本報訊 昨日,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)出通知,對商業(yè)房貸中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確,不是以前普遍所認(rèn)為的單一“認(rèn)貸”或“認(rèn)房”,而是更為嚴(yán)厲“認(rèn)房也認(rèn)貸”,而且是以家庭為單位。

　　查不到信息者 銀行須面談

　　昨日通知中明確,借款人首次申請利用貸款購買住房,但是在當(dāng)?shù)胤课莸怯浶畔⑾到y(tǒng)中,其家庭已經(jīng)登記有一套住房（及以上）的,將被認(rèn)定為二套房（及以上）。這就是所謂的“認(rèn)房”。家庭成員的范圍包括申請貸款人以及他的配偶和未成年子女。

　　另外一種情況為“認(rèn)貸”,即借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房,又申請貸款購買住房。業(yè)內(nèi)人士解釋說,就算借款人此前貸款買的房子已賣了出去,此次買房仍然算二套房（及以上）。

　　還有第三種情況,如果申請人已經(jīng)買了房,但是在房屋登記信息系統(tǒng)中查不到信息的,銀行可通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式,盡責(zé)調(diào)查,以確認(rèn)此次為二套房（及以上）。

　　而記者了解到,如果被認(rèn)定為二套房,申請商業(yè)貸款的首付款不得低于五成,利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　非本地人仍可買二套房

　　根據(jù)通知,對能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,如果申請住房貸款,也按照上述三種情況來認(rèn)定第二套房。

　　對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明,或社會保險繳納證明的非本地居民,申請住房貸款的,貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行。在那些商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)規(guī)定,暫停發(fā)放住房貸款。

　　■ 解讀

　　特點1 二套房既認(rèn)房又認(rèn)貸

　　此次的二套房標(biāo)準(zhǔn)要求,如果貸款人所在地的房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng),下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房,或者借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房,又申請貸款購買住房,或者貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查,確信借款人家庭已有一套（及以上）住房,購房者在申請貸款時,都將被算作二套房,將實行差別化住房信貸政策。

　　按照4月17日,國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決抑制部分城市房價過快上漲的通知》的規(guī)定,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅提高。

　　我愛我家副總裁胡景暉昨日向記者表示,這是在貸款人在申請貸款時,以認(rèn)房又認(rèn)貸來確定購房者貸款購買的是第幾套住房。

　　特點2 非本地人仍然有機(jī)會

　　除了對貸款人在申請貸款時如何認(rèn)定二套房貸外,《通知》以非本地人購房是否納稅或繳納社保為依據(jù),對其實施了差別化的信貸政策。

　　如果貸款人能夠提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的,貸款人與本地人執(zhí)行同樣的認(rèn)定二套房的標(biāo)準(zhǔn)和差別化的信貸政策。

　　而如果對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,其在申請住房貸款時,貸款人將按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行;而如果在商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)申請貸款買房,商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定,對其暫停發(fā)放住房貸款。

　　對此,有關(guān)房產(chǎn)專家表示,大多數(shù)外地炒房者,也是通過貸款炒房,而在北京這樣的地區(qū),如果停止對其貸款,必將是對炒房者的一記重拳。但是他同時表示,政策中并沒有明確指出哪些地方是“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”,所以很可能被地方鉆空子。

　　特點3 銀行可啟動補(bǔ)充調(diào)查

　　此次認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)第三條明確,除了根據(jù)交易系統(tǒng)查詢外,“貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查”確認(rèn)購房人的購房情況,實際上是對交易系統(tǒng)漏洞的補(bǔ)充排查。

　　對于“當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的,借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證”,這些細(xì)則也通過“信用備案”的補(bǔ)充方式嚴(yán)格了認(rèn)房認(rèn)貸的執(zhí)行程序。

　　【解讀】

　　個貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,此次的二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知,為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行(601988,股吧)業(yè)監(jiān)督管理委員會三部門聯(lián)合發(fā)布的針對二套房信貸具體執(zhí)行層面有指導(dǎo)意義的文件,使得各個銀行機(jī)構(gòu)在執(zhí)行層面更清晰、有據(jù)可依。以文件的形式明確了認(rèn)房又認(rèn)貸的操作規(guī)范,且對于操作層面可能出現(xiàn)的漏洞細(xì)化。

　　目前,雖然各大銀行基本拿到“鑰匙盤”,可以登錄后臺交易系統(tǒng)查詢到購房者交易情況,但是由于交易系統(tǒng)是在2002年后逐步完善的,2002年以前的交易記錄,如部分購房者購買過“老公房”就難以直接查詢到購房數(shù)據(jù)。