記者獲悉,國(guó)土資源部（下稱“國(guó)土部”）近期下發(fā)通知,部署2010年城市土地價(jià)格調(diào)查和監(jiān)測(cè)工作。與往年略有不同的是,今年新增了一項(xiàng)工作,需要完成35座重點(diǎn)城市的商品房成本構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測(cè)。

　　在近期樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的背景下,此項(xiàng)調(diào)研頗為引人關(guān)注。

　　主要調(diào)研土地成本

　　一名接近國(guó)土部的人士對(duì)記者表示,商品房成本調(diào)研是國(guó)土部門的一項(xiàng)例行工作,近幾年都曾作過類似的操作,但主要是著眼于地價(jià)因素在房?jī)r(jià)中的占比等,今年把這項(xiàng)工作寫入了正式文件之中。

　　國(guó)土部要求,上述35座重點(diǎn)城市需定期完成商品房成本構(gòu)成的調(diào)查數(shù)據(jù)采集、整理與上報(bào),此項(xiàng)工作的技術(shù)承擔(dān)單位要在今年7月15日前提交商品房成本構(gòu)成調(diào)查表。

　　去年年中,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也曾對(duì)40座重點(diǎn)城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查,以弄清房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的支出結(jié)構(gòu)。但該項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果一直未對(duì)外界公開。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是不是暴利行業(yè)的爭(zhēng)論一直都引發(fā)熱議,房?jī)r(jià)的真實(shí)成本對(duì)于公眾來說始終是一個(gè)難解之謎。

　　萬通地產(chǎn)(600246,股吧)董事局主席馮侖去年曾公開表示,房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%,華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也稱過去幾年平均的行業(yè)利潤(rùn)率只有8%左右。

　　不過,2009年一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)擺在面前:越來越多的資金,包括中央企業(yè),正在通過各種途徑涌入房地產(chǎn)業(yè)。有專家曾指出,如果房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)像開發(fā)商自己說的那樣低,為什么會(huì)有如此之多的企業(yè)都想進(jìn)入這個(gè)行業(yè)？

　　但在從業(yè)者對(duì)商品房成本諱莫如深的背景下,上述這種看似合情的分析總是缺乏具體的數(shù)據(jù)佐證。

　　公開商品房成本并非沒有個(gè)案。早在2005年,福州市物價(jià)局在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本,在所列的23個(gè)樓盤成本目錄中,商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等;銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測(cè)算,開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%,最低的約為20%,最高的超過90%。

　　是否存在暴利頻引爭(zhēng)議

　　除了有助于證明開發(fā)商是否獲取暴利外,探究房?jī)r(jià)成本在政府調(diào)控樓市的背景下有著更深遠(yuǎn)的意義。

　　去年全國(guó)兩會(huì)期間,全國(guó)工商聯(lián)曾遞交了一份名為 《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言,稱一項(xiàng)調(diào)查顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,土地成本占直接成本比例最高,達(dá)到58.2%。此報(bào)告直指地方政府成為房地產(chǎn)業(yè)十年高速發(fā)展最大的受益方。

　　此報(bào)告將房?jī)r(jià)之高的根源歸因于地價(jià),從而引發(fā)外界對(duì)于土地部門調(diào)控不力的批評(píng)。

　　而國(guó)土部去年6月專門發(fā)布報(bào)告稱,通過對(duì)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查,地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%。

　　不過,鑒于2009年開始的地價(jià)過快上漲走勢(shì),國(guó)土部也通過改革和完善土地招拍掛制度,以及增加土地供應(yīng)等多種手段來穩(wěn)定土地市場(chǎng)。

　　國(guó)土部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察徐紹史近日在“未報(bào)即用”違法用地清查整改情況通報(bào)會(huì)上透露,為了積極參與房地產(chǎn)調(diào)控,將堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度,“我們已經(jīng)做了一個(gè)試點(diǎn)方案。 ”

　　上述人士表示,此次調(diào)研重點(diǎn)城市商品房成本,除地價(jià)因素外,也希望通過一些中介評(píng)估機(jī)構(gòu),調(diào)研重點(diǎn)城市商品房建造、稅費(fèi)等方面的成本。

　　外界分析,在新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控中,國(guó)土部的此項(xiàng)調(diào)研將為下一步的決策過程提供數(shù)據(jù)參考。國(guó)土部此前也多次表示,地價(jià)監(jiān)測(cè)工作是土地參與國(guó)家宏觀調(diào)控的重要技術(shù)支撐。

　　樓市艱難對(duì)峙考驗(yàn)買賣雙方

　　平靜的市場(chǎng)背后是對(duì)買賣雙方的考驗(yàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的要求量極大,短期間內(nèi)的資金充裕究竟能夠持續(xù)多久本身就是一個(gè)未知數(shù)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2010年2月以來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源已經(jīng)開始發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化,國(guó)內(nèi)貸款占比持續(xù)下降,自籌資金占比穩(wěn)步上升。此外,近期企業(yè)獲得銀行授信的額度也大大下降。在2010年1~3月,僅有北京金隅、恒盛地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、云南城投(600239,股吧)幾家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信,且總金額不超過500億元。 2010年4月至今,更是無一家房地產(chǎn)企業(yè)公布信息獲得銀行大額授信。而在2009年,房地產(chǎn)企業(yè)從商業(yè)銀行頻頻獲得大額授信,工、農(nóng)、中、建等國(guó)內(nèi)多家銀行全年向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的銀行授信總額逾3300億元。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示,政策調(diào)整對(duì)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)產(chǎn)生顯著影響,部分企業(yè)已靈活調(diào)整銷售策略。與此同時(shí),企業(yè)融資和拿地也已受到顯著影響:銀行信貸和公開資本市場(chǎng)融資難度加大,多數(shù)企業(yè)拿地更為理性,高價(jià)拿地現(xiàn)象明顯減少。此外,由于加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管等多項(xiàng)政策的疊加效應(yīng),企業(yè)資金壓力將顯著加大,投資信心和開工建設(shè)可能受到較大影響。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言,政策重拳與房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的反差讓人憂心。一方面,不少購(gòu)房者期待著樓市調(diào)控能夠?qū)⒎績(jī)r(jià)拉回到理想的高度,或是期待能夠在市場(chǎng)的“底部”尋機(jī)出手;另一方面,很多購(gòu)房者也擔(dān)憂,隨著需求的積累,新開樓盤數(shù)量的不斷減少,未來的市場(chǎng)會(huì)再次出現(xiàn)一輪報(bào)復(fù)性的上漲,畢竟此前的房地產(chǎn)調(diào)控就曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣 “越調(diào)越漲”的局面。

　　對(duì)后市的不確定性對(duì)普通的購(gòu)房者產(chǎn)生了巨大的心理影響,這種擔(dān)心從一定程度上也鼓勵(lì)著開發(fā)企業(yè)繼續(xù)著自己的定價(jià)策略,從而形成了一個(gè)相互博弈無從解開的死結(jié),使得本輪的地產(chǎn)調(diào)控面臨著“持久戰(zhàn)”的危險(xiǎn)。