上周(5月24-30日),上海新房住宅成交量為8.2萬平方米,較前一周的7.6萬平方米上漲8%,這是全市新房住宅成交連續(xù)第四周低于10萬平方米。而這也直接導致整個5月份上海新房住宅成交量僅為30萬平方米,較4月份大幅萎縮了七成。

　　4月中旬,國務院發(fā)布二套房限貸令、三套房禁貸令等一系列房產(chǎn)調(diào)控新政,在此之后的第一周,上海新房住宅成交量立即遭遇“腰斬”,隨后更是一路下滑,到新政發(fā)布后的第四周(5月10-16日),滬上新房住宅成交量跌至6萬平方米,為2005年以來的同期最低,全市新房成交已經(jīng)陷入極端的低迷狀態(tài)。

　　全市新房成交極端低迷

　　佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示,在剛剛過去的5月份,上海市新房住宅的累計成交面積僅為30萬平方米,與4月份的成交量(102萬平方米)相比,大幅萎縮了70%。事實上,5月全市新房住宅的新增供應量同樣出現(xiàn)縮減,為95萬平方米,環(huán)比4月減少了23%。

　　自4月中旬房產(chǎn)新政出臺以來,房地產(chǎn)市場尤其是新房住宅市場受到了前所未有的強力打壓。進入5月份,新政對于上海樓市成交量的打壓顯然進一步擴大,即便是在樓市最低谷的2008年9、10月份,上海新房住宅月成交量尚且能夠達到40多萬平方米。今年5月的成交量僅為30萬平方米,是2006年以來本市月成交量最低的一個月,比2008年的低谷期還要低30%左右。

　　環(huán)顧整個5月份,上海新房住宅成交量始終停留在“急凍”行情。在5月3-9日一周,隨著新增供應量縮減至13.3萬平方米(環(huán)比跌幅達43%),上海新房住宅成交量也在新政后首次跌破了10萬平方米,僅為7.1萬平方米,而事實上,這僅僅是5月份低迷行情的開端。

　　在接下來的5月10-16日一周(新政后第四周),上海新房住宅市場在新增供應大幅放量55%的情況下,仍然未能挽回成交量繼續(xù)下跌的頹勢,新房住宅成交量進一步跌至6萬平方米的低谷,為2005年以來同期最低。

　　直到前一周(5月17-23日),上海新房住宅成交量才有所回升,為7.6萬平方米,但依然停留在10萬平方米以下的水平,只相當于去年年均水平的1/4。

　　上周,上海新房住宅新增供應較前一周翻番,達到32.5萬平方米,中低價位樓盤供應量達到近20萬平方米,然而卻無法帶動上海樓市走出低谷,上周新房住宅成交量僅僅上漲了8%,為8.2萬平方米,若以調(diào)控政策發(fā)布前一周(4月12-18日)的成交量(34.4萬平方米)為基數(shù),上周新房住宅成交依然只占當時的24%左右。

　　事實上,截至上周,上海新房住宅成交已經(jīng)連續(xù)四周低于10萬平方米,而正是這一貫穿整個5月的“急凍”行情導致了5月最終成交量僅為30萬平方米的歷史低位。

　　成交均價仍然維持高位

　　值得一提的是,雖然5月成交量大幅縮減,但上海新房住宅成交均價卻較4月份基本沒有變化,5月,全市新房住宅成交均價為22338元/平方米,僅較4月份的歷史高位(22926元/平方米)輕微減少了2.6%。

　　在新政發(fā)布伊始,滬上新房住宅成交均價并未隨交易量的萎縮而出現(xiàn)明顯下降,新政發(fā)布后第一周在成交量減半的同時,成交均價甚至還上漲至26096元/平方米的歷史新高,4月的月度均價也再創(chuàng)新高,達到22926元/平方米。

　　在5月份的前兩周,雖然成交量始終位于10萬平方米的低谷,但新房住宅成交均價卻始終停留在22000元/平方米以上的高位,直到前一周(5月17-23日),新政后上海新房住宅周成交均價首次跌破2萬元/平方米,為19204元/平方米。

　　但這一行情并未得以延續(xù),上周,中高端樓盤成交出現(xiàn)30%左右的反彈,上海新房成交均價也再次回到了20000元/平方米以上的高位,為21789元/平方米,較前一周上漲13%。

　　前景分析：上海樓市靜待調(diào)控細則出臺

　　商報記者注意到,在5月份成交面積排行前十的項目中,共有3個樓盤的成交量突破了1萬平方米,坐落于徐匯華涇的精裝修小區(qū)――印象歐洲以299套房源、25642平方米的成交紀錄高居榜首,成交均價為19289元/平方米。

　　與此同時,這一榜單中還有3個樓盤的成交均價突破了20000元/平方米,分別是寶山羅店的上置香島原墅(22386元/平方米)、嘉定新城的龍湖酈城(29115元/平方米)和閔行馬橋的御濤園(66999元/平方米)。

　　在中央樓市新政發(fā)布后,上海新房市場在成交量低至一定“極限”之后,成交均價卻似乎始終維持“居高不下”的行情,部分新盤開發(fā)商的報價甚至不降反升。

　　而在商報記者看來,目前,上海樓市關注點主要集結在一直懸而未決的上海調(diào)控細則上,調(diào)控細則不出臺,大眾對調(diào)控的細則內(nèi)容、推出時間和能否推出都打上了大大的問號,買賣雙方對未來樓市的預期也愈加不明朗、不堅定,因此市場的主基調(diào)仍然是觀望。

　　然而,上海細則一旦出臺,必定會對樓市預期產(chǎn)生較大影響。屆時,成交量或將進一步萎縮,而成交均價或許也將結束這一脆弱的“高位”。