路林

　　地產(chǎn)市場(chǎng)正處于此輪周期的收縮階段，增速放緩、行業(yè)分化、企業(yè)分化成為趨勢(shì)。結(jié)構(gòu)性調(diào)整蘊(yùn)藏著大量的投資機(jī)會(huì)，行業(yè)發(fā)展的空間依然巨大。

　　各國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)都有周期性，但周期長(zhǎng)度存在顯著差異。美國(guó)房地產(chǎn)從1870 年開始大約按18-20年的頻率完成一次周期循環(huán)波動(dòng)，與庫(kù)茲涅茨長(zhǎng)周期基本一致。日本房地產(chǎn)業(yè)周期和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是同步的，7-8年為一個(gè)周期。我國(guó)香港平均8-9年就會(huì)出現(xiàn)一次房地產(chǎn)周期循環(huán)波動(dòng)。我國(guó)臺(tái)灣房地產(chǎn)從1970 年開始周期循環(huán)大致是5-6 年。以上國(guó)家和地區(qū)基本遵循朱格拉周期。

　　從運(yùn)動(dòng)軌跡看，我國(guó)房地產(chǎn)周期與海外相比有獨(dú)特的波長(zhǎng)，周期波動(dòng)時(shí)間大致是4-5年。從1988年到2013年期間的房屋銷售價(jià)格指數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，1993年是我國(guó)房地產(chǎn)的第一個(gè)波峰階段，到1998年迎來(lái)第二個(gè)波峰，2004年、2008年分別是第三和第四個(gè)波峰，去年是第五個(gè)波峰。

　　我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展始于北京、上海、深圳等一線城市，然后延伸至東部沿海城市，最終擴(kuò)展到中西部地區(qū)，呈現(xiàn)從東部向中部、西部的遞延式發(fā)展路徑。從周期性看，東部地區(qū)到達(dá)最高點(diǎn)時(shí)，中部地區(qū)正處于發(fā)展上升階段，而西部地區(qū)則尚在初始發(fā)展階段。2009年?yáng)|部沿海城市房?jī)r(jià)下跌時(shí)，中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)穩(wěn)定，蘭州、烏魯木齊、西安等城市的房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了上漲。即便在一線城市內(nèi)部，周期也有差異，在2006-2008年的短周期中，深圳房?jī)r(jià)首先高位見頂，然后才是北京、上海。

　　政策因素作為經(jīng)濟(jì)周期的外部沖擊力量，對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)產(chǎn)生了重要影響。1998年的房改，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)角色的重大轉(zhuǎn)換，啟動(dòng)了房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)，1998年之后的十幾年中，我國(guó)住宅投資平均年增速維持在25%以上。2004年的"831大限"，使得土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，大大抬升了土地價(jià)格，最終傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，政策由此開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行打壓。2008年受金融危機(jī)影響，政策突然轉(zhuǎn)為扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。這種政策的動(dòng)態(tài)不一致，嚴(yán)重?fù)p害了政策的權(quán)威性。

　　政策的出發(fā)點(diǎn)是熨平周期，但從實(shí)際效果看，政策反而成了周期波動(dòng)的助推器。2008年出臺(tái)的刺激政策，帶來(lái)了2009年和2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)性的增長(zhǎng)。從數(shù)據(jù)上看，2010年11月全國(guó)商品房銷售額5286億元，12月更是突破1.02萬(wàn)億元，而全年才5.25萬(wàn)億元。面對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，政府不得不出臺(tái)限購(gòu)政策，這又導(dǎo)致了近兩年的短周期，然后就是2012年和2013年的爆發(fā)性增長(zhǎng)。

　　城市化進(jìn)程影響人口流動(dòng)，而人口流動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，城市化總體進(jìn)程沿S 型曲線變動(dòng)。從人口流動(dòng)看，城市化率低于50%，以從農(nóng)村進(jìn)入城市為主；超過(guò)50%，以從小城市進(jìn)入大城市為主；超過(guò)70%，人口流動(dòng)以從城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)為主；大都市圈階段，人口進(jìn)入郊區(qū)。房?jī)r(jià)的表現(xiàn)與人口流動(dòng)主導(dǎo)方向的四個(gè)階段緊密相關(guān)。在第一階段，全國(guó)城市的房?jī)r(jià)漲幅總體比較接近；在第二階段，大城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)優(yōu)異；在后兩個(gè)階段，大城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)將會(huì)更為優(yōu)異。

　　2013年，我國(guó)城市化率53.37%，已超過(guò)50%的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，標(biāo)志著中國(guó)已由農(nóng)村社會(huì)向城市社會(huì)轉(zhuǎn)型。流入城市的新增人口的增速明顯放緩，城市之間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異對(duì)人口流動(dòng)的影響開始分化，這種變化將使得中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)從過(guò)去全面上漲進(jìn)入到區(qū)域分化階段。去年的市場(chǎng)分化已經(jīng)十分明顯，大城市房?jī)r(jià)全面上漲，部分三、四線城市則存貨積壓，銷售陷入困境。

　　當(dāng)前的周期異常復(fù)雜，需要高度重視。第一，從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)看，高速增長(zhǎng)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入中低速增長(zhǎng)的換擋期。第二，前期4萬(wàn)億的1.0和2.0版本，帶來(lái)了投資過(guò)度、產(chǎn)能過(guò)剩，房地產(chǎn)行業(yè)亦不例外。社會(huì)正處于投資過(guò)度、產(chǎn)能過(guò)剩的消化期。第三，不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅等制度改革的陣痛期。第四，2002-2012年是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最快的十年，總的銷售面積也僅有60多億平方米，2010-2012年的銷售面積在10.5-11億平方米左右，而2013年銷售面積達(dá)到了13億平方米，若繼續(xù)以這種速度增長(zhǎng)十年，總銷售面積將達(dá)130億平方米，較上個(gè)十年增長(zhǎng)一倍，但實(shí)際上中國(guó)并沒(méi)有如此大的需求。因此，13億平方米可能是中國(guó)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的天花板。第五，98年迄今已有16年，房地產(chǎn)正處于庫(kù)茲尼茨長(zhǎng)周期的下降階段，同時(shí)當(dāng)前也正處于房地產(chǎn)短周期4-5年的下降通道�？傮w看，目前是多種因素疊加一起，發(fā)生共振效應(yīng)，加劇了這輪周期震動(dòng)的波動(dòng)幅度。

　　從近期公布的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)下降的趨勢(shì)已有體現(xiàn)。1-3 月份銷售面積為2.01億平方米，同比下降了4%，銷售均價(jià)為人民幣6595 元/平方米，同比下降了1%。1-3 月份房地產(chǎn)銷售額為人民幣1.326萬(wàn)億元，同比下降了5%。3 月份新開工面積同比下降22%至1.24億平方米，接近2009 年月均新開工面積9600 萬(wàn)平方米的谷底水平。

　　但行業(yè)前景仍然光明，根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署數(shù)據(jù)，2020 年我國(guó)城鎮(zhèn)人口將達(dá)8.7 億，如果屆時(shí)人均住房面積達(dá)到35 平米，則2020 年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量為306億平米。2030 年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)為70%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)10億。如果人均住房面積維持35 平米，則2030 年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量為351 億平米。目前的城鎮(zhèn)住宅存量只有200多億平米，行業(yè)發(fā)展的空間依然很大。

　　行業(yè)不會(huì)崩盤，但企業(yè)一定會(huì)有危機(jī)。到2013年底，地產(chǎn)上市公司整體的短期資金缺口(1年以內(nèi))已縮小到3%，但中期資金缺口(2-3年內(nèi))則擴(kuò)大到16%。意味著地產(chǎn)行業(yè)短期會(huì)有陣痛，但投資風(fēng)險(xiǎn)還不大，地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)降價(jià)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)短期資金的平衡。但明年面臨的資金壓力將非常明顯，行業(yè)必將經(jīng)歷一場(chǎng)整合的洗禮。

　　房地產(chǎn)行業(yè)不僅有經(jīng)濟(jì)支柱的性質(zhì)，同時(shí)也有基本民生的性質(zhì)，習(xí)近平主席所說(shuō)“住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題，也是發(fā)展問(wèn)題”是對(duì)住房性質(zhì)的精準(zhǔn)定位。此輪周期最大的不同之處在于政策的明朗化，縱觀2013 年至今，政府并沒(méi)有出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的擾動(dòng)因素相對(duì)減少。未來(lái)，行政調(diào)控有望退出，房產(chǎn)稅、土地限額、共有產(chǎn)權(quán)房等將成為國(guó)策。在政策越來(lái)越清晰明朗的情況下，市場(chǎng)機(jī)制必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)起著決定性作用。這將加快行業(yè)、企業(yè)、產(chǎn)品和地區(qū)的分化，所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整蘊(yùn)藏著新的投資機(jī)會(huì)。企業(yè)家既要緊緊抓住順周期的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，也要具有跨周期的膽略。謹(jǐn)慎樂(lè)觀，積極應(yīng)對(duì)。向生求生，向華升華，方顯優(yōu)秀企業(yè)家本色。企業(yè)家責(zé)無(wú)旁貸，要做無(wú)愧于我們所處的這個(gè)偉大時(shí)代的事情。