廣州日漸式微的舊城區(qū),正在試圖抓住可能是他們翻身的最后一次機會。

　　珠三角在今年全面啟動的“三舊”改造（舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房）,讓停滯數(shù)年的“中調(diào)”有了兌現(xiàn)的可能。2006年末,針對老城區(qū)的提升發(fā)展,廣州市政府提出了“調(diào)優(yōu)、調(diào)高、調(diào)強、調(diào)活”的“中調(diào)戰(zhàn)略”。

　　廣州市政府一位官員分析,這一思路在過去幾年推進受阻的關(guān)鍵在于,老城區(qū)根本騰不出空間支撐規(guī)劃項目的落地,“一些項目的設(shè)想十多年前已經(jīng)提出,至今還看不到啟動的跡象�！�

　　旨在破解珠三角用地瓶頸的“三舊”改造,預(yù)計將給廣東省增加超過2000公頃的建設(shè)用地。其中,廣州市納入“三舊”改造的土地規(guī)模達到370平方公里。

　　在盤點過自有的土地資源后,廣州各區(qū)陸續(xù)提出新的規(guī)劃思路。廣州老城區(qū)最集中的越秀也拋出了兩份規(guī)劃方案,建設(shè)北部的核心產(chǎn)業(yè)功能提升區(qū)以及南部的廣府文化商貿(mào)旅游區(qū)。

　　舊城困境

　　狹窄的街道,“親密”的“握手樓”遮天蔽日,胡亂掛滿的電線幾乎遮蓋了整個天空,即使在最為炎熱的夏季正午,這里樓與樓的縫隙中也透不進一縷涼風。

　　這幾乎是廣州所有城中村的真實寫照。這些有著數(shù)百年甚至數(shù)千年歷史的自然村落分布在廣州的各個中心城區(qū),村口的牌坊連接著村內(nèi)村外兩個迥異的世界。本地人形容這里是“村外現(xiàn)代化,村內(nèi)臟亂差”。

　　廣州的版圖上,一面是迅速建起的高樓廣廈,一面就是這些吸納著無數(shù)異鄉(xiāng)人的城中村。

　　位于廣州中央商務(wù)區(qū)的世界級高樓――西塔,2008年末封頂后從天河北中信廣場的手中接過了廣州城市新地標的接力棒。但包圍這座新地標的,卻是坐落在其周邊的三個城中村。

　　廣州城市規(guī)劃勘探研究院曾經(jīng)對舊城區(qū)的482萬平方米的舊城區(qū)騎樓等建筑做過調(diào)查,發(fā)現(xiàn)雖然絕大部分建筑還不足以被列為危樓,無奈內(nèi)部卻已是破損不堪,生活條件十分惡劣。

　　他們發(fā)現(xiàn),在占建成區(qū)21%的舊城區(qū)土地上,集中了全市大部分的經(jīng)濟和社會活動,飽和程度已遠遠越過“土地混合使用”的效益峰值;高架路、立交橋和橋梁在舊城“疊床架屋”,導(dǎo)致舊城區(qū)城市空間發(fā)展步入惡性循環(huán)。

　　該院前總規(guī)劃師袁奇峰在一份《廣州戰(zhàn)略檢討》中總結(jié),廣州舊城區(qū)面臨困境之一便是舊城的生活空間和質(zhì)量的困境。過大的房地產(chǎn)開發(fā)的強度、過高的人口密度、建筑密度以及交通密度都在使得舊城區(qū)越來越不適宜居住。

　　經(jīng)濟面上,舊城區(qū)也呈現(xiàn)出二元結(jié)構(gòu)。越秀區(qū)區(qū)委書記貢兒珍說,中心城區(qū)的板塊與城中村形成了截然不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)。一邊是高端的商務(wù)區(qū),一邊則是低端的出租屋經(jīng)營等,區(qū)域發(fā)展極不平衡。而傳統(tǒng)意義上的廣州舊城有2/3位于越秀區(qū)地界內(nèi)。

　　如何整理現(xiàn)有的低端專業(yè)市場也是這一老城區(qū)不得不面對的挑戰(zhàn)之一。

　　暨南大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究院朱衛(wèi)平說,要警惕的是,如果放任城中村內(nèi)低端專業(yè)市場的肆意壯大,就會出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣,隨著其它區(qū)域的逐漸崛起,越秀現(xiàn)有的總部經(jīng)濟等高端要素就會不斷向外擴散,城市功能逐漸“空心化”。

　　這種擴散的跡象已經(jīng)開始出現(xiàn)。包括中國移動廣東公司、廣交會在內(nèi)的總部企業(yè)或大項目因為沒有足夠的用地,已經(jīng)從越秀撤離到天河和海珠琶洲等區(qū)域。

　　2009年,越秀區(qū)的財稅收入數(shù)年來首次出現(xiàn)下降,當年實現(xiàn)稅收299.8億,下降13.7%。雖然仍然位居廣州市各區(qū)稅收排名的第一位,但與緊隨其后的蘿崗、天河差距已經(jīng)在逐年縮減。

　　從關(guān)鍵經(jīng)濟指標上看,該區(qū)域內(nèi)大部分經(jīng)濟規(guī)模指標雖位居廣州前列,但是地區(qū)生產(chǎn)總值、社會消費品零售總額、一般預(yù)算財政收入等多項指標增長速度卻是低于全市平均水平。

　　貢兒珍坦陳,傳統(tǒng)專業(yè)市場占據(jù)了越秀大量的產(chǎn)業(yè)空間,落后的發(fā)展方式帶來了諸多的管理問題和社會問題,已經(jīng)對高端資源形成擠出效應(yīng),而這些傳統(tǒng)專業(yè)市場的營業(yè)額也呈下降趨勢。根據(jù)統(tǒng)計,廣州市1800多家市場中,越秀區(qū)內(nèi)就有347個,市場數(shù)量位居全市第一,其中相當比例為傳統(tǒng)專業(yè)市場。

　　有該區(qū)人士分析,越秀區(qū)的GDP超過97%都是由第三產(chǎn)業(yè)拉動,服務(wù)業(yè)經(jīng)濟中的占比非常高,包括越秀在內(nèi)的老城區(qū)調(diào)整,關(guān)鍵在于如何改造傳統(tǒng)的服務(wù)業(yè),其中首當其沖的便是專業(yè)市場的改造。