1、企業(yè)對(duì)于取得的土地使用權(quán)是否都應(yīng)作為無形資產(chǎn)確認(rèn)入賬 

　　企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但下列情況除外： 

　�。�1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本； 

　�。�2）企業(yè)外購的房屋建筑物支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)處理。 

　　土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于出租或增值目的時(shí)，應(yīng)將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。 

　　2、無形資產(chǎn)的攤銷方法中直線法的運(yùn)用 

　　目前無形資產(chǎn)的攤銷方法有直線法、生產(chǎn)總量法等。企業(yè)選擇的無形資產(chǎn)攤銷方法，應(yīng)當(dāng)反映與該項(xiàng)無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式。無法可靠確定預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式的，應(yīng)當(dāng)采用直線法攤銷。注意企業(yè)應(yīng)當(dāng)于取得無形資產(chǎn)時(shí)分析判斷其使用壽命。使用壽命有限的無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行攤銷。使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不應(yīng)攤銷。 

　　3、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)時(shí)究竟是要計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目還是“營業(yè)外收入”科目核算 

　　在轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的賬務(wù)處理中，要注意無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（出租）還是所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓（出售），二者的處理是完全不同的。無形資產(chǎn)出售時(shí)相關(guān)的賬面成本要結(jié)轉(zhuǎn)，出售當(dāng)期即停止攤銷無形資產(chǎn)，處置損益通過“營業(yè)外支出”或“營業(yè)外收入”科目核算；而無形資產(chǎn)出租時(shí)無形資產(chǎn)的相關(guān)賬面價(jià)值不需要轉(zhuǎn)出，對(duì)出租的無形資產(chǎn)的攤銷額計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目中。 

　　4、商譽(yù)與無形資產(chǎn)間的理解 

　　商譽(yù)不屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)�？杀嬲J(rèn)性的標(biāo)準(zhǔn)包括： 

　�。�1）能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨(dú)或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換； 

　�。�2）源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分離。 

　　無形資產(chǎn)主要包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)和特許權(quán)等。而商譽(yù)的存在無法與企業(yè)自身分離，不具有可辨認(rèn)性，所以不屬于無形資產(chǎn)。 

　　5、無形資產(chǎn)攤銷時(shí)是否需要凈殘值因素 

　　無形資產(chǎn)的殘值一般為零，除非有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)愿意以一定的價(jià)格購買該項(xiàng)無形資產(chǎn)或是存在活躍市場的，通過市場可以得到無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)的殘值信息，并且從目前的情況看，在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)，該市場還可能存在的情況下，無形資產(chǎn)可以存在殘值。 

　　6、投資性房地產(chǎn)的核算范圍 

　　屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目有： 

　�。�1）已出租的建筑物；【以經(jīng)營租賃方式出租】； 

　　（2）已出租的土地使用權(quán)；【以經(jīng)營租賃方式出租】； 

　�。�3）已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)核算； 

　　（4）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)； 

　�。�5）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)，但是在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)； 

　�。�6）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠分別計(jì)量和出售的，可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。否則不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)； 

　�。�7）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；若所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。 

　　不屬于投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容有： 

　�。�1）企業(yè)自用的房地產(chǎn)，適用《固定資產(chǎn)》、《無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則；（房地產(chǎn)包括：房屋、建筑物及土地使用權(quán)）； 

　　（2）作為存貨的房地產(chǎn)，一般指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建造的房屋作為商品核算，適用《存貨》準(zhǔn)則，當(dāng)存貨銷售時(shí)，取得銷售收入適用《收入》準(zhǔn)則； 

　�。�3）企業(yè)代建的房地產(chǎn)，取得的收入、發(fā)生的費(fèi)用的確認(rèn)和計(jì)量適用《建造合同》準(zhǔn)則； 

　�。�4）投資性房地產(chǎn)租金收入和售后租回，適用《租賃》準(zhǔn)則。（《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則核算的范圍是：投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換和處置業(yè)務(wù)，并不涉及投資性房地產(chǎn)租金收入和售后租回的業(yè)務(wù)核算，而是適用于《租賃》準(zhǔn)則）。 

　　【注意：（1）持有并準(zhǔn)備增值后處置的房屋、建筑物及依法取得、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理；（2）不包括國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。（3）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)�！� 

　　7、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件 

　　投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件是：企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。即采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)需要滿足下面兩個(gè)條件： 

　�。�1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場； 

　�。�2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。 

　　【注意】：成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的，作為會(huì)計(jì)政策變更處理。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不得在轉(zhuǎn)為成本模式計(jì)量。 

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