房地產(chǎn)領(lǐng)域中公允價值確認(rèn)問題

　　確認(rèn)房地產(chǎn)時，在理解“所在地”規(guī)定時，在大城市的房地產(chǎn)涉及到以多大范圍來確定所在地的問題。

　　房地產(chǎn)以公允價值計量時，由于滿足地理位置相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同、新舊程度相近或相同、可使用狀況相近或相同等一系列條件的同類或類似的房地產(chǎn)很少。因此，同類或類似的房地產(chǎn)公允價值的取價困難，會計操作有難度。

　　此外，投資性房地產(chǎn)實施公允價值時還涉及對相關(guān)稅項的確認(rèn)與計量問題。

　　企業(yè)合并問題

　　企業(yè)合并面臨的主要問題有：首先，對“同一控制”的控制人判定問題。如果參與合并的多方受同一自然人或其直系親屬控制，此類合并是不是“同一控制”？其次，同一控制下再出售原合并對象時，第一次合并時，合并對價與被合并的資產(chǎn)賬面價值的差額，是借或貸資本公積。兩三年后，總公司又將該被合并分部出售時，對原來沉淀的資本公積，還要不要再次單獨計算其原先確認(rèn)的資本公積數(shù)額？如果按新準(zhǔn)則進(jìn)行賬務(wù)處理，一年后再出售分公司，就可能產(chǎn)生利潤轉(zhuǎn)移問題。再次，對于實踐中新出現(xiàn)的反向收購問題，是否需要作出規(guī)定？

　　上市前的股權(quán)激勵處理問題

　　股權(quán)激勵的會計處理在新準(zhǔn)則中做了兩項規(guī)定：一是收益后可以立即行權(quán)的，當(dāng)時就按公允價值計入成本費用；二是經(jīng)過等待期可以行權(quán)的，也按照公允價值計價，并按照等待期進(jìn)行分?jǐn)�，計入成本費用。但實務(wù)中一些擬上市公司為了留住人才，在上市前的一段時間內(nèi)就給予職員股權(quán)激勵。實務(wù)中，一般企業(yè)對此類股權(quán)的處理，都是按照注冊資本的原價增資，價格很低，等到公司上市發(fā)行股票時，發(fā)行價定在發(fā)行面值以上，中間有較大差額。這個差額實質(zhì)上是企業(yè)授予員工股權(quán)換取服務(wù)的行為，會計上應(yīng)按股利支付方式來做賬，但現(xiàn)在大多企業(yè)沒有這么做，這和上市后股權(quán)激勵的會計處理不一致。

　　資產(chǎn)減值問題

　　資產(chǎn)減值的可收回金額確認(rèn)包括兩種方法，即公允價值減去處置費用，以及資產(chǎn)或者資產(chǎn)組預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。企業(yè)要與資產(chǎn)負(fù)債表日的賬面價值進(jìn)行比較，然后確定是否計提資產(chǎn)減值。實際操作中，首選還是公允價值減去處置費用，不過確實存在難度。因為公允價值的應(yīng)用要考慮約束性銷售條款，包括買方的出價及同行業(yè)的市場比較等。而且我國市場對公允價值的計量有一定難度，雖然部分行業(yè)市場已經(jīng)比較成熟，但有的特殊行業(yè)，整個市場就一家公司有資產(chǎn)和設(shè)備，其設(shè)備管理人員才是這個行業(yè)的設(shè)備專家。為此，審計時怎么確定公允價值面臨較大難度。

　　另外，資產(chǎn)組和資產(chǎn)組的組合，是個新概念。認(rèn)定資產(chǎn)組的減值時，實施中的問題有，最小資產(chǎn)組合的認(rèn)定及其現(xiàn)金流的計量、資產(chǎn)可收回金額的計算與鑒證責(zé)任等。這些問題都需要加以解決。



（中國財經(jīng)報　　　高鶴 　　2008-7-10）

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