一邊是大量有住房需求的人買不起房,一邊則是大量投資投機者持有多套房、任其空置――住宅市場這種不正常現(xiàn)象,成為困擾樓市健康發(fā)展的癥結(jié)之一。

　　眼下有觀點認(rèn)為,“30年后,會面臨房子過多的問題”,此類“奇談”卻引起熱烈反響。從另一個角度看,“房子是不是過多”指的是存量房問題。記者采訪發(fā)現(xiàn),部分城市存量房市場潛力巨大,一些城市二手房交易量近年來已接近或超過一手房;而與此同時,大量已售住宅遭遇空置。業(yè)內(nèi)人士提出,樓市調(diào)控要強化“調(diào)存量”,通過提高持有成本、“精確”打擊投機、優(yōu)化租房環(huán)境以及由政府收購房源用作保障房儲備等多種手段,激活存量房市場。

　　有觀點認(rèn)為,現(xiàn)在一些人擁有兩套或兩套以上的房子,但再過30年就不需要這么多房子了,因為現(xiàn)在的獨生子女,其父母已經(jīng)為他們買好房子,等他們長大了就不需要買房子,到時候,“房子就會是一個問題”。

　　除去“獨生子女因素”,部分人群“房子過�！钡默F(xiàn)象的確存在。比如,記者日前在青島市區(qū)環(huán)海的東海路上看到,路旁遍布各類高層住宅和低密度別墅。但奇怪的是,不少住宅看起來雖然至少兩三年以上的房齡,但均是門窗緊閉,陽臺是毛坯模樣,空調(diào)機位也是空著。晚上,小區(qū)內(nèi)一片黑燈瞎火。顯然,不少房屋長期無人居住。一問中介,卻得知它們早已售出。

　　長年研究上海樓市的中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示,住宅空置的現(xiàn)象在上�；蚨嗷蛏俣即嬖�,尤其是在高檔住宅領(lǐng)域更為突出。他說,他身邊有兩三套房子的人已很普遍,有些投機者甚至擁有幾十套乃至上百套房源,房源全部交給中介打理,有些房屋自己看都沒看到過。

　　“存量房”主要是二手房中的可售、可租房源,其潛力之大從幾個一線城市的二手房交易量中可見一斑。中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,2009年,上海一手住宅的成交面積是2658萬平方米,二手住宅成交量是2583萬平方米,后者為前者的97％。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分別為1790萬、944萬、661萬平方米,而二手住宅成交量分別為1853萬、1154萬和1375萬平方米,三大城市二手房市場均已超過一手房。數(shù)據(jù)還顯示,今年一季度,深圳二手住房成交面積為202．12萬平方米,是同期新建住宅成交量的2．83倍之多。

　　調(diào)控政策對以“散貨”方式交易的存量房市場往往能起到“立竿見影”的效果。比如,在一些打擊投機、增加供應(yīng)政策的作用下,上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示,5月28日上海二手住宅掛牌量為11.45萬套,一周以后增加5000余套。至6月7日,增加到12.50萬套。而同期一手住宅的供應(yīng)卻增減不定,5月的新房供應(yīng)還少于4月。

　　長期研究樓市的九三學(xué)社上海市委副主委黃鳴還指出,開發(fā)商經(jīng)常渲染的“房荒”是對新增房源供求形勢的過度渲染,一個成熟的房地產(chǎn)市場是不可能出現(xiàn)“無房可賣”的情況的,因為其存量房的成交量完全可以占據(jù)主導(dǎo),關(guān)鍵是如何“激活”。一直以來,我國的住房市場結(jié)構(gòu)過度倚重一手房市場,二手房市場培育相對滯后,此種局面應(yīng)引起重視并逐漸調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,調(diào)控樓市亟待把大量投機者、囤房者“趕”出市場,把存量房“逼”入市場,或出售或出租,發(fā)揮其真正的居住功能。

　　黃鳴建議,“逼存量”的關(guān)鍵是要增加房屋的持有成本,壓縮投資投機者的贏利空間。不過,這其中需要注意一個問題:當(dāng)存量房“換手”后,“接棒者”依然可能是投資投機者。因而專家建議,稅收政策和信貸政策應(yīng)“組合出擊”,加快研究出臺實施房地產(chǎn)稅收政策,同時對多套房實行長期的信貸從緊政策,同時對首套房貸適當(dāng)放松以避免“殃及無辜”。

　　陳晟還提出,各地有一些存量房房齡超過10年,銀行信貸對此類房源交易一般不提供支持,自主交易存在困難。地方政府可以通過住房保障機構(gòu)對此進行收儲,進行簡單改造后用作保障性住房房源儲備。

　　業(yè)內(nèi)人士還建議,進一步規(guī)范和整頓二手房市場環(huán)境,對經(jīng)紀(jì)公司代理行為和履行職責(zé)問題制定明確標(biāo)準(zhǔn),并加強監(jiān)督與違規(guī)懲處力度;此外,還應(yīng)完善住房出租的管理制度,完善住房租賃體系;還可以考慮對普通出租住宅予以一定程度免稅,節(jié)省交易成本,增強出租意愿。