核心提示：今年前兩個(gè)月，由于6.31億元個(gè)人住房按揭貸款在通過審批卻無落實(shí)抵押的情況下就放出，某股份制銀行重慶分行高管被給予“監(jiān)管誡勉談話”；該市另有一家國有大行九龍坡支行亦因類似原因被責(zé)令暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)半年。兩行涉及的違規(guī)個(gè)貸合計(jì)近10億元。

　　盡管監(jiān)管部門三令五申加強(qiáng)個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，但并非所有的銀行都在嚴(yán)格執(zhí)行。

　　今年前兩個(gè)月，由于6.31億元個(gè)人住房按揭貸款在通過審批卻無落實(shí)抵押的情況下就放出，某股份制銀行重慶分行分管副行長(zhǎng)被重慶銀監(jiān)局給予了“監(jiān)管誡勉談話”。

　　記者此后就此多次聯(lián)系該分行，但其未對(duì)此做出回應(yīng)。

　　在重慶，因類似原因，另有一家國有大行九龍坡支行被重慶銀監(jiān)局責(zé)令暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)半年。兩家銀行涉及的違規(guī)個(gè)貸合計(jì)近10億元。5月7日，重慶銀行業(yè)協(xié)會(huì)向各銀行通報(bào)了此情況。

　　在未辦結(jié)抵押的情況下放款，是各銀行間房貸競(jìng)爭(zhēng)手段的升級(jí)。一家股份制銀行個(gè)人業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這是銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的讓步。

　　重慶銀監(jiān)局人士表示，是次處罰主要是為規(guī)范銀行操作模式，以防范相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。多位受訪者認(rèn)為，這是監(jiān)管部門落實(shí)地產(chǎn)調(diào)控政策、控制個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的具體措施。

　　屢禁不止

　　2009年9月，重慶銀行業(yè)協(xié)會(huì)制訂了《個(gè)人按揭住房貸款發(fā)放方式自律公約》（下稱“《公約》”）。此后，協(xié)會(huì)同重慶銀監(jiān)局從11月起，就公約的執(zhí)行情況對(duì)轄區(qū)內(nèi)17家辦理個(gè)人房貸的銀行進(jìn)行了專項(xiàng)和現(xiàn)場(chǎng)檢查。

　　前述某國有大行九龍坡支行違約行為就此暴露。

　　檢查發(fā)現(xiàn)，該支行從2009年10月到2010年1月31日，采取未辦結(jié)抵押手續(xù)方式發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款773筆，金額2.23億元。

　　這與《公約》明顯違背�！豆�約》第六條規(guī)定，堅(jiān)持辦結(jié)抵押登記手續(xù)后放款，停止僅憑購房合同、合同備案證明、過戶回執(zhí)、抵押受理單及其他回執(zhí)辦理放款。嚴(yán)禁以信用貸款等方式變相發(fā)放未辦妥抵押的個(gè)人住房貸款。

　　重慶銀行業(yè)協(xié)會(huì)就發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了通報(bào)，并要求該支行立即停止違反公約的行為，杜絕再度發(fā)生類似現(xiàn)象。并嚴(yán)厲指出，對(duì)再度發(fā)生的違約行為，將嚴(yán)格按照公約規(guī)定的懲戒措施執(zhí)行，建議重慶銀監(jiān)局采取監(jiān)管措施。

　　不過這并未引起這家支行的警覺。

　　盡管重慶銀監(jiān)局已對(duì)該行提出了整改要求，但從2010年1月1日到2月28日，這家銀行仍在未辦結(jié)抵押手續(xù)的情況下就發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款444筆，金額0.98億元（與前次統(tǒng)計(jì)時(shí)間有交叉，故2.23億元與0.98億元違規(guī)貸款或有重合部分）。

　　前述股份行重慶分行也有類似違規(guī)情況。

　　今年1到2月，該分行有個(gè)人住房按竭貸款1890筆，金額6.31億元，主要采取審批通過后即放款，同時(shí)對(duì)該款項(xiàng)予以凍結(jié)，抵押辦妥后予以解凍。

　　重慶銀監(jiān)局依據(jù)《銀行業(yè)監(jiān)督管理辦法》及相關(guān)文件規(guī)定，對(duì)違反審慎風(fēng)險(xiǎn)管理要求的這兩家銀行采取了強(qiáng)制監(jiān)管措施，前述國有大行九龍坡支行被暫停辦理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)半年。

　　該行重慶分行的一人士表示，九龍坡支行被罰主要是收手太慢，但“也是不得已而為之”。因?yàn)橹�前已與客戶達(dá)成了協(xié)議，不是說停就能停，也很難提前終止。但是，其他銀行也與客戶簽署了類似的協(xié)議，都在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收手。

　　該人士表示，被暫停半年的影響不會(huì)很大，因?yàn)楝F(xiàn)在樓盤的銷售情況不好，業(yè)務(wù)量也不大。

　　　　其實(shí)，上述兩種操作模式都并非新招。

　　以前傳統(tǒng)銀行業(yè)務(wù)無論是個(gè)貸還是公司貸，都需要債權(quán)確定、抵押落實(shí)才能放款。2007年開始，重慶房屋抵押登記流程的改變，使個(gè)人房貸的發(fā)放方式發(fā)生了變化。

　　此前，重慶的預(yù)售登記和抵押登記是并案受理，速度很快。此后改變?yōu)橄绒k預(yù)售登記，再辦抵押登記。2009年，為了適應(yīng)新的物權(quán)法，在登記環(huán)節(jié)中又增加了預(yù)告登記。

　　并案登記流程短，開發(fā)商可以很快獲得回款，改后流程加長(zhǎng)，回款速度變慢。一般開發(fā)商1/3的資金自有，1/3靠銷售回籠，1/3靠銀行貸款。回款速度減緩嚴(yán)重影響開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)。

　　開發(fā)商因此有了提高回款速度的訴求。

　　個(gè)人住房按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)中一般占六成左右，有的高達(dá)九成。開發(fā)商一般選擇幾家銀行與其合作，為了取得業(yè)務(wù)，銀行必須迎合開發(fā)商，因此變通開發(fā)了兩種貸款發(fā)放方式。

　　一是進(jìn)件單放款，即憑抵押登記受理回執(zhí)放款。銀行本應(yīng)在取得抵押登記后再放款，但這一做法是只在取得登記部門的受理回執(zhí)就放款，此時(shí)抵押手續(xù)并未辦結(jié)。前述國有大行九龍坡支行就是采取此種操作模式。

　　其實(shí)，在抵押登記辦理期間，房產(chǎn)可能出現(xiàn)被查封等情況，導(dǎo)致銀行抵押無法落實(shí)。“抵押不落實(shí)，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就暴露出來�！币晃汇y行人士說。

　　上述股份制銀行個(gè)人業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人介紹，銀行通過兩個(gè)手段來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一是階段性擔(dān)保，即中介公司或擔(dān)保公司承擔(dān)自銀行放款之日起至銀行控制房產(chǎn)相關(guān)證書之日止的連帶保證責(zé)任；此外，開發(fā)商也可以向銀行做出承諾函，保證在此期間出現(xiàn)了問題承擔(dān)全部責(zé)任。

　　不過，假如開發(fā)商惡意一房多賣，銀行將難以全身而退。

　　但這種模式還難以滿足開發(fā)商的要求，于是簽約放款的模式開始被采用。這更為簡(jiǎn)單，即在客戶與銀行、開發(fā)商簽定合同后，銀行就放款�！斑@只是確定了債權(quán)，抵押權(quán)根本沒有確定，連受理憑據(jù)也沒有，風(fēng)險(xiǎn)更大�！鄙鲜鲢y行人士說。前述股份行重慶分行的操作則屬此類。

　　“這其實(shí)都是價(jià)格戰(zhàn)的升級(jí)版本。實(shí)質(zhì)是信貸政策的競(jìng)爭(zhēng)，是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的讓步。這也是監(jiān)管機(jī)關(guān)要規(guī)范的原因�！币患毅y行個(gè)人業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人感嘆。

　　值得注意的是，前述違規(guī)股份行重慶分行個(gè)貸在去年開始呈現(xiàn)放量趨勢(shì)。2009年，其個(gè)貸增量在重慶股份制銀行中排名前三，今年1月的增量則幾乎近10億元。

　　監(jiān)管重拳

　　重慶銀監(jiān)局出手或許還有更深層次的用意。

　　“這是保護(hù)市場(chǎng)規(guī)范進(jìn)行，更是監(jiān)管層落實(shí)房產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)手段�！鄙鲜鲢y行個(gè)人業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

　　前述違規(guī)國有大行重慶分行人士也持類似的觀點(diǎn)，處罰的目的主要是規(guī)范行為，擔(dān)心銀行操作不當(dāng)影響整個(gè)行業(yè)。更為重要的是，這是落實(shí)房產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)手段，可遏制開發(fā)商在未辦結(jié)抵押的情況下就取得資金。

　　比如，與前述違規(guī)國有大行九龍坡支行合作的重慶晉愉房產(chǎn)有限公司一直資金鏈緊張，去年本打算發(fā)行1.7億元的信托，不過買家不多，自己認(rèn)購9000萬元才最終發(fā)行成功。眾所周知，信托取得資金的成本遠(yuǎn)高于銀行，是開發(fā)商不得已的選擇。

　　此次檢查基本與銀監(jiān)會(huì)從去年6月開始的加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制步調(diào)一致。

　　2009年6月，《銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（下稱“通知”）明確要求要嚴(yán)格貸前檢查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持貸款風(fēng)險(xiǎn)審慎指標(biāo)控制，嚴(yán)格借款人資格審查，注重從源頭上防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　《通知》要求，各級(jí)銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大對(duì)按揭貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度，認(rèn)真梳理存在的問題，開展有針對(duì)性的調(diào)查、抽查、暗訪和現(xiàn)場(chǎng)檢查，加強(qiáng)窗口指導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)提示，切實(shí)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　《通知》下發(fā)后2個(gè)月，重慶各銀行發(fā)起簽訂了《公約》，以規(guī)范市場(chǎng)行為。此后的在幾次檢查中，重慶銀監(jiān)局也派員參與。更為重要的是，最終的處罰也由重慶銀監(jiān)局做出。

　　個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)依然是今年檢查的重點(diǎn)。

　　重慶銀行協(xié)會(huì)2010年的工作重點(diǎn)之一就是“將組織人力有針對(duì)性的開展對(duì)個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放方式執(zhí)行情況的調(diào)查、暗訪、以及2009年查出問題的整改情況。并將爭(zhēng)取銀監(jiān)局的支持，以切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)”。

　　5月12日，重慶銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人再次表示，個(gè)人住房按揭貸款自律公約要嚴(yán)格執(zhí)行。按揭貸款的發(fā)放方式，協(xié)會(huì)要堅(jiān)定不移的推進(jìn)公約的落實(shí)，提高銀行的執(zhí)行力，防止未辦結(jié)抵押手續(xù)發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款等違約行為回潮。

　　不過，該負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，應(yīng)進(jìn)一步與重慶國土局協(xié)商，解決銀行在辦理房屋抵押登記過程中存在的問題。