第七節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的概念
　　企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品的一系列經(jīng)營活動。
　　除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
　　(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
　　(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
　　(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
　　【解釋】完工的三個條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。
　　【案例】2008年2月，S房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟寫字樓出包給祥瑞建筑公司承建。7月，S公司將該寫字樓預(yù)售給大華服裝廠，收到預(yù)付款300萬 元，當(dāng)月按規(guī)定計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額30萬元，已計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。10月10日，S公司將該寫字樓竣工證明材料上報房地產(chǎn)管理部門備案。10月20 日，S公司取得了該寫字樓的初始產(chǎn)權(quán)證明，但該寫字樓已于9月20日交付購買方使用。S公司在計(jì)算該寫字樓時，完工時間應(yīng)以9月20日為準(zhǔn)，而不是10月10日，也不是10月20日。

二、收入的稅務(wù)處理(熟悉)
　　1.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍
　　銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開 發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管 理(客觀題)。
　　【案例】甲房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房收取貨幣資金4000萬元，其中含代市政部門收取的專用基金300萬元，由甲企業(yè)開具發(fā)票;另含代物業(yè)管理部門預(yù)收20萬元的垃圾處置費(fèi)，由物業(yè)管理部門開具發(fā)票。則該房地產(chǎn)企業(yè)的收入為4000-20=3980(萬元)。
　　2.收入的實(shí)現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：
　　(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　(2)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品(房地產(chǎn)代理公司)
　�、俨扇≈Ц妒掷m(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到代銷單位代銷清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　�、诓扇∫曂�買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的， 如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前 兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清 單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　
　　③采取基價(保底價)并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三 方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計(jì)算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確 認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計(jì)算的價款于收到受托 方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確 認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　
　　④采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述①～③項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　3.視同銷售的確認(rèn)
　　企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng) 視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)椋?br />　　(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;
　　(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝�類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;
　　(3)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
　　4.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品(即指期房)的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：(一看房屋性質(zhì)，二看房屋區(qū)域)
　　 
　　【例題·單選題】企業(yè)銷售位于地及地級市城區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目，未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按不得低于( )確定。
　　A.15% 
　　B.10%
　　C.5%
　　D.3%
　　【答案】B
　　5.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及 時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅 所得額。
　　6.(未售先租)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　【例題·單選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的企業(yè)所得稅處理，錯誤的是( )。(2011年)
　　A.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)將全部款項(xiàng)收回時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)
　　B.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)
　　C.企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、對外投資，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)
　　D.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)
　　【答案】A
　　【解析】選項(xiàng)A：采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

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