近期披露的百城房價實現(xiàn)了連續(xù)第八個月環(huán)比上漲，而且今年１月環(huán)比漲幅２５個月以來首次突破１％，顯示大多數(shù)城市房價上漲在加速。大城市房價上漲速度更快：京、滬等十大城市住宅１月均價達(dá)到１６４１７元／平方米，環(huán)比上漲了１．６１％，與上年同期相比上漲２．８４％。從去年６月到今年１月，百城房價指數(shù)月環(huán)比平均漲幅為０．３７％，而十大城市房價指數(shù)環(huán)比漲幅達(dá)到了０．５７％。限購政策毫無松動，這些城市的房價竟如此快速上漲，令人費解。

很多人將其歸咎于房地產(chǎn)調(diào)控讓位于“穩(wěn)增長”而事實上放松了緊縮政策，強(qiáng)化了購房者“政策見底”的預(yù)期。由于大城市剛性購房者太多，而供應(yīng)非常有限，購房者蜂擁入市從而推動了房價上漲。其實，大家都忽視了一個根本原因，大城市剛性購房者之所以太多，是因為這些城市的產(chǎn)業(yè)集聚水平和公共服務(wù)設(shè)施的優(yōu)質(zhì)程度遠(yuǎn)高于其他城市，就業(yè)機(jī)會和福利水平也遠(yuǎn)高于其他城市，從而吸引大量的人口源源不斷地流入，形成了這些城市房價上漲的預(yù)期，以及這種預(yù)期的不斷自我實現(xiàn)。

盡管從“十五”以來，我國就提出了城鎮(zhèn)化、發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)大中小城市均衡發(fā)展的城市空間布局戰(zhàn)略。但大城市發(fā)展的速度和質(zhì)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他城市。因為在我國等級化的行政管理體制下，生產(chǎn)要素和資源流動的方向和規(guī)模取決于行政級別的高低。行政級別最高的城市獲得的生產(chǎn)要素和各類資源最多。自１９９４年實施分稅制的財政包干體制以來，省級政府和下面市（縣）級政府的關(guān)系本應(yīng)是公共財政框架內(nèi)平等的契約關(guān)系。但由于中央政府對于市（縣）級政府的行政管理完全放權(quán)于省級政府，于是市（縣）級政府官員的任命和政績考核的權(quán)力完全掌握在省級政府官員手里，遂使這種本應(yīng)完全平等的契約關(guān)系變異為不平等的上下級關(guān)系。突出的例子就是分稅制只停留在中央與省級政府之間，而省級政府與市（縣）級政府并未完全實施分稅制，于是層級越低的政府財政自主權(quán)越弱，也就越難以吸引資源和人口流入。

在大城市優(yōu)先發(fā)展的背景下，生產(chǎn)要素或資源首先滿足大城市的需要并在大城市集中，帶來了產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚水平的提高。制造業(yè)優(yōu)先發(fā)展和人口優(yōu)先在大城市集聚驅(qū)動了生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型的路徑也就自然形成。近年來絕大多數(shù)大城市的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值超過了第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值。另外，長期以來經(jīng)濟(jì)要素（包括諸如對外開放的優(yōu)惠政策）偏向于大城市，鎖定和強(qiáng)化了未來產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的空間分布路徑，這讓大城市和中小城市發(fā)展的差距越來越大，這也是為何對外來人口限制最為嚴(yán)格的大城市反倒成為最吸引外來人群的城市。

由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的厚實和產(chǎn)業(yè)升級的實現(xiàn)，大城市的邊際生產(chǎn)效率較高，這一方面會增加就業(yè)機(jī)會，特別吸引高素質(zhì)的人才進(jìn)入，另一方面也會提升居民整體收入水平和單位物理空間的產(chǎn)值。作為兼具生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，必然要在價值上體現(xiàn)區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)要素的高邊際生產(chǎn)效率，也就是高素質(zhì)人才需要高價值的房地產(chǎn)，而這種高價值在收入水平上也會得到支撐。這就是為什么大城市越是靠近中心區(qū)，房價就越高的原因。

同樣，在我國等級化的行政管理體制下，大城市獲得用于公共服務(wù)配套生產(chǎn)的資源也遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其他城市，而在省會城市和省內(nèi)非省會城市、區(qū)域中心城市和區(qū)域內(nèi)其他城市的對比上也存在同樣的邏輯。由于人口更偏向于往大城市集聚，一些只有在規(guī)模效應(yīng)下才能提供的公共服務(wù)設(shè)施（如音樂會、體育賽事、大型商業(yè)綜合體、地鐵等）的供應(yīng)便成為可能，而服務(wù)業(yè)的價格在消費規(guī)模效應(yīng)下也并不會特別高。例如，在京、滬、穗，一般的餐飲、電子通信價格并不比其他城市高，甚至可能還較低，這也是吸引人口源源不斷地流入的另一個因素。住房需求在更大程度上是對整個城市和住區(qū)周邊公共服務(wù)設(shè)施的需求，而大城市和其他城市在公共服務(wù)水平上的差距是決定房價高低的最重要的因素之一。

問題還有，紐約、倫敦、東京等大城市的房價盡管較所在國家其他城市要高，但這些城市房價問題并不像我國那樣突出，因為歐美國家的城市之間并不存在等級化的行政管理體制，公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展差距并不大，房價之所以更高純粹是這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更優(yōu)和人口更密支撐下的房價上漲。還有一個核心的問題是，這些城市的資源流動完全靠市場價格驅(qū)動，資源利用效率較高。在我國，行政化調(diào)動資源必然產(chǎn)生資源利用的不節(jié)約甚至是浪費，大城市都在爭相建設(shè)“國際大都會”，金融中心，都在大建景觀，修大馬路和大廣場，不少工程完全違背了經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本規(guī)律，城市規(guī)劃不合理并經(jīng)常調(diào)整，人為造成了人地矛盾的緊張，這也是我國大城市房價更高和上漲更快突出的另一個原因。