隨著樓市連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)回暖反彈,新政被質(zhì)疑“日薄西山”,二次調(diào)控已呼之欲出。其中,一直遭到嚴(yán)控的銀行房貸政策恐再發(fā)生新的變數(shù)。近日,記者從滬上一些房產(chǎn)中介了解到,一些二手房購(gòu)房者一方面迫切想要買(mǎi)房,另一方面也擔(dān)憂政策突變后無(wú)力負(fù)擔(dān),于是在簽訂合同時(shí)提出附加條款,約定因國(guó)家出臺(tái)新的房貸政策導(dǎo)致購(gòu)房計(jì)劃變化時(shí),購(gòu)房者退房不算違約。

　　約定國(guó)家政策為“不可抗力”

　　今年7月,中央下發(fā)通知,對(duì)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格界定制定了,從“認(rèn)貸不認(rèn)房”到“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”的三重標(biāo)準(zhǔn)。通知一出,大量購(gòu)房者受到影響,二手中介和新開(kāi)樓盤(pán)都經(jīng)歷了一波“退房潮”。 8月5日,銀監(jiān)會(huì)建議各商業(yè)銀行停止京、滬、深、杭等地的第三套個(gè)人房貸,此舉也令不少投資者和一部分被“誤傷”的剛需購(gòu)房者不得不退出市場(chǎng)。

　　近期,銀監(jiān)會(huì)又緊急叫停 “抵押消費(fèi)貸款”。原本在三套房停貸后,通過(guò)自身已有房產(chǎn)進(jìn)行抵押,以抵押消費(fèi)貸款方式得到第三套房貸的行為比較普遍。但隨著“打擦邊球”的變相放貸被叫停,購(gòu)房者“曲線貸款買(mǎi)房”的計(jì)劃也受阻。幾乎在同一時(shí)間,北京還取消了首套房貸的優(yōu)惠政策,上海各銀行首套房利率最低也只有七五折。

　　面對(duì)二次調(diào)控壓力增大,銀行信貸政策會(huì)迎來(lái)何種變化還很難說(shuō)。于是,未雨綢繆的購(gòu)房者試圖簽下“君子協(xié)議”,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),為自己免責(zé)。

　　事實(shí)上,認(rèn)定“國(guó)十條”等樓市政策為“不可抗力”在法律上已有先例。北京海淀法院曾判決,認(rèn)定國(guó)十條房貸政策調(diào)整屬于情勢(shì)變更,支持購(gòu)房人退房。不過(guò),這個(gè)問(wèn)題上的糾紛和議論并沒(méi)有結(jié)束,一些律師認(rèn)為這樣的認(rèn)定有點(diǎn)牽強(qiáng),且會(huì)引發(fā)“退房潮”的惡果。而且,我國(guó)司法體系一般不承認(rèn)判例,走法律程序也費(fèi)時(shí)費(fèi)力,一些購(gòu)房者還是希望可以事先協(xié)商約定。

　　中介、賣(mài)家大多不愿買(mǎi)賬

　　但是,對(duì)于購(gòu)房者提出的附加條約,許多賣(mài)家和中介公司出于自身利益和風(fēng)險(xiǎn)的考慮,并不樂(lè)意配合。

　　在一家位于松江的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門(mén)店,記者以購(gòu)房者的身份詢問(wèn)是否可以在簽協(xié)議時(shí)加入附加項(xiàng),約定政策生變時(shí)違約無(wú)責(zé)任。中介工作人員表示,有這樣的個(gè)例,但是數(shù)量不多,因?yàn)榇蠖鄶?shù)賣(mài)家不會(huì)同意對(duì)自身無(wú)益的“不平等條約”。如果可以定下這樣的“君子協(xié)議”,那么政策利好時(shí)賣(mài)家跳價(jià)惜售是不是也不算違約？

　　中原地產(chǎn)兩灣城分行的竺忱經(jīng)理告訴記者,作為中介,出于自身利益的考慮,一般不會(huì)同意這樣“百害而無(wú)一利”的約定。過(guò)去在面臨交易一方違約時(shí),中介就常常遭遇討要傭金無(wú)門(mén),最后只有通過(guò)法律等手段,耗時(shí)耗力。他表示,通常政策的調(diào)整和執(zhí)行中會(huì)有一個(gè)時(shí)間差,購(gòu)房者可以利用這個(gè)過(guò)程辦理手續(xù),不是非違約不可。他也擔(dān)心,政策變化只是部分購(gòu)房者的借口。

　　“賣(mài)方市場(chǎng)中,購(gòu)房者談判力不強(qiáng)�！睆�(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心陳杰副教授對(duì)記者說(shuō)。他認(rèn)為,只要雙方協(xié)商同意,這樣的條款在法律上沒(méi)有問(wèn)題。但是目前沒(méi)有大的破盤(pán)跡象,一些賣(mài)家抱著“不愁賣(mài),可賣(mài)可不賣(mài)”的心態(tài),這樣的情況下購(gòu)房者提出的 “君子協(xié)議”難以被接納。