二三線城市已不再是地產(chǎn)開發(fā)商的避險港灣。

9月26日，長沙東方航標(biāo)樓盤(下稱東方航標(biāo))項目部，售樓處大門緊閉，留守的保安告訴記者，樓盤何時交房依然是謎。東方航標(biāo)今年8月因涉嫌非法集資和項目停工事件，而廣受公眾關(guān)注。

不過，非法集資遠(yuǎn)非事實全部真相。記者調(diào)查得知，東方航標(biāo)實際控制人并非目前已被刑拘的開發(fā)商景上置業(yè)董事長石湘中，而是國大置業(yè)實際控制人李應(yīng)國、李應(yīng)仕兄弟。

“石湘中瞞著李氏兄弟私刻公司公章，對外非法高息集資達(dá)數(shù)億元。”知情人士透露，目前項目所在地長沙縣領(lǐng)導(dǎo)層對如何處置這一事件仍在研究之中。

東方航標(biāo)只是中小房企破產(chǎn)潮的縮影。“地產(chǎn)調(diào)控加碼，二三線城市限購‘兵臨城下’，中小房企退無可退，因此走上非法集資絕路。”區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)家、湖南商學(xué)院經(jīng)貿(mào)系主任柳思維詳解中小房企非法集資背后動因。

貸款不成 非法集資

東方航標(biāo)，地處長沙縣星沙鎮(zhèn)開元東路與東四線交匯處，地段繁華，項目總建筑面積22萬平方米，由景上置業(yè)投資開發(fā)，計劃建設(shè)7棟房子。

2010年10月至2011年，東方航標(biāo)在項目尚未封頂、尚不具備開盤條件的情況下，即開始違規(guī)內(nèi)部認(rèn)購，以辦理VIP卡的方式，多次向公眾購房者收取數(shù)額不等的現(xiàn)金，并給出“VIP5000抵1萬”、“2000抵2萬”等許諾。

但今年端午節(jié)前后，市場傳出東方航標(biāo)資金緊張的消息，8月份項目停工，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。8月18日，石湘中因涉嫌非法吸收公眾存款，被公安機(jī)關(guān)立案偵查。石湘中名下的資產(chǎn)被查封凍結(jié)。

“石湘中并不是東方航標(biāo)的大股東，他只占25%的股份。”前述知情人士透露，石湘中在2009年拿到土地后，因無錢開發(fā)，由長沙縣牽線引進(jìn)國大置業(yè)，石湘中在東方航標(biāo)的權(quán)益攤薄至25%，國大置業(yè)占比75%。

2010年以后，因國家對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，銀根緊縮，實力較弱的景上置業(yè)無法從銀行獲得開發(fā)貸款，于是石湘中私刻項目公司公章，瞞著大股東國大置業(yè)，假借工程合作為由對外高息集資，以籌集項目后續(xù)開發(fā)資金。

知情人士透露，石湘中的集資對象涉及東方航標(biāo)施工單位、生意伙伴、公眾購房者等，牽涉金額達(dá)數(shù)億元，而石湘中被債權(quán)人識破騙局后，不但拒不還錢還雇兇砍人。

“有兩個月國大置業(yè)發(fā)現(xiàn)東方航標(biāo)項目對施工單位的工程付款出現(xiàn)異常，比平常月份高出30%，感覺有問題，于是暫停施工�！苯咏鼑�大置業(yè)人士稱，公司通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些多出的款項，是支付給施工單位的利息，石湘中非法集資的行為浮出水面。

國大置業(yè)決定將東方航標(biāo)項目施工暫停近兩月，同時向長沙縣政府

匯報。8月18日，石湘中被抓。施工單位相關(guān)人士透露，9月5日，政府拿出2000萬元后，東方航標(biāo)復(fù)工。

但石湘中案件如何定性，長沙縣產(chǎn)生了分歧。知情人士透露，長沙縣委縣政府黨政主要官員和檢察院負(fù)責(zé)人主張定詐騙罪，而縣政法委等數(shù)名縣委常委則傾向于定為非法集資罪。

“定詐騙罪的話，只需要石湘中一個人負(fù)責(zé)還債，不會對東方航標(biāo)有太大影響；但定非法集資罪的話，就需要東方航標(biāo)以項目資產(chǎn)來抵債，這樣石湘中個人的財產(chǎn)損失會小很多�！焙�南湘行律師事務(wù)所合伙人李靜龍?zhí)寡�，雙方處理意見的分歧中大有奧妙。

9月28日，記者多次聯(lián)系景上置業(yè)和國大置業(yè)求證非法集資及項目停工風(fēng)波，但均未獲回應(yīng)。

行業(yè)轉(zhuǎn)型加速

東方航標(biāo)只是目前房地產(chǎn)調(diào)控加碼下，中小房企生存困境的一個縮影。

今年7月，長沙中遠(yuǎn)公館樓盤開發(fā)商石羅其因巨額貸款逃跑，這是今年加強(qiáng)樓市調(diào)控以來湖南省出現(xiàn)的第一例因資金緊張而“跑路”的房地產(chǎn)老板；8月，長沙利璞金立方也因開發(fā)商抽走資金開發(fā)湘潭項目以及與承建商產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛而停工。

相似的案例最近數(shù)月在全國各地先后涌現(xiàn)：安徽宣城山城名居、浙江金華仙源歐境、天津東北角藝術(shù)公館等項目，均因資金鏈斷裂而出現(xiàn)開發(fā)商“跑路”現(xiàn)象。

這些企業(yè)多為中小房企。它們中很多是真正的外行，在房屋質(zhì)量、設(shè)計理念均大失水準(zhǔn)，有的企業(yè)甚至通過偷工減料來節(jié)約成本，增加利潤�！耙郧胺孔庸┬∮谇�，只要價格合理，什么樣的房子都賣得出去�！币晃婚L沙本土開發(fā)商對記者透露，由于沒有外來競爭，2005年之前長沙房地產(chǎn)企業(yè)的日子很好過。

不過，2005年之后，隨著萬科A[7.18 1.41% 股吧 研報](000002.SZ)、保利地產(chǎn)[9.22 2.44% 股吧 研報](600048.SH)等大型房企紛紛搶灘長沙，一些長沙中小房企的好日子就到頭了。龍頭房企從資金實力、產(chǎn)品設(shè)計理念、品牌信任度等方面，對本土中小房企形成了巨大的壓力。

據(jù)統(tǒng)計，2011年1-6月，中小房企的資產(chǎn)負(fù)債率平均達(dá)了71.28%。行業(yè)調(diào)控加碼，成為壓垮這些中小房企的殺手锏。房地產(chǎn)行業(yè)大魚吃小魚的時代已經(jīng)來臨。2011年上半年，萬科斥資46億多元分別收購武漢、香港、廣州等地10家企業(yè)。其中最大一宗交易是以31億元收購廣州番禺向信房地產(chǎn)公司100%股權(quán)。

資料顯示，今年1-7月，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購數(shù)據(jù)合計為62宗，總涉及金額達(dá)到了175.39億人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億人民幣，分別上漲72.2%及101.9%。

而部分上市房企，則通過業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型來規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)[3.69 -2.89% 股吧 研報]董事長任志強(qiáng)說，現(xiàn)在已經(jīng)有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，只是沒被看到，這些企業(yè)破產(chǎn)倒閉后仍以被收購的形式存在。