內(nèi)容摘要：在年中的節(jié)點(diǎn)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策走向頗引人關(guān)注。7月30日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)稱，“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展�！辈⑽刺峒胺康禺a(chǎn)調(diào)控。而在去年年底的會(huì)議上，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控還使用了“加強(qiáng)”的字眼。在熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻出，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力充足的情況下，高層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度，似乎讓人捉摸不透。

　　在年中的節(jié)點(diǎn)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策走向頗引人關(guān)注。7月30日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)稱，“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展�！辈⑽刺峒胺康禺a(chǎn)調(diào)控。而在去年年底的會(huì)議上，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控還使用了“加強(qiáng)”的字眼。在熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻出，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力充足的情況下，高層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度，似乎讓人捉摸不透。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在本屆政府召開(kāi)的18次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中，僅有兩次提及“房地產(chǎn)調(diào)控”。其余與房地產(chǎn)有關(guān)的表態(tài)甚少，且多涉及保障房，較少提及商品房市場(chǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)恐不會(huì)遭遇更嚴(yán)厲的政策壓制。但與此同時(shí)，盡管本屆政策在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化發(fā)展方向，但熱點(diǎn)城市的過(guò)熱信號(hào)卻決定了，行政化手段恐難以在短期內(nèi)退出。從下半年來(lái)看，維持市場(chǎng)穩(wěn)定將是政策的主要目標(biāo)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)漸顯

　　“新國(guó)五條”出臺(tái)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)歷了一個(gè)“先抑后揚(yáng)”的走勢(shì)。如今不過(guò)5個(gè)月，房?jī)r(jià)曲線已連續(xù)攀升至歷史高點(diǎn)，局部市場(chǎng)甚至出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年7月，全國(guó)百城（新建）住宅平均價(jià)格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87％，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第14個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.10個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海等十大城市的住宅均價(jià)達(dá)到17609元/平方米，環(huán)比上漲1.34％，同比上漲11.06％。

　　與此同時(shí)，從6月下旬以來(lái)，一線城市頻繁出現(xiàn)高價(jià)地。7月，北京夏家胡同地塊和孫河地塊先后拍出4.2萬(wàn)/平方米和4.4萬(wàn)/平方米的單價(jià)，連續(xù)刷新全國(guó)單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

　　而在房屋租賃市場(chǎng)，相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京房屋租金已連續(xù)52個(gè)月上漲，上海的租金也已連續(xù)上漲37個(gè)月。無(wú)論房屋買賣市場(chǎng)還是租賃市場(chǎng)，成交量雖有波動(dòng)，但價(jià)格持續(xù)攀升。

　　“部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)非理性爆棚的現(xiàn)象�！敝性�地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這一方面是由于一線城市的市場(chǎng)供需關(guān)系緊張，另一方面則是由于高價(jià)地和信貸緊縮等對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響。

　　令業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂的是，未來(lái)一段時(shí)間，這種影響因素還將繼續(xù)存在。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在近期的“華遠(yuǎn)·好天地”商業(yè)項(xiàng)目揭幕儀式上表示，若供需關(guān)系不能有效改善，下一步通州房?jī)r(jià)肯定會(huì)達(dá)到四萬(wàn)、五萬(wàn)。

　　針對(duì)統(tǒng)計(jì)局即將發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，分析人士預(yù)計(jì)，在此前的上漲慣性下，70大中城市房?jī)r(jià)還將繼續(xù)維持漲勢(shì)。值得注意的是，一線城市供需關(guān)系緊張的局面不會(huì)改變，但部分區(qū)域的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)背離了市場(chǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在凸顯。

　　行政調(diào)控手段或改進(jìn)

　　按照以往的邏輯，房?jī)r(jià)和地價(jià)連續(xù)大漲之后，必然會(huì)導(dǎo)致新一輪調(diào)控政策的出臺(tái)。但自從本屆政府正式就任以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度卻始終令人捉摸不透。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，從3月18日至今共召開(kāi)了18次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，其中僅在3月27日和6月26日的會(huì)議中，提到了“房地產(chǎn)調(diào)控”的字眼，其余的會(huì)議均未提及調(diào)控。

　　具體來(lái)看，3月27日的會(huì)議提到了“要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)”的說(shuō)法。6月26日的會(huì)議則表示，“做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展�！�

　　在其余的會(huì)議中，對(duì)保障房建設(shè)等內(nèi)容有所涉及，卻未專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行表態(tài)。而在高層領(lǐng)導(dǎo)近期的調(diào)研中，也曾提及土地制度等層面，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　作為對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)定調(diào)的中央政治局會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)是“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”，同樣未涉及房地產(chǎn)調(diào)控。而在去年年底的政治局會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)的說(shuō)法為“要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”。短短半年間，政策口徑已有很大不同。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，梳理歷次樓市調(diào)控不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)始終無(wú)法走出“越調(diào)越漲”的怪圈，因此，高層避談?wù){(diào)控，或是在反思以行政手段為主導(dǎo)的調(diào)控思路。

　　據(jù)悉，新一屆政府就任以來(lái)，在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)化、規(guī)范化的思路，這與以往的調(diào)控路徑不同。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，此前高層曾召集房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士進(jìn)行座談，征詢應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的策略。一位與會(huì)的人士指出，從決策部門的態(tài)度來(lái)看，反思調(diào)控的意圖十分明顯。

　　短期內(nèi)政策傾向“維穩(wěn)”

　　探討房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，還需站在宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景下。近期公布的半年度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵階段，國(guó)民經(jīng)濟(jì)恐難以繼續(xù)維持高增速。同期發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升局面凸顯，部分區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅甚至亮起紅燈。

　　在決策層面前，保增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)的矛盾又一次凸顯。在不少專家看來(lái)，前者需要市場(chǎng)化改革得以推進(jìn)，而后者仍需在一段時(shí)間內(nèi)依靠行政之手。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行階段，穩(wěn)增長(zhǎng)被置于重要位置，雖然經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍猜測(cè)GDP增速的下限是7％，但這并不是一個(gè)高枕無(wú)憂的數(shù)字。為了使房地產(chǎn)投資不至于下滑，國(guó)務(wù)院提出了兩個(gè)重要措施：支持家庭購(gòu)買首套房，啟動(dòng)1000萬(wàn)套棚戶改造計(jì)劃，從而維持房地產(chǎn)投資的合理增長(zhǎng)。

　　他認(rèn)為，此次政治局會(huì)議措辭的“變調(diào)”，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)的調(diào)整。預(yù)計(jì)下半年，以限購(gòu)限貸限價(jià)為代表的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)，但不會(huì)有新的行政調(diào)控措施出臺(tái)。

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)政策的態(tài)度則普遍樂(lè)觀。任志強(qiáng)便表示，在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)受益于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；但在經(jīng)濟(jì)增速下行的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)因拉動(dòng)效應(yīng)而免受打壓。他認(rèn)為，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，下半年不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。

　　但值得注意的是，市場(chǎng)化的調(diào)控手段仍將是樓市政策的趨勢(shì)，這主要表現(xiàn)為長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。據(jù)了解，隨著數(shù)家涉房上市企業(yè)停牌“籌劃重大事項(xiàng)”，凍結(jié)多年的房地產(chǎn)企業(yè)A股上市、再融資和重大資產(chǎn)重組政策，有可能取得實(shí)質(zhì)性破冰。

　　知情人士近期還透露，由發(fā)改委牽頭，住建部、國(guó)土部等相關(guān)部委正在參與制定房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，其中包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)、保障房建設(shè)、公積金貸款等多個(gè)層面。在樓市調(diào)控政策“維穩(wěn)”的同時(shí)，這些長(zhǎng)效機(jī)制可能借機(jī)加速落地。

　　融創(chuàng)孫宏斌：

　　房地產(chǎn)政策一定是市場(chǎng)化趨勢(shì)

　　“北京地價(jià)太不理性了�！比趧�(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，不相信北京的地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)一直漲下去。最近一年來(lái)，融創(chuàng)不斷在北京市場(chǎng)嘗試拿地，但一無(wú)斬獲。孫宏斌表示，今年融創(chuàng)的保守銷售目標(biāo)是450億元，且“肯定能完成”。他還介紹，目前融創(chuàng)有100多億的現(xiàn)金流，但不會(huì)盲目追求規(guī)模的擴(kuò)張，今后會(huì)將更多的資金投入上海和蘇錫常市場(chǎng)。

　　政策終將回歸市場(chǎng)化

　　中國(guó)證券報(bào)：怎么看待北京和上海區(qū)域這兩個(gè)重要市場(chǎng)的區(qū)別？

　　孫宏斌：我一直看好北京和上海，兩者都是世界級(jí)的城市。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得上海這幾年應(yīng)該是要會(huì)發(fā)力了。因?yàn)樯虾５淖≌�是偏少的，下一步我覺(jué)得住宅價(jià)格肯定會(huì)有上漲。所以現(xiàn)在買房子，不管在上海什么地方，不管現(xiàn)在價(jià)格高低，都是好時(shí)機(jī)。

　　北京地價(jià)確實(shí)太不理性了，我不相信地價(jià)會(huì)一直這么漲下去。去年下半年以來(lái)，融創(chuàng)參加了北京所有的土地拍賣，但一塊地也沒(méi)拿，我們寧可錯(cuò)過(guò)也不想買錯(cuò)。北京的市場(chǎng)可能會(huì)調(diào)整，我相信北京一定會(huì)出現(xiàn)20萬(wàn)的房子，像上海一樣，但不是每個(gè)區(qū)縣都漲到3萬(wàn)以上。

　　中國(guó)證券報(bào)：現(xiàn)在土地市場(chǎng)波動(dòng)比較大，如何應(yīng)對(duì)？融創(chuàng)是否會(huì)將重心向上海傾斜？

　　孫宏斌：房地產(chǎn)行業(yè)最重要的是買對(duì)地，而買地就像買股票，滿倉(cāng)不一定好，留有現(xiàn)金等待有機(jī)會(huì)時(shí)再抓住。如果市場(chǎng)一直往上走，多存點(diǎn)地有好處，但是現(xiàn)在土地市場(chǎng)會(huì)有波動(dòng)，存很多地不合適。我們希望上海的占比能夠增加，尤其是近幾年，上海比北京的機(jī)會(huì)多一點(diǎn)。

　　中國(guó)證券報(bào)：怎么看待未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向？

　　孫宏斌：任何政策都會(huì)影響經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的發(fā)展，作為企業(yè)，無(wú)法改變政策，只能去適應(yīng)它。短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策可能有非市場(chǎng)化的因素，也可能出現(xiàn)反復(fù)，這都可以理解。但從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)政策一定是市場(chǎng)化趨勢(shì)，這一點(diǎn)阻擋不了。

　　不盲目追求規(guī)模

　　中國(guó)證券報(bào)：今年融創(chuàng)的銷售目標(biāo)是多少？在現(xiàn)在市場(chǎng)條件下能否完成？

　　孫宏斌：我們沒(méi)有定銷售目標(biāo)，如果要說(shuō)的話，450億是比較保守的，任何情況我們今年都會(huì)完成的。因?yàn)樯习肽昃鸵呀?jīng)銷售了200多個(gè)億，下半年還會(huì)有更多的項(xiàng)目投放。至于完成多少并不重要，但肯定會(huì)超過(guò)450億。

　　中國(guó)證券報(bào)：去年融創(chuàng)與綠城合作成立上海融創(chuàng)綠城投資控股有限公司，未來(lái)融創(chuàng)會(huì)否繼續(xù)采用合作開(kāi)發(fā)的模式？

　　孫宏斌：從下一步的發(fā)展來(lái)看，合作開(kāi)發(fā)是大趨勢(shì)。一方面，北京、上海等地的市場(chǎng)越來(lái)越像香港，土地總價(jià)高，單個(gè)公司的拿地難度越來(lái)越大，合作拿地開(kāi)發(fā)是必然的選擇。另一方面，在區(qū)域市場(chǎng)，如果品牌、產(chǎn)品沒(méi)有足夠的影響力，即使高價(jià)拿下土地，也難以保證利潤(rùn)，因此需要尋找一些合作伙伴。

　　中國(guó)證券報(bào)：融創(chuàng)的項(xiàng)目主要集中在京津和珠三角等區(qū)域，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力，會(huì)否考慮進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整？

　　孫宏斌：我們不會(huì)調(diào)整策略，會(huì)堅(jiān)定現(xiàn)有的區(qū)域布局。因?yàn)槲覀兒茉缇瓦M(jìn)入了這個(gè)市場(chǎng)，具有品牌的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)的認(rèn)可度也比較高。但與此同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)的激烈會(huì)影響規(guī)模擴(kuò)張的速度，所以我們也考慮，在合適的時(shí)機(jī)，在區(qū)域內(nèi)的其他城市尋找新的項(xiàng)目。房地產(chǎn)業(yè)最重要的是風(fēng)險(xiǎn)控制，所以融創(chuàng)不盲目追求規(guī)模的擴(kuò)張，現(xiàn)在我們布局了9個(gè)城市，未來(lái)五年，最多擴(kuò)展到12個(gè)城市。

　　中國(guó)證券報(bào)：融創(chuàng)有沒(méi)有去海外開(kāi)發(fā)的計(jì)劃？

　　孫宏斌：我們沒(méi)有在海外開(kāi)發(fā)的計(jì)劃，房地產(chǎn)雖然在任何地方都可以做，但關(guān)鍵要明白自己的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力在哪。