樓市價格博弈系列之需求篇

　　最新數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，7月全國主要城市的商品房簽約量創(chuàng)新高，合計總簽約套數(shù)達到了21.28萬套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達到28萬套，預計再創(chuàng)2011年調(diào)控以來新高。

　　經(jīng)過兩年房地產(chǎn)政策的緊縮，2012年的樓市逐步回暖，而帶來回暖的最主要動因就是已被壓抑兩年的剛性需求的集中釋放。地方政府“頻繁微調(diào)”、貨幣政策相對放松，擔憂房價上漲的心理恐慌促使消費者預期發(fā)生微妙變化，專家表示，未來政策持續(xù)高壓、開發(fā)商資金緊張狀況短期難解以及保障房大量供給等因素對平抑樓市價格會起到關鍵性的作用，未來一段時間，在地方剛需政策刺激下，買賣雙方的博弈將加深。專家建議，在局勢還未明朗之前，購房人應慎重判斷，避免因恐慌追漲入市。

　　助推恐慌性買盤 拉高交易量

　　李想還在為究竟要不要買房發(fā)愁，這位30歲的年輕人，在北京工作已有8個年頭。之前由于國家開始房地產(chǎn)調(diào)控，所以一直想等房價降下來再去購買。而最近看著房價呼呼的上漲，他開始急了。

　　“我4月在西紅門看了一個新盤，那時不到19000元的價格，就考慮再等等，可最近去看，已經(jīng)漲到22000元，看來我真得入手了�！崩钕胝f。

　　像李想一樣想法的購房者不在少數(shù)，雖然宏觀調(diào)控仍未放松，但成交量上漲、樓盤價格的提升改變了購房者的預期。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，第二季度中國購房者信心總體指數(shù)在經(jīng)歷了連續(xù)三個季度的下滑后首度止跌回升，達106.6點，創(chuàng)下自2010年二季度以來的新高。

　　“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開始，預期對市場帶來的變化非常明顯。房價上漲預期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。”北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，市場反彈的原因一方面是地方政府政策有松動跡象，另一方面，雖然不是針對房地產(chǎn)，但降息的確改變了部分購房者的預期，以致提前入市。

　　也正是預期的改變，需求者的買漲不買跌，促使了成交量的大幅上漲。最新數(shù)據(jù)顯示，截至25日，7月全國主要城市的商品房簽約再創(chuàng)新高，合計總簽約套數(shù)達到了21.28萬套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達到28萬套，預計再創(chuàng)2011年調(diào)控以來新高。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，調(diào)控已經(jīng)到了最關鍵的時期。調(diào)控的效用明顯減小，政策的影響存在倒退風險。而房價的止跌上漲使得購房者再現(xiàn)局部恐慌。

　　的確，政策環(huán)境的差異，使各類城市出現(xiàn)分化，且差距在上半年愈加明顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，對比今年6月與年初（1至2月月均）的成交量，各類城市均有不同程度的增長，一線城市增幅最大，增長2.4倍，二、三線城市分別增長1.4倍和1.5倍；與2009年相比，一線城市的增幅明顯高于2009年，而二、三線城市則相差不大。

　　對此，中指院認為，從政策環(huán)境來看，一線城市較二、三線城市更為嚴厲，受影響較大。從受影響程度來看，2010年至2011年，一線城市成交量累計降幅為56.6%，二、三線城市分別累計下降29.8%和21.6%，明顯低于一線城市。因此，隨著首套房貸優(yōu)惠、降息等結構性放松政策的推出，一線城市置業(yè)者的觀望情緒漸趨緩解，在剛性需求持續(xù)釋放的基礎上，積壓已久的改善性需求也積極入市，推動一線城市成交量明顯回升。

　　招數(shù)地方頻打“剛需”牌

　　除了因為預期發(fā)生變化，致使部分剛需提前入市，地方頻打“剛需”牌，也進一步加快購房者的入市力度。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，近一年來，先后有近40個城市進行了樓市政策微調(diào)，內(nèi)容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、調(diào)整土地出讓、房源解禁、買房獎勵、稅費優(yōu)惠、提高公積金貸款額度以及購房補貼等。

　　其中，蕪湖、佛山、成都等在內(nèi)的少數(shù)城市的“微調(diào)”政策因觸及調(diào)控紅線最終被“叫�！薄６�多數(shù)政策集中在提振剛需入市，則被通過。拿近日的“南京新政”來說，不僅加大公積金政策對首次購房和保障房的支持力度，也對“321”人才首次購房進行補貼。而鄭州則推出對低收入群體進行公積金貸款限額貼息。

　　在此之前，重慶市將首套房公積金貸款首付由30%降低到20%，貸款額度由20萬元提高到40萬元。濟南、廈門、重慶、鄭州、南昌、合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽、蕪湖等城市也提高了公積金貸款額度。青島、重慶、揚州等實行首次置業(yè)補貼均被通過。

　　“影響本輪市場回暖的主要原因是超過40個城市的樓市微調(diào)和信貸的事實性松動，特別是信貸的松動在一、二線城市表現(xiàn)得最明顯，在這些城市中，6月大部分首套房可以執(zhí)行八五折的貸款優(yōu)惠，這相當于購房者少支付近10%的房價。”張大偉表示。

　　北京高策房地產(chǎn)顧問公司董事長李國平對《經(jīng)濟參考報》記者指出，與國外住房不同的是，住房在我國金融屬性較強。因此，在人民幣貶值、股市飄綠的背景下，購房者多帶著投資心理加速入市。

　　“我國住房需求量大是實際存在的客觀現(xiàn)實�！崩顕�平表示，一方面是城鎮(zhèn)化帶來的新人口的剛性需求，另一方面，城市存量人口收入增加后的改善性需求量都在不斷增長。

　　《中國城市發(fā)展報告（2011）》顯示，2011年，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到51.27%，城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，達到6.9億人。但總的看，與發(fā)達國家通常城鎮(zhèn)化率達到80%的水平相比依然很低。與此同時，從人均住房面積來看，2011年，我國人均住房建筑面積約為22.5平方米，而我國小康水平城鎮(zhèn)居民居住目標為人均達35平方米，因此，我國房地產(chǎn)市場未來潛力巨大。

　　走勢短期內(nèi)“供大于求”格局難改

　　巨大居住需求是我國存在的現(xiàn)實，但房屋的高空置率又從另一面說明過去一段時期內(nèi)房地產(chǎn)投資、投機需求的高企。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的高負債、高庫存的局面難以改觀，短期內(nèi)樓市供求關系仍將供大于求。

　　一線城市住房市場稍有回暖，開發(fā)商就迫不及待地嘗試調(diào)高新房價格，隨之二手住宅價格跟隨上漲，甚至主城區(qū)部分二手住宅價格創(chuàng)出新高。但是，在樓市回暖相對滯后的城市，由于滯銷時間較長，較多樓盤都處于爛尾邊緣。

　　中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組鄒琳華表示，在內(nèi)蒙古、浙江的部分前期住房市場過熱的城市，因住房供大于求，已經(jīng)出現(xiàn)較為顯著的住房爛尾現(xiàn)象。即使在北京，處于樓市回暖的大環(huán)境下，仍有一些樓盤因前期銷售不暢、資金困難等原因出現(xiàn)零銷量，其中不乏知名大開發(fā)商開發(fā)的樓盤。

　　“現(xiàn)在各大城市推盤力度依然很大，再加上宏觀政策沒發(fā)生改變，所以開發(fā)商不敢貿(mào)然提價�！崩顕�平說。

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，現(xiàn)階段對于企業(yè)來說，高庫存的格局沒有改變，高負債的狀況雖然有所緩解但也沒有發(fā)生根本性改觀。因此，在政策繼續(xù)不放松的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，房地產(chǎn)市場不具備大幅反彈的條件基礎。

　　董藩也認為“全國來看，房價未來不會大漲�！彪m然市場可能會延續(xù)增長的態(tài)勢，但限購、限貸政策仍未取消，“因此，符合條件的購房者經(jīng)過此輪集中購買釋放后，將逐漸穩(wěn)定下來”。

　　事實上，隨著市場好轉(zhuǎn)，局部地區(qū)買賣雙方博弈也在加深。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周（7月16-22日）北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為1982套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量下跌31.3%。成交量創(chuàng)近11周以來新低。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，一方面市場好轉(zhuǎn)，部分開發(fā)商選擇“捂盤”等待好時機；另一方面，宏觀政策再次趨緊，部分購房人又開始觀望。

　　“未來政策、開發(fā)商資金鏈、保障房供給多方博弈的結果將決定下一階段房地產(chǎn)價格趨勢。”住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興表示，雖然現(xiàn)階段不具備大幅上漲的條件，但是怎樣防止調(diào)控放松、穩(wěn)定預期是未來嚴峻的挑戰(zhàn)。地方政府必須堅決執(zhí)行限購、差別化信貸等調(diào)控政策，完善稅收制度，這是穩(wěn)住價格的關鍵。

　　陳國強對此補充道，由于房地產(chǎn)價格仍由供求關系決定，所以從長期來看，擴大商品房供給量、政府利用保障性住房及時解決低端需求，將對平抑房地產(chǎn)市場價格起到關鍵性的作用。因此，在局勢還未明朗之前，消費者應更加慎重判斷，避免恐慌性入市心理。