自2016年5月1日，營(yíng)改增試點(diǎn)工作全面推開(kāi)，新增不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅抵扣范圍，給房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游企業(yè)帶來(lái)了巨大的變化。稅制漸趨完善，核算相對(duì)復(fù)雜，管理更加規(guī)范，新的稅收環(huán)境帶來(lái)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

　　在轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要關(guān)口，山東省國(guó)稅局以納稅人需求為導(dǎo)向，全面開(kāi)展政策培訓(xùn)輔導(dǎo)，及時(shí)為納稅人答疑解惑，主動(dòng)上門開(kāi)展專項(xiàng)輔導(dǎo)，與納稅人一起分析財(cái)務(wù)管理、產(chǎn)業(yè)鏈條構(gòu)建等方面的不足之處，幫助設(shè)計(jì)符合新稅制的最佳運(yùn)營(yíng)模式，助力企業(yè)進(jìn)一步降低稅收負(fù)擔(dān)，防止涉稅風(fēng)險(xiǎn)，充分享受改革紅利。

　　稅制轉(zhuǎn)變帶來(lái)了真金白銀的政策紅利，精心服務(wù)換來(lái)了企業(yè)發(fā)展的騰飛。截至9月底，山東省有房地產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)納稅人15277戶，5—9月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額406.86億元，應(yīng)納稅額17.98億元;與繳納營(yíng)業(yè)稅相比，實(shí)現(xiàn)凈減稅2.72億元;不動(dòng)產(chǎn)抵扣因素帶來(lái)全省“3+7”行業(yè)和原增值稅行業(yè)減稅8.87億元，實(shí)現(xiàn)了“減稅增效”的社會(huì)效益。

　　新稅率 直接減負(fù)輕包袱
　　山東魯能亙富開(kāi)發(fā)有限公司是一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的知名企業(yè)，注冊(cè)資金超過(guò)15.5億元。2000年12月成立以來(lái)，開(kāi)發(fā)和銷售的以“魯能”品牌命名的樓盤不勝枚舉。

　　營(yíng)改增后，企業(yè)銷售“老項(xiàng)目”因政策平移仍可按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。與營(yíng)業(yè)稅相比，雖然按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方式繳納增值稅，名義稅率沒(méi)有變化，但營(yíng)業(yè)稅為含稅價(jià)計(jì)稅，增值稅為不含稅計(jì)稅。在計(jì)算增值稅時(shí)，需將其含稅銷售價(jià)格換算為不含稅的應(yīng)稅銷售額，再按照適用征收率計(jì)算稅款，在“稅率”不變的情況下，稅基減少了，直接帶來(lái)了稅負(fù)的下降。5月份以來(lái)，企業(yè)累計(jì)銷售額超過(guò)48.68億元，較繳納營(yíng)業(yè)稅，累計(jì)減負(fù)已達(dá)到1100萬(wàn)元。

　　在實(shí)際銷售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。按照現(xiàn)行的營(yíng)改增政策，企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，稅款繳納時(shí)間上的差異有效減少了企業(yè)流動(dòng)資金的占用，擴(kuò)大了企業(yè)現(xiàn)金流，降低了資金成本。

　　德州佰利置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理金岳泉給筆者算了這樣一筆賬：自5月份營(yíng)改增以來(lái)，企業(yè)通過(guò)預(yù)收款方式取得營(yíng)業(yè)收入13098萬(wàn)元，按3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款375萬(wàn)元，按之前繳納營(yíng)業(yè)稅計(jì)算，需一次性繳納稅款674萬(wàn)元。營(yíng)改增后，企業(yè)不僅少繳稅款19萬(wàn)元，而且減少占?jí)毫鲃?dòng)資金299萬(wàn)元。

　　“營(yíng)改增后的大環(huán)境，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率，對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)的上升空間會(huì)更大。”說(shuō)到營(yíng)改增后當(dāng)前形勢(shì)，武城泰升置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙田明充滿信心。“營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，而改征增值稅后，預(yù)繳比例降低，而且一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而減少企業(yè)在開(kāi)發(fā)初期流動(dòng)資金的占用，減輕企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期資金壓力。”

　　恒豐置業(yè)有限公司無(wú)棣分公司開(kāi)發(fā)的“恒豐嘉苑”項(xiàng)目位于無(wú)棣縣新城區(qū)，目前一期、二期、三期已經(jīng)交房，四期土建工程已完工正在銷售中。提起營(yíng)改增后公司的稅負(fù)變化，公司總經(jīng)理馬振明顯得十分興奮，他高興地向筆者表示：“營(yíng)改增一方面使我們緩解了資金壓力，另一方面稅負(fù)較營(yíng)業(yè)稅制下降低了0.2個(gè)百分點(diǎn)，這都是真金白銀的實(shí)惠!”

　　增抵扣 規(guī)范管理促發(fā)展
　　營(yíng)改增試點(diǎn)的全面實(shí)施，打通了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)的稅收抵扣鏈條。新開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目中成本支出較大的土地、土建、安裝等成本所蘊(yùn)含的進(jìn)項(xiàng)稅額都可以得到抵扣，降低了稅負(fù)、消除了重復(fù)征稅。同時(shí)，營(yíng)改增政策還能促使企業(yè)更加注重稅收尤其是稅收成本的管理，優(yōu)化了投資開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、造價(jià)、財(cái)務(wù)等各業(yè)務(wù)模塊的流程，促使企業(yè)的內(nèi)部管理更加規(guī)范化、合理化。

　　“增值稅稅制下，不僅讓我們自身規(guī)范運(yùn)行降低稅負(fù)，而且倒逼下游企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范操作，可以說(shuō)實(shí)現(xiàn)了多贏局面。”平原縣榮兆置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王珊珊說(shuō)。

　　今年?duì)I改增后，該公司4、5號(hào)樓項(xiàng)目選擇了一般計(jì)稅方法，實(shí)現(xiàn)銷售收入309.6萬(wàn)元，如果按照營(yíng)業(yè)稅5%稅率繳納應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅15.5萬(wàn)元。按照11%稅率計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額雖然是30.7萬(wàn)元，但是可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額有21.7萬(wàn)元，應(yīng)繳納增值稅9萬(wàn)元，比營(yíng)業(yè)稅減少了6.5萬(wàn)元。

　　山東南興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司采取“主體工程分項(xiàng)招標(biāo)+規(guī)范甲供材料”的思路，將電梯采購(gòu)與安裝、鋁合金門窗采購(gòu)與安裝、入戶門采購(gòu)與安裝等分開(kāi)招標(biāo)，取得17%的銷售發(fā)票和3%的安裝費(fèi)發(fā)票;材料采購(gòu)?fù)稑?biāo)單位必須為一般納稅人，取得17%稅率的銷售發(fā)票;設(shè)計(jì)單位的發(fā)票、水電暖氣等壟斷性市政單位、廣告公司、策劃公司等必須提供稅率為6%的增值稅專票。內(nèi)部管理也更加嚴(yán)格規(guī)范：采購(gòu)固定資產(chǎn)和辦公用品需取得17%稅率的專票，差旅費(fèi)需取得6%的專票。該公司財(cái)務(wù)經(jīng)理顏曉介紹說(shuō)，截至9月，按預(yù)收款3%的預(yù)征率已預(yù)繳增值稅250余萬(wàn)元，與營(yíng)業(yè)稅比較，約減稅140萬(wàn)元，實(shí)際減稅額會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)估計(jì)值。

　　威海建設(shè)集團(tuán)在威海市環(huán)翠國(guó)稅局的幫助下，合理進(jìn)行納稅籌劃，在總公司和分支公司之間尋找最大實(shí)現(xiàn)抵扣進(jìn)項(xiàng)的最優(yōu)點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)利益最大化。5月份，威建集團(tuán)下屬的土建四公司銷項(xiàng)稅為29.73萬(wàn)元，準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為22.16元，應(yīng)納增值稅7.57萬(wàn)元;集團(tuán)機(jī)關(guān)當(dāng)月可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅10.10萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷項(xiàng)稅額0.28萬(wàn)元，差額部分9.82萬(wàn)元，形成留抵稅額。但是經(jīng)過(guò)集團(tuán)公司匯總后，機(jī)關(guān)留抵的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵減四公司的應(yīng)納稅額，實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的充分利用，最終達(dá)到整個(gè)集團(tuán)公司稅負(fù)降低的目的。

　　正如淄博高陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總會(huì)計(jì)師劉繼明所說(shuō)：“增值稅和營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方式的不同以及增值稅核算的相對(duì)復(fù)雜性，對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理、工程造價(jià)、合同管理等提出了更高的要求。我們根據(jù)營(yíng)改增后的政策，分別對(duì)建設(shè)工程計(jì)價(jià)、供應(yīng)商選擇、經(jīng)濟(jì)合同簽訂、財(cái)務(wù)核算、增值稅發(fā)票的取得與開(kāi)具等事項(xiàng)提出了明確要求，建立和完善了相應(yīng)的監(jiān)督體系。營(yíng)改增不但使企業(yè)享受到了‘實(shí)惠’，也倒逼我們加強(qiáng)了內(nèi)控建設(shè)，提升了內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控的能力。”

　　去庫(kù)存 助力轉(zhuǎn)型添活力
　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增政策上收到紅利，房產(chǎn)企業(yè)也可在價(jià)格上讓利于民，加之營(yíng)改增將房產(chǎn)投資納入了抵扣范圍，企業(yè)購(gòu)置房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣，大幅降低了企業(yè)的購(gòu)房成本，刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，有效消化寫字樓的庫(kù)存，進(jìn)一步拉動(dòng)了剛性需求和投資需求，從而有利于一二線城市房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展，三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存。

　　山東招金置業(yè)發(fā)展有限公司營(yíng)改增之前，受制于市場(chǎng)定位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)銷售情況一直很平淡，每月銷售收入不到200萬(wàn)元。受益于營(yíng)改增的減稅效應(yīng)及將房地產(chǎn)納入增值稅抵扣鏈條，全面營(yíng)改增實(shí)施之后，該企業(yè)銷售數(shù)量、收入穩(wěn)步提升，5—8月份，該企業(yè)累計(jì)簽約17套，實(shí)現(xiàn)銷售收入1368.82萬(wàn)元，繳納增值稅53.52萬(wàn)元，較繳納營(yíng)業(yè)稅減稅19.02萬(wàn)元，減稅幅度達(dá)26.22%，房屋庫(kù)存量減少了30%多。

　　增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣充分與否，直接關(guān)系企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這也倒逼房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)。山東招金置業(yè)發(fā)展有限公司財(cái)務(wù)主管翁占斌介紹：“為適應(yīng)增值稅抵扣政策，改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理方式，我們將設(shè)計(jì)、廣告和銷售等相對(duì)獨(dú)立的業(yè)務(wù)外包，把不能抵扣的人工等費(fèi)用轉(zhuǎn)化為可以抵扣的外購(gòu)服務(wù)，增加抵扣項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了減稅降負(fù)。”