沒有絢麗的廣告牌,沒有豪華的售樓處,在北京市北五環(huán)外地鐵5號(hào)線和13號(hào)線夾角處,一個(gè)僅有“北京城建(600266,股吧)集團(tuán)”標(biāo)志的住房工地正在緊鑼密鼓地施工。

　　這個(gè)低調(diào)的工地名為“北苑南區(qū)”,是北京市首個(gè)公共租賃房項(xiàng)目。一位施工人員告訴記者,這里明年就能竣工。

　　記者日前從財(cái)政部獲悉,公共租賃房的相關(guān)指導(dǎo)意見將于近期發(fā)布,這表明,繼經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房之后的“第四房”將正式浮出水面。

　　“第四房”浮出水面

　　作為一種全新的政策性住房,公租房與人們熟悉的保障性住房有本質(zhì)的區(qū)別,專家對(duì)此的解釋是:經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的房主擁有房屋產(chǎn)權(quán);公租房的產(chǎn)權(quán)則完全是政府或公共機(jī)關(guān)所有。同時(shí)它又與廉租房有很大的不同:廉租房是面向城市最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)以下且住房困難的住戶,是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞教峁┑谋Ｕ闲宰》?公租房則是為解決新就業(yè)職工等“夾心層”群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在接受記者采訪時(shí)表示,公租房制度豐富了保障性住房體系的層次建設(shè),從以售為主向租售結(jié)合過(guò)渡,從強(qiáng)調(diào)對(duì)房屋所有權(quán)保障轉(zhuǎn)向?qū)Ψ课菔褂脵?quán)的保障。他表示,目前很多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū),都有通過(guò)政府建立保障性住房租賃體系,并且具有幾十年的成功建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。牛鳳瑞舉例說(shuō),在新加坡,公租房被稱作“組屋”,滿足了當(dāng)?shù)?0%的人口居住問(wèn)題。中國(guó)的香港特區(qū)也通過(guò)建“政府公營(yíng)永久房屋”,幫助30%的貧困家庭實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。未來(lái)中國(guó)樓市的發(fā)展方向就是雙軌制,就是市場(chǎng)跟政府相輔相承共同來(lái)參與住房的制度。

　　“其實(shí)在2007年的時(shí)候,公租房已在深圳等地率先試行,租住對(duì)象為收入夠不上保障房標(biāo)準(zhǔn),又買不起商品房的'夾心層’人群。”中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛告訴記者。

　　2009年全國(guó)兩會(huì)期間,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥就正式介紹了公租房這一概念。他表示,這一面向“夾心層”的保障房新品種,將惠及一些大學(xué)畢業(yè)生和在城市就業(yè)的外來(lái)人口。

　　據(jù)北京市規(guī)劃委主任黃艷透露,北京也在2009年8月1日發(fā)布了《公共租賃住房管理辦法（試行）》,類似于“北苑南區(qū)”的公租房項(xiàng)目,全市目前共有11個(gè)正在開工建設(shè),可提供房源8000套。今年在城市建設(shè)區(qū),通過(guò)政府公共土地的投放和公共財(cái)政的支持,將建設(shè)50萬(wàn)平米的公共租賃房,比去年的力度更大。而今后公租房的建設(shè)收購(gòu)力度將逐漸加大,公租房這個(gè)產(chǎn)品將逐漸在政策性住房中占主導(dǎo)地位。

　　黃艷表示,目前市規(guī)劃委等部門已開始啟動(dòng)研究制訂政策性住房空間布局規(guī)劃,這個(gè)規(guī)劃的編制期限將到2015年,對(duì)于廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房、公租房等各類政策性住房,都將進(jìn)行空間布局的規(guī)劃。在這個(gè)規(guī)劃中,將來(lái)公租房的比例會(huì)越來(lái)越大。

　　公租房建設(shè)面臨難題

　　記者了解到,北京市公共租賃房最大套型面積將控制在60平方米以下,基本可以達(dá)到“拎包入住”的標(biāo)準(zhǔn)。公租房規(guī)劃將采取“大分散、小集中”的方式,選址在交通便利、市政配套齊全或產(chǎn)業(yè)功能聚集區(qū)域。而為了提高土地使用效率,兼顧規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益,公租房可適當(dāng)提高容積率和建筑密度。

　　然而,在有著近510萬(wàn)外來(lái)常住人口的北京市,“夾心層”人群數(shù)以百萬(wàn)計(jì)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,公租房是面向“本市中低收入住房困難家庭等群體”。北京市有關(guān)官員在公開場(chǎng)合多次解釋,所謂“本市”就是指戶籍人口。這顯然與市場(chǎng)的需求相去甚遠(yuǎn)。

　　牛鳳瑞表示,萬(wàn)余套面向本地戶籍人口的公租房,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足外來(lái)低收入群體的居住訴求。廣州、上海等一線城市也同樣面臨著如此尷尬的難題。在昂貴的土地成本和有限的財(cái)政投入約束下,中央和各地政府?dāng)U大住房保障之路,走得相當(dāng)曲折。

　　倪鵬飛認(rèn)為,不盤活存量住房資源,僅僅通過(guò)政府行政手段所能增加的供給極為有限,對(duì)于滿足“夾心層”住房需求只是杯水車薪。他分析說(shuō),住房保障應(yīng)該是面向社會(huì)中收入最低群體的救濟(jì)手段,當(dāng)前保障房擴(kuò)大覆蓋面的做法,進(jìn)一步固化了市場(chǎng)與計(jì)劃雙軌運(yùn)行格局。事實(shí)上,根本出路在土地制度的改革,而非單純的保障房擴(kuò)面。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一認(rèn)為,無(wú)論是哪種保障房,都會(huì)受制于土地財(cái)政,一塊地如果不蓋保障房,就可以做其他收益更高的項(xiàng)目�？梢哉f(shuō),地方政府投資公租房缺乏動(dòng)力。

　　在地價(jià)飆升房?jī)r(jià)暴漲的北京,公租房的租金需控制在市場(chǎng)租賃價(jià)格以下,投資回收期比商品房等項(xiàng)目偏長(zhǎng)許多。陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示,從房地產(chǎn)商的角度出發(fā),此種項(xiàng)目資金占用量過(guò)大,一般不愿意參與。

　　鼓勵(lì)多方參與

　　理想很豐滿,現(xiàn)實(shí)很骨感,北京市也只能讓各區(qū)縣根據(jù)自己的財(cái)政情況“量力而行”。據(jù)介紹,目前確定的公租房供應(yīng)指標(biāo),責(zé)任落實(shí)到區(qū)縣一級(jí)。上一年度有多少人申請(qǐng),該年度則建設(shè)多少公租房。

　　北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō),北京確定的公租房建設(shè)方式有三種:在政府組織建設(shè)和收購(gòu)之外,國(guó)有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社會(huì)單位可利用自有土地建公租房,解決本單位職工和引進(jìn)人才住房需求;對(duì)于外來(lái)人口較為聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城鄉(xiāng)接合部等區(qū)域,鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體建設(shè)用地,按照規(guī)劃建設(shè)公租房,提供給外來(lái)務(wù)工人員居住。

　　該負(fù)責(zé)人還告訴記者,為了讓低收入的外來(lái)人口居有定所,北京市還試圖將村建公租房統(tǒng)一納入管理系統(tǒng),控制村建公租房的租金,讓普通農(nóng)民工也能住得起。同時(shí),北京市下一步將有細(xì)則出臺(tái),即針對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算,確定房租的優(yōu)惠幅度,并以“誰(shuí)持有誰(shuí)管理”的方式進(jìn)行配租。

　　在價(jià)格方面,牛鳳瑞認(rèn)為,公租房和市場(chǎng)房的差價(jià),肯定需要政府補(bǔ)貼,補(bǔ)貼的形式可以多元化。政府大力推進(jìn)公租房建設(shè),也可以有效引導(dǎo)居民住房消費(fèi)理念的變化,建立梯級(jí)消費(fèi)理念。

　　北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,按照目前測(cè)算情況,公租房租金一般比市場(chǎng)租金便宜20%以上,這主要得益于政府為公共租賃房提供的一系列優(yōu)惠政策。在土地供應(yīng)方面,北京市公租房土地供應(yīng)由過(guò)去的出讓方式、一次性繳納70年土地出讓金,轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U方式、按年繳納土地租金,降低了土地成本;在稅費(fèi)、融資方面,公租房將申請(qǐng)比照廉租房享受稅收優(yōu)惠,申請(qǐng)免征房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等;通過(guò)政策性貸款,引入信托資金等多種方式,多渠道籌集資金,廣泛吸引社會(huì)資金支持公共租賃房建設(shè)。

　　他同時(shí)指出,市區(qū)政府公租房管理機(jī)構(gòu),既是建設(shè)、收購(gòu)、持有主體,也是運(yùn)行管理主體。在政策支持下,通過(guò)公租房配租及租后動(dòng)態(tài)管理,使公租房在發(fā)揮過(guò)渡安置房保障功能的同時(shí),在還貸、維修、日常運(yùn)行服務(wù)具有可持續(xù)發(fā)展的能力。