南方日?qǐng)?bào)訊(記者/胡良光)昨日出爐的合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價(jià)格指數(shù)(廣州)顯示,5月政策調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn),廣州二手樓市較低迷,買賣雙方僵持博弈加劇,樓價(jià)呈膠著微調(diào)態(tài)勢(shì)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,廣州二手樓市一向以首次置業(yè)者和改善型剛性需求為主,以5月合富置業(yè)交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看,首次置業(yè)和改善型買家合計(jì)占到近九成,投資型比例在10%左右。新政后,投資的比例在減少,而改善型需求的比例增多,一次性付款的買家也在增加。

　　多數(shù)二手樓還沒(méi)真正降價(jià)

　　今年5月合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價(jià)格指數(shù)(廣州)為1265點(diǎn),環(huán)比2010年4月下跌0.4%。

　　根據(jù)該指數(shù),5月政策調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn),廣州二手樓市較低迷。盡管5月下旬二手市場(chǎng)略有變化,一方面,不少買家有入市“執(zhí)平貨”、逆市抄底的心態(tài),以市區(qū)中心地段的買家表現(xiàn)較明顯,使看樓量有所回升;另一方面,盡管放盤量有一定增加,業(yè)主對(duì)價(jià)格的堅(jiān)持大大減弱,但買賣雙方的差距依然較大,如不少買家還價(jià)幅度在10%以上,但業(yè)主一般只接受1-3%左右的讓利,有的干脆轉(zhuǎn)售為租,造成二手樓市僵持局面,交投清淡。

　　從放盤價(jià)的情況看,在經(jīng)過(guò)5月上半月的小幅調(diào)整后,下旬基本維持穩(wěn)定,一些急于套現(xiàn)的業(yè)主價(jià)格松動(dòng)相對(duì)較大。從5月廣州二手成交結(jié)構(gòu)上看,成交物業(yè)單價(jià)在6000-8000元/平方米的比例較4月增加,成交物業(yè)單價(jià)在8000元/平方米以上的比例相應(yīng)減少。低價(jià)物業(yè)成交增多,造成成交均價(jià)下降3%,不過(guò)這并不意味著整體樓價(jià)相應(yīng)下滑。從合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的定點(diǎn)樓盤看,目前多數(shù)樓盤還未出現(xiàn)價(jià)格實(shí)質(zhì)性下降。

　　二手投資比例僅一成

　　合富置業(yè)專業(yè)人士指出,新政實(shí)施一個(gè)半月時(shí)間,廣州二手樓價(jià)大概經(jīng)歷了“新政前樓價(jià)溫和上揚(yáng)”、“新政后小幅回落”、“5月底市場(chǎng)暫時(shí)企穩(wěn)膠著”的運(yùn)行軌跡。據(jù)分析,二手樓價(jià)回調(diào)幅度不大,主要受以下因素影響:一手樓價(jià)沒(méi)有明顯下滑,相當(dāng)多的板塊和樓盤由于有效盤源少,周邊缺少一手樓供應(yīng)或者周邊一手樓價(jià)格堅(jiān)挺,價(jià)格沒(méi)有太大變化;業(yè)主多數(shù)在資金上壓力不大,不差錢;潛在買家有效需求比較強(qiáng)等。此外,通脹預(yù)期使得部分高端人士對(duì)“持物業(yè),防通脹”比較認(rèn)同,如珠江新城地區(qū),部分高端業(yè)主出現(xiàn)“惜售”、“轉(zhuǎn)售為租”現(xiàn)象,天河北等市區(qū)中心地段的高端買家積極尋覓價(jià)格有所下調(diào)的物業(yè)等。

　　廣州二手樓市一向以首次置業(yè)者和改善型剛性需求為主,以5月合富置業(yè)交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看,首次置業(yè)和改善型買家合計(jì)占到近九成,投資型比例在10%左右。新政后,投資的比例在減少,而改善型需求的比例增多,一次性付款的買家也在增加。

　　有專家認(rèn)為,本次新政并不是一次出盡,還有如房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、房地產(chǎn)融資等等政策有待細(xì)化和明朗,因此本輪調(diào)控時(shí)間可能要比歷年長(zhǎng),預(yù)計(jì)后市調(diào)整將繼續(xù)。