自2003年“121號文”出臺至今，我國房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)十年。我國房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，信貸、稅收、土地、限購等各項手段頻出。然而，在城鎮(zhèn)化和收入水平提高等多項因素作用下，房價仍然大幅上漲。業(yè)內(nèi)人士認為，未來的樓市調(diào)控將更強化長效機制。

    調(diào)控力度持續(xù)加碼

    2003年6月13日，央行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(即“121號文”)，首次提出房地產(chǎn)為“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，并強調(diào)堅持住房市場化的基本方向。這被認為是房改以來的第一份樓市調(diào)控文件。

 “121號文”從住房供應(yīng)、土地供應(yīng)、信貸制度、市場體系、市場秩序等多個方面入手，提出了房地產(chǎn)市場調(diào)控的大方向。其中，“搞活住房二級市場”、“控制高檔商品房建設(shè)”、“加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度”、“加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管”等手段，均對此后的制度設(shè)計和市場走向產(chǎn)生了重要影響。

   此后，我國房地產(chǎn)政策進入密集出臺期。2004年，國土資源部發(fā)布“71號令”，土地出讓制度的“831大限”由此而來。此后，銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險指引》，對房地產(chǎn)項目自有資金等做出規(guī)定。

    隨著市場的火爆，2005年，一份旨在給樓市降溫的文件出臺。當年3月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的“國八條”，要求“高度重視穩(wěn)定住房價格”、“大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)”等；5月，又規(guī)定個人購買不足2年的住房對外銷售，應(yīng)全額繳納營業(yè)稅，以控制炒房行為。

    2006年是政策出臺最為頻繁的一年，除“國六條”再次強調(diào)給樓市降溫以外，“限外令”首次啟動；二手房交易中，繳納全額營業(yè)稅的房屋年限由2年升至5年，二手房交易個人所得稅的20%也被“強制性征收”。更重要的是，“90/70”戶型政策隨著九部委的“十五條”出臺。

    這幾年，我國房地產(chǎn)市場一直保持快速上升的態(tài)勢，房價漲幅也遠遠超過居民收入增長速度。但隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)酵，以及金融危機突然爆發(fā)，2008年，房地產(chǎn)市場驟然下行，不少城市房價大幅下跌，一些企業(yè)因為資金鏈斷裂而破產(chǎn)。

    2008年底，一系列旨在“救市”的調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)交易的契稅、印花稅、土地增值稅等一系列稅種得到減免，居民購買首套房最低首付比例調(diào)整為20%，貸款利率下限調(diào)整為基準利率的7折。加之“4萬億”投資政策的刺激，房地產(chǎn)市場迅速回暖，一批瀕臨破產(chǎn)邊緣的房企起死回生。到2009年，房地產(chǎn)市場再次回歸到旺盛增長的局面。

    2010年3月16日，北京一天之內(nèi)誕生三個“地王”。此后，市場交易量繼續(xù)沖高，房價也繼續(xù)保持快速上漲。當年4月，調(diào)控樓市的“新國十條”出臺，對外地戶籍人口和多套房購房者的貸款發(fā)放給予限制。9月，“新國五條”出臺，將房貸首付款比例調(diào)整到30%及以上，暫停三套房貸；同時強調(diào)“房價過高上漲過快城市限定居民購房套數(shù)”。

    去年1月，被稱為“史上最嚴”的“新國八條”出臺，要求全國房價上漲過快的30多個城市出臺“限購令”，此舉也被認為是本輪調(diào)控的“撒手锏”。同時，新政將二套房的最低首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準利率的1.1倍以上。上海和重慶隨后還啟動個人住房房產(chǎn)稅征收試點。

    強化長效機制建設(shè)

    事實上，盡管樓市調(diào)控頻繁，但長效機制建設(shè)等方面仍需加強。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年7月CPI同比上漲1.8%，創(chuàng)近30個月來的新低。與此同時，隨著國務(wù)院督查組對樓市督查的結(jié)束，出臺新一輪樓市調(diào)控政策的預(yù)期十分強烈。

    業(yè)內(nèi)人士呼吁，樓市調(diào)控政策的制定和出臺對宏觀經(jīng)濟走勢過于依賴，正是其缺乏長效機制的體現(xiàn)，這種情況亟需改變。

    中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌對中國證券報記者表示，多年的樓市調(diào)控并未解決根本問題，即地方財政對土地過于依賴，保障房建設(shè)缺位，投資渠道缺乏。這也是導致供需失衡和房價上漲的根本原因。

    根據(jù)財政部的數(shù)據(jù)，2011年全國國有土地使用權(quán)出讓收入3.3萬億元，同比增長22%，在樓市調(diào)控的背景下仍創(chuàng)歷史新高。但今年上半年，不少地方土地出讓金大幅下滑，造成地方財政收入增速大幅減緩。這被認為是地方微調(diào)樓市政策的主要動力。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，對需求的限制導致開發(fā)商的銷售回款減少，資金來源受限，最終會影響到市場供應(yīng)。

    巴曙松表示，在過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控中，房地產(chǎn)市場的不少問題定位不清晰，責任不明確。其中，保障房要建多少，城市要有多少人口，現(xiàn)在的房子多少套，這些問題均未得到解決。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一近日在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，目前房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)、調(diào)控成果正進一步顯現(xiàn)。要抓緊利用當前的有利時機，在堅持現(xiàn)行調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，妥善處理好市場供應(yīng)與政府保障的關(guān)系，合理劃分中央與地方的責任，抓緊建立中長期制度。

    在新一輪樓市調(diào)控中，保障性安居工程建設(shè)、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、房產(chǎn)稅試點推進等措施，均被認為是樓市調(diào)控的重要長效機制。不少觀點認為，在新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，上述手段將得到強化。