)有不同。

　　對(duì)于不可抗拒力導(dǎo)致房屋的建設(shè)成本上漲,或因政府原因房源未能按節(jié)點(diǎn)供應(yīng),使得財(cái)務(wù)成本增加等情況,在竣工決算經(jīng)審價(jià)后,開發(fā)商可會(huì)同大型居住社區(qū)所在地的區(qū)縣政府申請(qǐng)調(diào)整建房協(xié)議價(jià)格。

　　價(jià)格參照市場(chǎng)價(jià)修正

　　市政府公布的暫行辦法規(guī)定,動(dòng)遷房源的供應(yīng)價(jià)格在原則上不低于上述的建房協(xié)議價(jià)格（第一次定價(jià)）的前提下,按照A＝B×X確定。其中A即房源供應(yīng)價(jià)格;B則是該基地周邊普通商品房近期實(shí)際的交易均價(jià);而X就是修正系數(shù),其需考慮基地（房源）的開發(fā)進(jìn)度、擬供應(yīng)房屋的交房時(shí)間等因素（具體按一定比例并經(jīng)市審核小組研究確定）。

　　在房源具備供應(yīng)條件后,審核小組根據(jù)公式,適時(shí)擬定調(diào)整價(jià)格,報(bào)市政府審定。房源使用區(qū)縣如因房源供應(yīng)價(jià)格調(diào)整及房源調(diào)劑使用等原因,在重大工程或重點(diǎn)舊區(qū)改造項(xiàng)目中產(chǎn)生“同一基地、不同價(jià)格”動(dòng)遷安置房源的情況,區(qū)縣可通過動(dòng)遷補(bǔ)償方案平衡或進(jìn)行房源價(jià)格調(diào)整,并報(bào)市房管局備案。

　　市屬動(dòng)遷安置房供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)為“項(xiàng)目已開工建設(shè)并完成房屋建筑面積測(cè)繪”。如果開發(fā)商達(dá)到要求,便可向市房管局提出供應(yīng)申請(qǐng),或者由動(dòng)遷基地所在的區(qū)縣政府向市建交委提出用房申請(qǐng),屆時(shí)由市房管局統(tǒng)籌供應(yīng)房源。

　　房源供應(yīng)關(guān)系確定后,開發(fā)商再與用房單位簽訂《供應(yīng)協(xié)議》,并明確用房按“計(jì)劃預(yù)訂5％、開始搭橋30％、取得預(yù)售55％、交付使用10％”的節(jié)點(diǎn)要求付款。

　　差價(jià)歸入專用賬戶

　　對(duì)于房源供應(yīng)價(jià)格與建房協(xié)議價(jià)格間的差價(jià),應(yīng)由市房管局向開發(fā)商收取后納入財(cái)政專戶管理。對(duì)于這些“差價(jià)”的用途,在扣除項(xiàng)目建設(shè)單位（開發(fā)商）的相關(guān)拆遷、建設(shè)費(fèi)用和稅費(fèi)之后,將會(huì)“補(bǔ)貼”到社區(qū)周邊市政配套建設(shè)中,包括支付“未納入住宅建設(shè)配套建設(shè)內(nèi)容”的部分公建配套設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用,以及住房保障機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)用等。

　　此外,差價(jià)根據(jù)每次供應(yīng)房源的住宅建筑面積計(jì)算確定,并由項(xiàng)目建設(shè)單位在收取該次供應(yīng)的房源時(shí),按上述“開始搭橋30％、取得預(yù)售55％、交付使用10％”的收款節(jié)點(diǎn),同步以支票背書方式轉(zhuǎn)付給市住房保障事務(wù)中心35％（含計(jì)劃預(yù)訂5％）、55％、10％。

　　差價(jià)收益將按“聚焦基地、綜合平衡、統(tǒng)籌使用”的原則實(shí)行全市統(tǒng)籌,由市房管局結(jié)合基地具體情況擬定建議方案,經(jīng)市發(fā)改委會(huì)同建交委、財(cái)政局、房管局等部門審核并報(bào)市政府協(xié)調(diào)使用。

　　配房占拆遷量50％－70％

　　依據(jù)市政府下發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)本市大型居住社區(qū)市政公建配套設(shè)施建設(shè)和管理若干意見》的要求,市屬動(dòng)遷安置房源配房比例一般控制在項(xiàng)目拆遷量的50％－70％（舊區(qū)改造項(xiàng)目的配房比例按70％）,而其余安置房源則鼓勵(lì)中心城區(qū)采取“區(qū)里就近自建一點(diǎn)、存量房源調(diào)劑一點(diǎn)”等辦法,多渠道籌措房源。

　　此外,意見還要求人口導(dǎo)出區(qū)應(yīng)給人口導(dǎo)入?yún)^(qū)一次性財(cái)政轉(zhuǎn)移支付,用于社區(qū)教育、衛(wèi)生、社保、文化體育、社區(qū)管理等公共服務(wù)支出。轉(zhuǎn)移支付金額根據(jù)人口導(dǎo)入?yún)^(qū)提供異地安置的市屬動(dòng)遷安置房房源面積確定,采取“平方米附加”的辦法。

　　根據(jù)本市“十一五”、“十二五”期間對(duì)動(dòng)遷房源的需求,2008年到2012年,動(dòng)遷安置房供應(yīng)目標(biāo)達(dá)到30萬套,期間2008、2009兩年已經(jīng)供應(yīng)約13萬套;2010至2012年計(jì)劃供應(yīng)不少于17萬套;“十二五”后三年,即2013年至2015年動(dòng)遷安置房計(jì)劃開工建設(shè)計(jì)劃每年15萬套。

　　另據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1－4月,全市動(dòng)遷安置房實(shí)現(xiàn)新開工面積約168萬平方米,供應(yīng)動(dòng)遷安置房房源約192．48萬平方米。

　　新聞鏈接

　　去年規(guī)劃安排15個(gè)大型居住社區(qū)

　　在去年7月底,上海市規(guī)土局曾宣布,將重點(diǎn)依托新城和軌道交通建設(shè),規(guī)劃安排15個(gè)有一定建設(shè)規(guī)模、交通方便、配套良好、多類型住宅混合的大型居住社區(qū),并公開披露規(guī)劃選址方案。

　　在該15個(gè)大型居住社區(qū)中,以當(dāng)時(shí)的提法,有9個(gè)基地是以低價(jià)普通商品房為主的大型居住社區(qū),它們分別位于嘉定新城西站、嘉定新城白銀路站、嘉定環(huán)球樂園站、青浦新城1站、青浦新城4站、青浦諸光路站、奉賢南橋新城東城區(qū)、臨港新城和金山亭林等區(qū)位,均為依托“新城”的大型居住社區(qū),其總共的規(guī)劃用地面積約41平方公里,其中規(guī)劃可開發(fā)居住用地面積約20平方公里。當(dāng)時(shí),據(jù)上海規(guī)土局方面透露,已經(jīng)會(huì)同嘉定區(qū)政府和青浦區(qū)政府先期開展了嘉定環(huán)球樂園站（軌道站點(diǎn)）和青浦諸光路站（軌道站點(diǎn)）兩個(gè)大型居住社區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)規(guī)劃工作,體現(xiàn)依托軌道交通站點(diǎn),綜合發(fā)展公交優(yōu)先的理念,形成面向中等收入的普通商品房為主的居住社區(qū),為全市其他大型居住社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)發(fā)揮指導(dǎo)和示范作用。

　　剩余六大基地（即寶山顧村、嘉定江橋、松江泗涇、閔行浦江、南匯周康、浦東曹路）將以保障性住房為主,這六大基地建設(shè)用地面積約19．33平方公里,包括居住用地面積約10．77平方公里,規(guī)劃總建筑面積約1837萬平方米,住宅建筑面積約1436萬平方米,規(guī)劃居住人口約52萬人。