上海十多個樓盤在售單價已經遠超拿地時樓板價數(shù)倍甚至十多倍,政府如果嚴格征收土地增值稅,對地產商的現(xiàn)金周轉影響重大,開發(fā)商將承受巨額繳稅壓力。而擁有大量高價樓盤的開發(fā)商將受到最大沖擊。

　　增值稅清算施壓資金鏈

　　針對房地產開發(fā)的土地增值稅清算工作,國家稅務總局2010年6月4日發(fā)布《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（簡稱《通知》）,首次硬性規(guī)定了土地增值稅的預征率和清算時的核定征收率。

　　《通知》將會對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查。為此,高價樓、捂盤以及擁有大量高價樓盤的開發(fā)商也將最早受到沖擊。業(yè)內人士認為,房價高、漲幅快的一、二線城市清算力度將更大,很多高毛利項目將率先成為清算典型。

　　作為稅率較高的稅種,土地增值稅征收的“松緊”程度將對房地產商的盈利水平產生截然不同的效果,如嚴格征收,地產商的實際繳稅額和計提撥備都將大幅增加。相關分析顯示,這一稅負相當于銷售收入的6%,對房地產公司的凈利潤影響達20%以上。

　　業(yè)內人士表示,本次清算將對開發(fā)商的資金鏈造成巨大考驗,不少開發(fā)商會因為承受不住而選擇降價回籠資金。

　　業(yè)內人士認為,《通知》一實施,等于是砍在了開發(fā)商利潤最大的地方,土地增值越多,交的稅金就越多,過去那些靠捂盤、囤地等行為推高房價的做法肯定會有所收斂,樓市降價預期進一步增強。

　　樓盤售價數(shù)倍樓板價

　　據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示,上海十余樓盤現(xiàn)在售價已超拿地樓板價數(shù)倍甚至十多倍之多。

　　中糧集團在滬的首個住宅項目海景壹號,首期66套房源在一個月內銷售完畢,成交均價達11萬元/平方米,這一單價是其拿地時樓板價的25倍。

　　上海市房地產交易中心提供的最新信息顯示,中糧海景壹號已售66套,現(xiàn)僅剩一套面積為636平方米位于頂樓復式在售。已售房總面積達21588平方米,成交均價（累計合同均價）為每平方米11.03萬元。據(jù)統(tǒng)計,中糧集團在首期項目上回籠資金23.76億元。

　　盧灣區(qū)世博場館的樓盤“豐盛皇朝”通過反復延長竣工時間,“囤房”近9年。該樓盤現(xiàn)今售價為68000元/平方米左右,和其2002年首次開盤均價5000-6000元每平方米相比,已上漲11倍。

　　除了豐盛皇朝之外,夏陽金城在1年間售價已經翻番,據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示,2009年一季度其銷售均價只有7072元/平方米,而現(xiàn)今對外報價已達16000元/平方米,而該樓盤樓板價每平方米僅為2344元,售價已經是樓板價7倍多。而其他樓盤如合生高爾夫、保利葉上海、龍湖滟瀾山等售價均已超過樓板價數(shù)倍不等。