房產(chǎn)稅8‰？近期,坊間將上海擬開征房產(chǎn)稅的傳聞炒得沸沸揚揚。

　　5月12日,一則“上海近日將出臺樓市調(diào)控細則并征收房產(chǎn)稅”的消息占據(jù)各大網(wǎng)站的顯著位置。而一個星期前的5月4日,國務(wù)院法制辦財政金融司副司長季懷銀也通過官方媒體透露:“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收,是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策,也是解決當(dāng)前我國面臨的多項棘手問題的治本之策,早開征比晚開征好,但需分步實施,而非一蹴而就”。

　　這一表態(tài)似乎意味著,房產(chǎn)稅的腳步已經(jīng)越來越近。

　　有媒體報道,上海版樓市調(diào)控細則最快將在本月公布,而上海對住房保有環(huán)節(jié)征稅也將在細則出臺后正式啟動。不過到目前為止,上海市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站上對此并未發(fā)布任何消息,而現(xiàn)在市場聚焦的幾乎也是等待上海這一只“靴子”的落地。

　　上海細則呼之欲出

　　在“新國十條”之后,包括北京、深圳、青島等地都相繼公布了執(zhí)行細則。然而,在房價高企的上海,細則卻遲遲未能露面,而有關(guān)部門的守口如瓶也使得樓市新政的細則變得撲朔迷離。

　　盡管上海樓市調(diào)控的細則尚未出臺,但是來自于各個渠道的消息卻已充斥整個市場。其中,關(guān)于開征房產(chǎn)保有稅被認為是新政的重要內(nèi)容,而有關(guān)公積金貸款將視面積實行差額房貸等也可能成為調(diào)控政策的另一重要內(nèi)容。

　　有報道稱,上海正在緊鑼密鼓的討論樓市調(diào)控細則,其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。初步草案是將家庭人均面積作為是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件,需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值0.8%的房產(chǎn)稅,計稅基礎(chǔ)為評估價而非房產(chǎn)成交價。此外,對于已經(jīng)出租的住房并按時繳納了房產(chǎn)稅的購房者,將考慮不再重復(fù)計稅。不過,有開發(fā)商表示,傳聞中關(guān)于房產(chǎn)稅按照估值來征的說法可行性較低,因為操作成本太高。

　　關(guān)于“視面積實行差額房貸”,目前已體現(xiàn)在北京市公布的公積金房貸新政中。據(jù)消息稱,上海的公積金貸款在此方面也已基本確定,而關(guān)于“面積”的定義,市場的猜想為90平方米,與北京的相同。

　　除此以外,還有消息透露,上海也有可能出臺限購令,即本地家庭限購兩套,外地人士限購一套。不過限購令一說并未得到證實,而不少市場人士也表示,限購令帶有過強的計劃色彩,其效果可能不如預(yù)想。

　　按照上述的一些關(guān)于上海調(diào)控新政的消息,上海此次的調(diào)控被市場稱為可能是“最嚴厲”的房產(chǎn)新政。不過到目前為止,所有的消息并非出自官方之口,這也使得調(diào)控新政成為大家心中的謎團。

　　樓市天空已轉(zhuǎn)陰

　　細則出不出？到底什么時候出？上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強在接受《投資與理財》記者采訪時表示,有關(guān)調(diào)控的細則會出臺,不過可能不會馬上出臺;關(guān)于調(diào)控的力度,他表示上海在執(zhí)行國家政策方面一般都會從嚴。此外,其他業(yè)內(nèi)人士也表示,房產(chǎn)保有稅的出臺是遲早的事情,不過時間上還不確定。

　　房產(chǎn)泡沫一直是近幾年來市場討論的一個熱點。上海房價是否存在虛高？回建強表示,一定程度上是有的。也有人表示,郊區(qū)或偏遠一點的地區(qū)房產(chǎn)的泡沫更大。

　　保有稅的出臺能否有效的調(diào)控樓市呢？搜狐的一份網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示,24.53%的人認為保有稅能抑制房產(chǎn)投機;18.57%的人認為會調(diào)控樓市,打壓過高房價;不過也有9.38%的人認為對于短期炒房者影響不大�；亟◤娨脖硎�,措施出臺會帶給樓市比較明顯的影響,上海樓市成交量會大幅度下降,同時也能有效的抑制高房價,打擊投機者。此外,有人也說到,政策最大程度的是帶來心理上的影響,也就是說人們的預(yù)期會改變,從而導(dǎo)致樓市發(fā)生一些變化。

　　不過,從市場方面看,盡管政策尚未出臺,樓市卻已或多或少發(fā)生了一些變化,“陰云籠罩”、“變天”之勢似乎即將來臨。第一財經(jīng)所作的一項2010房企老總調(diào)查問卷的結(jié)果顯示,18位房企老總認為房價會下跌,他們認為價格回落是一個必然的過程,不過以何種形式、在何時出現(xiàn),目前大家都還是一種觀望狀態(tài)。

　　市場成交量已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的萎縮,5月第一周,上海住宅成交面積為7.1萬平方米,為近5年來同期最低的一周。

　　地產(chǎn)商方面也陸續(xù)有降價優(yōu)惠的舉措。5月初,恒大就率先打出了8.5折優(yōu)惠的促銷牌。除恒大以外,上海綠地旗下部分住宅項目也悄然降價。有消息報道,綠地位于上海松江區(qū)的綠地薔薇九里項目一次性付清打9.3折,貸款9.5折,綠地諾丁山聯(lián)排別墅總價立減8萬元。綠地方面則表示,部分樓盤的優(yōu)惠是參加房交會的活動,旗下產(chǎn)品并沒有全線降價。

　　根據(jù)市場信息,4月份至今,上海共有近40個樓盤有折扣讓利的舉措,郊區(qū)板塊是目前上海樓市出現(xiàn)價格調(diào)整的集中區(qū)域。而相比于新樓盤,二手房市場的反應(yīng)更為顯著。此外,“捂盤”也成為開發(fā)商應(yīng)對的一項措施,據(jù)統(tǒng)計,5月至今上海新開盤數(shù)量僅為14個,與4月末兩周的數(shù)量相比,銳減5成。

　　對民眾而言,新政尤其是住房保有稅的出臺將關(guān)系到自己的切身利益,不少人對此也表示了自己的看法。

　　一位購房者向記者表示“很擔(dān)憂”。他在去年剛買了一套面積較大的房子,屬于第二套房范疇,目前房子尚在還貸當(dāng)中,如果還要征收房產(chǎn)稅,無疑又增加一個沉重的負擔(dān)。也有購房者接受采訪時表示,目前手上持有多套住房的人并不少,如果開征所謂的房產(chǎn)稅,他們將面臨一筆巨大的開支,也將嚴重的超出他們的承受范圍。

　　有購房意愿的人群中不乏一批改善性需求者,對于這些人,回建強表示,如果要更好的規(guī)避政策,最好的方法是賣掉小房子買大房子,不過中間有可能存在一個重合期。不少人都已經(jīng)提出調(diào)控政策不能一刀切,也許會有相應(yīng)的政策來兼顧此類人群的利益。

　　政策需著眼長期

　　有資深的房地產(chǎn)人士表示,在上海的房地產(chǎn)市場,存在著很多投機型的外資和游資。調(diào)控新政最大的目標主要是抑制投機性的需求,不管如何,調(diào)控的基礎(chǔ)不能偏離了廣大老百姓。

　　日前,中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇就表示,開征物業(yè)稅第一步應(yīng)該走商業(yè)地產(chǎn),第二步從小產(chǎn)權(quán)房起征物業(yè)稅,然后對高檔住房和豪宅征收,最后是對所有居民征收。稅收政策直接影響的是投資尤其是投機者,不少持有多套住房的人,可能會因為持有成本過高而將多余的物業(yè)拋出,從而會增加二手房市場的供應(yīng)。

　　不過也有業(yè)內(nèi)人士表示,調(diào)控政策對目前居高不下的房價會起到一定的打壓作用,但是從某種程度上來講,這些都只是短期的行為。長期來看,政府應(yīng)該建立更完善、更健康的廉價房、廉租房機制,切實從經(jīng)濟實力較差的中低成收入者的利益出發(fā),進一步解決他們的住房問題。

　　目前,關(guān)于上海調(diào)控細則的傳聞已經(jīng)非常令人關(guān)注。對多數(shù)人而言,調(diào)控政策所帶來的期待就是高房價的被抑制或者下跌。SOHO董事長潘石屹預(yù)計,住房價格下跌的幅度會在15%-20%左右,回到2009年初的水平。而方方地產(chǎn)資訊機構(gòu)最新報告的結(jié)論則是,此輪調(diào)整,房價下跌幅度至少20%。說法各異,而樓市到底會如何演繹,也只有等待“靴子”落地時才能揭曉�！�