所謂委托貸款，指由委托人提供合法來源的資金，委托銀行根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務。委托人包括政府部門、企事業(yè)單位及個人等。目前這種融資方式被廣泛運用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因為大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都設有若干個項目公司，如果項目公司因開發(fā)進度、銷售進度不一，會造成項目公司之間資金的不平衡，通常表現(xiàn)為已進入預售階段的項目公司資金充裕、閑置；而尚處在征地、前期開發(fā)的項目公司因投入資本有限，導致開發(fā)資金捉襟見肘，甚至無米下鍋。為此，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對集團下屬的項目公司的資金進行統(tǒng)一調(diào)配使用，以提高整個集團的資金使用效率，而委托貸款即為其中通常使用的方式之一。
　　委托貸款業(yè)務涉及的主要稅種
　　1.營業(yè)稅由承辦委托貸款業(yè)務的金融企業(yè)扣繳，扣繳義務發(fā)生時間，為受托發(fā)放貸款的金融機構(gòu)代委托人收訖貸款利息的當天。營業(yè)稅稅率為5%.
　　2.城市建設維護稅及教育費附加
　　按應繳納營業(yè)稅的稅額及適用稅率、征收率計算繳納。
　　3.印花稅雙方簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五計算繳納。
　　4.企業(yè)所得稅借出方取得的利息收入為企業(yè)所得稅的收入總額組成部分，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅；借入方支付的利息，符合規(guī)定的條件可在企業(yè)所得稅前扣除。
　　5.土地增值稅借入方計入財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除。委托貸款業(yè)務納稅風險分析
　　1.營業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財法〔1993〕40號）第十五條規(guī)定：納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權核定其營業(yè)額。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司之間通過銀行進行委托貸款時，如果與銀行同期同類貸款利率存在較大差異，可能會給借貸雙方帶來一定的稅務風險。
　　2.企業(yè)所得稅《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定：“企業(yè)與其關聯(lián)方之間的業(yè)務往來，不符合獨立繳易原則而減少企業(yè)或者其關聯(lián)方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調(diào)整�！睋�(jù)此，對于借貸雙方而言，若貸款利率與銀行同期同類貸款利率嚴重背離，則存在稅務風險。
　　《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十六條：“企業(yè)從其關聯(lián)方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規(guī)定標準而發(fā)生的利息支出，不得在計算應納稅所得額時扣除�！薄吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第一百一十九條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第四十六條所稱債權性投資，是指企業(yè)直接或者間接從關聯(lián)方獲得的，需要償還本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性質(zhì)的方式予以補償?shù)娜谫Y。企業(yè)間接從關聯(lián)方獲得的債權性投資，包括：（一）關聯(lián)方通過無關聯(lián)第三方提供的債權性投資；（二）無關聯(lián)第三方提供的、由關聯(lián)方擔保且負有連帶責任的債權性投資；（三）其他間接從關聯(lián)方獲得的具有負債實質(zhì)的債權性投資。企業(yè)所得稅法第四十六條所稱權益性投資，是指企業(yè)接受的不需要償還本金和利息，投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)擁有所有權的投資。企業(yè)所得稅法第四十六條所稱標準，由國務院財政、稅務主管部門另行規(guī)定�！�
　　上述規(guī)定是企業(yè)所得稅法中為防止“資本弱化”的專門條款。資本弱化，是指企業(yè)通過加大借貸款（債權性投資）而減少權益性投資比例的方式增加稅前扣除，以降低企業(yè)稅負的一種行為。盡管我們對“資本弱化”這個詞鮮有睹聞，因為此前這是對外商投資企業(yè)進行反避稅調(diào)查的一個重要內(nèi)容。而“兩法合并”后，企業(yè)所得稅法的條款適用于內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)，也就意味著內(nèi)資企業(yè)若存在資本弱化情形時，稅務機關有權進行調(diào)整。
　　到目前為止，我國尚未對外正式公布“關聯(lián)方接受的債權性投資與權益性投資比例的標準”，《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)〔2000〕84號）第三十六條的規(guī)定：“納稅人從關聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除�！币虼�，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在安排內(nèi)部項目公司之間的委托貸款時，要考慮借入方的權益性投資規(guī)模（即注冊資本的總額），合理安排債權性投資的規(guī)模，使二者保持合理的比例，否則可能存在較大的稅務風險。因為據(jù)我們對國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的研究，許多項目公司在設立時其注冊資本僅有幾千萬元，注冊資本超過億元的項目公司不多見，而房地產(chǎn)開發(fā)項目總的投資額多在數(shù)億元以上，若按《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》規(guī)定的條款推斷，是典型的資本弱化情形。
　　3.土地增值稅《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款規(guī)定：與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。
　　由此可以看出，如果項目公司之間的委托貸款利率超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率的部分，在計算土地增值稅時不得扣除，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在委托貸款安排時，要商定合理的貸款利率，避免增加稅負。