他隨即向《第一財經(jīng)日報》展示了自己搜集的大量關(guān)于陸家嘴的券商分析報告，所有的報告都出在今年2月15日國家財政部發(fā)布的新會計準(zhǔn)則之后�！氨热缱罱�的這一份，是招商證券11月20日撰寫的，對于陸家嘴的目標(biāo)估價就是13.72元，并給予強(qiáng)烈推薦�？梢哉f我的賣出價位也就是受到這份評估報告的影響�！�

　　在這份報告中，招商證券以極具誘惑力的文字強(qiáng)調(diào)陸家嘴作為資源型地產(chǎn)股的優(yōu)良土地儲備。“由于公司在陸家嘴地區(qū)尚存在巨大數(shù)量的土地儲備，而陸家嘴區(qū)域物業(yè)升值的趨勢是不容置疑，因此對公司的土地儲備以及現(xiàn)在開發(fā)物業(yè)的價值進(jìn)行重估具有極其重要的意義。公司現(xiàn)有土地儲備及在建項目升值可觀。由于陸家嘴區(qū)域涉及到土地拆遷以及詳細(xì)規(guī)劃目前無法確定，因此很難準(zhǔn)確估計公司的土地儲備以及在建項目最終能為公司帶來的效益，但根據(jù)我們目前收集到的資料，我們認(rèn)為這些項目最保守將為公司帶來每股10元以上的增值。”

　　買到“金蛋”

　　“這說到底就是新會計準(zhǔn)則的魅力。其實以前許多券商報告都已經(jīng)明示了陸家嘴將是新會計準(zhǔn)則實施后最為受益的地產(chǎn)業(yè)龍頭品種。而綜合我所搜集的報告，給予陸家嘴的采取公允價值模式后的資產(chǎn)重估價格基本上都位于11.50元到13.50元之間，機(jī)構(gòu)的判斷比較趨同。現(xiàn)在是大牛市嘛，所以我自然也要賣在估價的上限。”劉立峰談起這筆他生平最成功的買賣，眉目間仍然是掩飾不住的喜悅之色。

　　他正式開始關(guān)注陸家嘴，還早在今年8月初�！爱�(dāng)時許多房地產(chǎn)股都已經(jīng)拉升了一段了，但陸家嘴就是不漲。雖然自從新會計準(zhǔn)則正式披露后，我就一直在關(guān)注這只所謂的地產(chǎn)重估龍頭，而且還買了一些作為底倉，但它的走勢實在太磨人了，那段時間任何一直房地產(chǎn)股都比它走得要好。券商充滿感情的贊美仿佛對它一點作用也沒有。當(dāng)?shù)��?80天線的時候，我都恨不得要一刀把它割掉從此不再關(guān)注。”

　　11月13日，陸家嘴出現(xiàn)了一個“多方炮”的K線走勢，并且再一次走到所有中期均線的上方。劉立峰趕忙打進(jìn)了1/5的倉位。“誰知11月16日馬上就來了一根陰線，馬上把前兩個小陽星盡數(shù)吞沒。我馬上決定斬倉陸家嘴，還小虧了一點。”

　　接下來的一天，陸家嘴的走勢讓劉立峰大跌眼鏡，整個上午還不溫不火的陸家嘴，下午突然間騰空而起，短短一刻鐘就封上了漲停板�！拔耶�(dāng)時真是后悔得不得了�！�

　　劉立峰鼓起勇氣重新進(jìn)貨，“我想既然股性已經(jīng)明顯活躍起來了，主力就應(yīng)該志不僅于此。而且經(jīng)過雙休日兩天的分析，我發(fā)現(xiàn)周五（11月17日）的收盤已成為近兩年半多的最高收盤價。而且根據(jù)K線組合，可以說是一種洗盤完畢最后回抽隨即強(qiáng)勢上攻的形態(tài)。”下定決心之后，他在周一開盤不久后便分三筆全倉撲進(jìn)了陸家嘴，一路持有到近期二次筑頂時才拋出。

　　蛋殼效應(yīng)？

　　新會計準(zhǔn)則下，重估增值目前主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)、壟斷性特許經(jīng)營權(quán)以及法人股增值三大板塊。而新會計準(zhǔn)則的出臺對于房地產(chǎn)上市公司最主要的影響就體現(xiàn)在投資性地產(chǎn)溢價將在賬面上充分得到體現(xiàn)。所謂的投資性地產(chǎn)溢價在賬面上得到體現(xiàn)主要是指：在原來的會計準(zhǔn)則中，上市公司因投資地產(chǎn)的升值帶來的利潤并不列入賬目，但新的會計準(zhǔn)則將會把這一項列入賬目之中。

　　但資深財務(wù)分析人士賀宛男認(rèn)為，市場對投資性房地產(chǎn)有不少誤讀。例如認(rèn)為哪家房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備多，重估后升值潛力大，投資收益就高。其實，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備及開發(fā)中的房地產(chǎn)均非投資性資產(chǎn)，以投資性房地產(chǎn)最多的浦東金橋為例，該公司47億元總資產(chǎn)，25.42億元凈資產(chǎn)，放在“其他長期資產(chǎn)”科目中用于出租的開發(fā)產(chǎn)品（包括地產(chǎn)和房產(chǎn)）就達(dá)29.8億元，按照新準(zhǔn)則，近30億元的“其他長期資產(chǎn)”基本上均可轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

　　而陸家嘴等上海本地房企的投資型房產(chǎn)，明年是否會因為新會計準(zhǔn)則實施而出現(xiàn)大幅溢價至今還沒有一個明確結(jié)果。不少公司出于對新準(zhǔn)則下折舊、稅收等方面的考慮，仍然可能不會采用公允價值計量，而是沿用以往的成本模式。陸家嘴也表示，在2007年1月1日前陸家嘴仍會沿用目前的成本模式來計量。未來是否采用公允價值計量，需要滿足相關(guān)條件，公司董事會目前還沒有做出結(jié)論。公司希望投資者謹(jǐn)慎投資。

　　賀宛男還特別警示，就拿投資性房地產(chǎn)來說，新會計準(zhǔn)則第3號規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可以采用公允價值計量，也可以仍然采用成本法計量，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　“于是，問題產(chǎn)生了：采用新會計準(zhǔn)則第一年由成本模式改為公允價值模式，確實一口吃了個大胖子，拿浦東金橋來說，其近30億元投資性房地產(chǎn)若采用公允價值模式，恐怕翻番都不止，但次年呢？如果房地產(chǎn)價格跌了，也得采用公允價值，以后漲漲跌跌，每年經(jīng)營業(yè)績勢將變得很不穩(wěn)定。再說，采用公允價值后，相關(guān)房產(chǎn)不能折舊（作為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)不能攤銷），勢必要多繳稅。更厲害的是，成本法改為公允價值法后，升值部分就算按15%所得稅率，稅收也絕對不是小數(shù)，而這時候企業(yè)實際上并無‘所得’，更無現(xiàn)金流入，卻要繳沒有所得的‘所得稅’，縱然因交易行為尚未真正發(fā)生，只作為‘遞延稅項’，畢竟是利潤總額中扣下一大塊，企業(yè)會愿意嗎？”她強(qiáng)調(diào)。（第一財經(jīng)日報 蔡臻欣 2006-12-22）

(wlj)