沒有一個行業(yè)像房地產(chǎn)一樣成為眾矢之的,也沒有一個行業(yè)像房地產(chǎn)一樣說不清道不明。5月26日,國稅總局公布了規(guī)范土地增值稅清算細(xì)則。這一幕似曾相識――就在2006年底面對高企的房價(jià),國稅總局要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。

　　在房產(chǎn)稅撲朔迷離的語境中,再次清查土地增值稅顯然更加意味深長,用中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄的話來說,“一邊是嚴(yán)厲清查土地增值稅,另一邊是加大保障房入市,這意味著政府層正在選擇以輔助性的軟著陸方式,取代強(qiáng)硬型的硬著陸”。

　　土地增值稅清查:調(diào)控之劍轉(zhuǎn)向開發(fā)商

　　第二波調(diào)控,以土地增值稅為指向的調(diào)控思路日漸明晰。5月26日,國稅總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》,明確土地增值稅清算過程中的若干計(jì)稅問題。為縮小開發(fā)商的避稅空間,通知明確,開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額;不能提供證明的,開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　這甚至比此前北京出臺的“嚴(yán)厲地方細(xì)則”更加強(qiáng)硬和嚴(yán)格――據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,新政策對抵扣項(xiàng)目的核算細(xì)化到財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算、抵扣條件、面積存在誤差后補(bǔ)、退房款的計(jì)算甚至土地閑置費(fèi)用是否可以抵扣�！笆聦�(shí)上,這并非政府層第一次清查土地增值稅,早在上一波宏觀調(diào)控過程中,清查土地增值稅已經(jīng)成為調(diào)控手段之一�！毖�建雄說。

　　按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅按照4級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。此前,土地增值稅的征收一直“有名無實(shí)”。有數(shù)據(jù)顯示,2006年以前,我國每年征收的土地增值稅占房地產(chǎn)銷售額的比例一直在0.5%左右。2006年面對高漲的房價(jià),國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》,要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。但隨后金融危機(jī)爆發(fā),這一政策沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行――2009年土地增值稅占房地產(chǎn)銷售額比例也僅為1.64%。而這一次,則可以視為嚴(yán)厲清查的“再次回歸”。

　　加大房企開發(fā)成本:長沙一樓盤補(bǔ)稅1341萬元

　　“增加成本,抑制投資�！边@是萬通地產(chǎn)(600246,股吧)董事局主席馮侖昨日給記者的回復(fù)。一個現(xiàn)實(shí)是,在調(diào)控政策從消費(fèi)終端向開發(fā)商深入的當(dāng)下,土地增值稅清算潮,勢必將帶來開發(fā)商的資金壓力加大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中,土地增值稅占有較大比重。按國家稅收有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)利潤達(dá)到20%以上,要繳納土地增值稅。而今年1-2月,全國土地增值稅實(shí)現(xiàn)收入189.4億元,同比增長162.3%,比去年同期增速提高190%。一直以來,土地增值稅的收取因?yàn)榉N種原因始終有些不了了之的意味――一旦清查,勢必對于開發(fā)商的現(xiàn)金流產(chǎn)生極大影響。

　　一個典型性個案出現(xiàn)在5月11日的長沙。就在這一天,長沙出現(xiàn)迄今為止最大單筆土地增值稅繳款,稅額高達(dá)1132萬元――根據(jù)國家相關(guān)稅收法律法規(guī),該局對此項(xiàng)目的土地增值稅進(jìn)行了清算,認(rèn)定此項(xiàng)目共計(jì)應(yīng)繳納土地增值稅逾2028萬元,已預(yù)繳逾687萬元。這家在2006年至2008年期間開發(fā)的樓盤,在這次清查中,補(bǔ)交稅款額度達(dá)到1341萬元。現(xiàn)實(shí)狀況是,這毫無意外地帶來了這家企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。

　　這僅僅只是長沙尚未浮出水面的土地增值稅補(bǔ)繳風(fēng)潮的一角�！皣�(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策,可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利。”北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為,土地增值稅從嚴(yán)清算會顯著加大企業(yè)的稅收成本,降低房企利潤水平,進(jìn)而降低房企的拿地?zé)崆椤?/P>