房子重要還是養(yǎng)老重要？這是中國(guó)老人將要面對(duì)的問(wèn)題。從明年開(kāi)始，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)工作即將啟動(dòng)，老人們可以選擇將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行，以定期獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金。

住房反向抵押貸款即“以房養(yǎng)老”，俗稱(chēng)“倒按揭”。就是老人將名下房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，便可定期獲取養(yǎng)老金直到去世。去世后，其房產(chǎn)出售所得用來(lái)償還貸款本息，升值部分歸抵押權(quán)人所有。

日前國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出，將開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃，有望明年一季度出臺(tái)。

以北京為例，一對(duì)60歲老人如果在三環(huán)路內(nèi)擁有百十平方米的房子，抵押給銀行，每月領(lǐng)取1萬(wàn)元。如果老人能夠活到80歲，20年從銀行貸款240萬(wàn)。老人如果不在了，房子將歸銀行所有。

“以房養(yǎng)老”在中國(guó)試行多年仍水土不服

“以房養(yǎng)老”的模式在國(guó)外較為成熟，在美國(guó)、加拿大、新加坡等國(guó)均被普遍推廣，成為老年人養(yǎng)老的重要選擇之一。

例如，美國(guó)模式包括“抵押式”、“搬離式”和“共享式”�！暗盅菏健弊顬槠毡�，62歲以上老年人將房產(chǎn)抵押給銀行或理財(cái)公司，協(xié)議有效期內(nèi)可按月領(lǐng)取生活費(fèi)，到期后歸還本息，或?qū)⒎慨a(chǎn)折價(jià)；“搬離式”是老年人需搬出抵押住房供放貸方任意處理，并簽署還貸協(xié)議；“共享式”則要求老年人出讓住房所有權(quán)的25%-30%作為還貸抵押。

加拿大的“以房養(yǎng)老”模式一般沒(méi)有固定的歸還期限，老人去世后，其后人處理房產(chǎn)時(shí)將貸款連本帶息結(jié)清，如果后人選擇賣(mài)房，則貸款會(huì)從房款中扣除。

新加坡的模式風(fēng)險(xiǎn)較小，60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價(jià)值”(房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。

而在中國(guó)，“以房養(yǎng)老”雖已試行多年，但結(jié)局都是半途而廢。

從2003年我國(guó)就陸續(xù)有地方政府和金融機(jī)構(gòu)提出“以房養(yǎng)老”的概念。2007年11月，從上海市公積金管理中心傳出消息，“以房養(yǎng)老”方案研究和試點(diǎn)工作已取得突破。試點(diǎn)方案暫定名為“以房自助養(yǎng)老”協(xié)議，與“倒按揭”模式不同的是，該“以房自助養(yǎng)老”的試點(diǎn)從一開(kāi)始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。除了選取一對(duì)80多歲的老人家庭做試點(diǎn)外，再無(wú)取得進(jìn)展的消息傳出。

2011年《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》就明確提出，北京市鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門(mén)，建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。去年4月，南京出臺(tái)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》中就提及“以房養(yǎng)老”，但上述嘗試均因效果不理想而進(jìn)展緩慢。

此外，中信銀行在2011年末就推出過(guò)養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)，但業(yè)務(wù)屬于叫好不叫座，幾乎沒(méi)引來(lái)什么客戶(hù)。

70年房屋產(chǎn)權(quán)與傳統(tǒng)觀念成最大障礙

雖然國(guó)外“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，但發(fā)展非常緩慢，而且在整個(gè)市場(chǎng)的占比很小，在美國(guó)符合逆序住房按揭貸款對(duì)象中，僅2%-3%的老年人參與了反向按揭貸款。因此，此舉在中國(guó)發(fā)展艱難也就不足為奇了。

“以房養(yǎng)老”的制度體系的設(shè)計(jì)難度很大，比如房?jī)r(jià)波動(dòng)、產(chǎn)權(quán)年限等等問(wèn)題難以解決，給市場(chǎng)參與主體金融機(jī)構(gòu)和老人增加了很多阻礙。

對(duì)中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”的最大障礙來(lái)自70年的房屋產(chǎn)權(quán)，這也是中外政策環(huán)境最大的差異。多名金融界人士認(rèn)為，雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)”并不意味著“無(wú)償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。如果續(xù)期費(fèi)用太高，金融機(jī)構(gòu)很可能會(huì)無(wú)利可圖，甚至虧本。

另一方面，“以房養(yǎng)老”作為舶來(lái)品，在國(guó)外之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。人們?cè)凇耙苑筐B(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國(guó)現(xiàn)行稅制下，人們沒(méi)有動(dòng)力。上海民政部門(mén)調(diào)查則顯示，高達(dá)90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。

對(duì)于老人來(lái)說(shuō)，最大的障礙來(lái)自觀念。一直以來(lái)，國(guó)人的觀念都是“養(yǎng)兒防老”，房子等遺產(chǎn)都是傳給下一代，若老人生前便將房產(chǎn)抵押以換取較為寬裕的晚年生活，不僅老人心中不安，兒女們也難免心生嫌隙。另外，老人對(duì)“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)不信任，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去也是個(gè)大問(wèn)題。

此外，還存在許多其他問(wèn)題。首先，房屋折舊貶值和房?jī)r(jià)上漲升值正在同時(shí)發(fā)生，這導(dǎo)致房子很難有一個(gè)雙方滿(mǎn)意的估價(jià)。其次，利息也是雙方博弈的關(guān)鍵�！耙苑筐B(yǎng)老”本質(zhì)上就是住房抵押貸款。利息高了，增加了老人還款壓力，利息少了，金融機(jī)構(gòu)更不會(huì)做虧本買(mǎi)賣(mài)。第三，“以房養(yǎng)老”政策只解決了錢(qián)的問(wèn)題，但我國(guó)正面臨養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，養(yǎng)老院床位匱乏等問(wèn)題，相關(guān)配套政策的落實(shí)還有待觀察。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇介紹，在發(fā)達(dá)國(guó)家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式。特別是對(duì)房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)，還有一種由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制也是關(guān)鍵。

“以房養(yǎng)老”只能作為基本養(yǎng)老政策補(bǔ)充

據(jù)國(guó)家權(quán)威部門(mén)和機(jī)構(gòu)的信息顯示，從2009年開(kāi)始，中國(guó)老齡化進(jìn)入快速發(fā)展階段，當(dāng)年中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.67億，占到總?cè)丝诘?2.5%；預(yù)計(jì)到2020年，老年人口將達(dá)2.48億；到2050年進(jìn)入重度老齡化階段，老年人口將達(dá)4.37億，約占總?cè)丝诘?0%。

“以房養(yǎng)老”早在十年前就已被提起，如今舊事重提，意味著我國(guó)目前的養(yǎng)老金資金壓力較大，亟須尋求養(yǎng)老模式的創(chuàng)新。目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不成熟，養(yǎng)老體制“雙軌制”仍然存在。只有在健全的、公平的養(yǎng)老體制之下，老人們才愿意把房子抵押出去。

首先，“以房養(yǎng)老”尚需相關(guān)制度支撐�！耙苑筐B(yǎng)老”能夠在歐美國(guó)家發(fā)展起來(lái)，主要因?yàn)檫@些國(guó)家以完備的法律法規(guī)，規(guī)范“以房養(yǎng)老”交易行為，保障金融機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老主體的合法利益，激發(fā)了市場(chǎng)的信心和活力。

而中國(guó)尚缺乏相關(guān)的法律保障和政策支撐，因此這種市場(chǎng)交易還存在許多不確定性。無(wú)論金融機(jī)構(gòu)還是老人都不敢輕易參與進(jìn)來(lái)。

其次，“以房養(yǎng)老”還需完善資源配置�！耙苑筐B(yǎng)老”的一個(gè)前提是，養(yǎng)老主體將住房抵押給銀行后，可以憑借交易資金享受到較好的養(yǎng)老服務(wù)。但是，目前我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配置還不完善，養(yǎng)老院的數(shù)量、質(zhì)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需要，養(yǎng)老院集中養(yǎng)老的承接力有限。

從世界范圍來(lái)看，“以房養(yǎng)老”的確是個(gè)提高養(yǎng)老保障水平的途徑，中國(guó)是一個(gè)養(yǎng)老問(wèn)題凸出的國(guó)家，應(yīng)該在這方面做一些嘗試和探索。但是，中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題，歸根到底還是一個(gè)體制性的問(wèn)題，最終還要靠深化二次分配改革來(lái)破解。

政府應(yīng)在完善養(yǎng)老制度上著力，而不應(yīng)先將目標(biāo)盯在房子上面。在“以房養(yǎng)老”推行過(guò)程中，政府也不應(yīng)“袖手旁觀”，須在貸款擔(dān)保、確保房?jī)r(jià)預(yù)期穩(wěn)定、明晰房屋產(chǎn)權(quán)等方面提供相應(yīng)的配套政策。